Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2014 по делу n А51-6646/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

строительством объекта Дольщик № 1 и Дольщик № 2 подписывают соглашение о выделе площадей в натуре и направляют его на государственную регистрацию права собственности.

При этом в письмах истца в адрес ответчика от 07.02.2013, 02.02.2013 (л.д. 18, 19) ООО «Модус» неоднократно призывало ЗАО «Реал-Профит» к выполнению указанного условия дополнительного соглашения. Кроме того, в соответствии с письмом ответчика в адрес истца от 10.10.2012, являющемся ответом на письмо истца от 09.10.2012, ответчиком указано на готовность передачи ряда помещений на 7 этаже спорного здания в счет доли истца согласно сведений ЕГРП и свидетельств о собственности (л.д. 84-85). Вместе с тем, в перечне указанных ответчиком помещений, которые он готов фактически выделить истцу, отсутствовал кабинет №36 площадью 26,5 кв.м., отмеченный в соглашении № 18-03 от 18.03.2003 в редакции дополнительного соглашения 04.03.2011.

В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

 Изложенные обстоятельства в совокупности с пояснениями представителей сторон в судебном заседании приводят судебную коллегию к  выводу об отсутствии достижения участниками настоящего дела соглашения об условиях выдела доли одного из них,  несмотря на предпринятые шаги по его достижению в ходе длительной переписки, ввиду наличия спора о количестве выделяемых помещений.

Осуществление выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности в настоящем случае представляет собой не понуждение к заключению договора в соответствии со смыслом пункта 1 статьи 421 ГК РФ, но особым способом защиты права обладателя доли в праве собственности на случай недостижения согласия между сособственниками о таком выделе.

Таким образом, обращение истца с иском о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности и признании права собственности за ООО «Модус» на соответствующее недвижимое имущество является надлежащим способом защиты нарушенного права, указанный иск признается судебной коллегией законным и обоснованным, подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.

Истцом и ответчиком в ходе судебного разбирательства высказана позиция о признании соглашения № 18-03 от 18.03.2003 в редакции дополнительного соглашения 04.03.2011 действующим.

Согласно пункту 5 соглашения № 18-03 от 18.03.2003 в редакции дополнительного соглашения 04.03.2011 стороны договорились произвести выдел в натуре помещений, передаваемых истцу, к которым относятся в счет полезной площади следующие помещения на 7 этаже - кабинет № 2 площадью 24,2 кв.м., кабинет № 3 площадью 16,3 кв.м., кабинет № 4 площадью 13,9 кв.м., кабинет № 5 площадью 29,6 кв.м., кабинет № 7 площадью 68,5кв.м., кабинет № 34 площадью 13,8 кв.м.; кабинет № 35 площадью 26,5 кв.м.; кабинет № 36 площадью 26,7 кв.м.; кабинет № 38 площадью 48,5 кв.м.; в счет вспомогательной площади следующие помещения на 7 этаже - коридор № 6 площадью 11,1 кв.м.; коридор № 37 площадью 43,8 кв.м. Общая площадь передаваемых помещений установлена 322,9 кв.м.

Анализируя указанное положение в совокупности с приложенной к дополнительному соглашению схемой (л.д. 41), ответом ЗАО «Реал Профит» на предложение истца о выделе со встречной схемой выдела (л.д. 85), данными технического паспорта сданного в эксплуатацию объекта о помещениях седьмого этажа (л.д. 119), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая участие в долевом строительстве объекта «Административное здание по ул. Тигровая 7, в г. Владивостоке» и объекта «Здание - стоянка автотранспорта по ул. Тигровая, 7 в г. Владивостоке», истец вкладывал средства и рассчитывал получить помещения, соответствующие долям в указанных объекта согласно с проектной документацией, которая была положена в основу соглашения № 18-03 от 18.03.2003, с учетом последующих изменений в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2011.

Целью истца, закрепленной в соглашении № 18-03 от 18.03.2003 в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2011, являлось получение ряда расположенных на седьмом этаже спорного здания изолированных нежилых помещений (кабинетов), занимающих условно обособленную часть седьмого этажа за счет общих стен и перегородок, выходов в общие коридоры.

Указанная цель фактически признавалась ответчиком при согласовании схемы расположения данных кабинетов в качестве приложения к дополнительному соглашению от 04.03.2011 (л.д. 41), при этом ответчик обоснованно рассчитывал на получение в будущем в индивидуальную собственность всех иных помещений в спорном здании.

Однако, занятая ответчиком впоследствии позиция об исключении из числа выделяемых истцу помещений кабинета №36 площадью 26.5 кв.м., основанная на подходе к перерасчету общей площади здания, приходящейся на долю истца, нарушила оправданные ожидания истца о получении ряда помещений, находящихся в непосредственной близости друг с другом, по существу приведя к возникновению настоящего спора (л.д. 84-85).

В то же время, отмеченный подход ответчика к перерасчету общей площади здания, приходящейся на долю истца, в связи с уменьшением общей площади здания по итогам принятия такового в эксплуатацию, противоречит согласованному сторонами настоящего спора содержанию пункта 5 соглашения № 18-03 от 18.03.2003 в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2011 о том, что  если после сдачи объекта государственно комиссии и проведении ТБТИ замеров объекта общая площадь всего здания окажется больше/меньше, чем указано в настоящем пункте, допускается отклонение от размера общей площади помещений, передаваемых дольщику №2 (истцу), в сторону уменьшения/увеличения не более 1% (л.д. 39).

Указанное условие дополнительного соглашения не предоставляет ответчику оснований для исключения из числа подлежащих выделу в пользу истца нежилых помещений какого-либо помещения (кабинета) по своему произвольному усмотрению, тем более что итоги изменений площади спорного здания после сдачи его в эксплуатацию не затронули площадь его седьмого этажа и общую конфигурацию кабинетов на данном этаже.

Выдел отмеченных нежилых помещений на седьмом этаже сохраняет баланс экономических интересов сторон в части распределения площадей в спорном здании, соответствует их правовым ожиданиям на основании достигнутых договоренностей в соглашении № 18-03 от 18.03.2003 в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2011.

Доводов о технической невозможности выдела спорных помещений без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, материалы дела не содержат, наличие указанной возможности выдела сторонами не оспаривается.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности в части соответствия положениям действующего законодательства, материалам дела, требований истца о выделении в натуре доли ООО «Модус» в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – административное здание, назначение – нежилое здание, этажность: 10, общая площадь 7 280,1 кв.м., инв.                                                       № 05:401:002:000368200:0001, лит. А, расположенное по адресу:                                г. Владивосток, ул. Тигровая, 7, в виде отдельных помещений на седьмом этаже, а именно: кабинет №2 площадью 24,2 кв.м., кабинет №3 площадью 16,3 кв.м., кабинет №4 площадью 13,9 кв.м., кабинет №5 площадью 29,6 кв.м., кабинет №7 площадью 68,5 кв.м., кабинет №9 площадью 55,5 кв.м., кабинет №35 площадью 13,8 кв.м., кабинет №36 площадью 26,5 кв.м., кабинет №37 площадью 26,7 кв.м., признании права собственности за истцом на указанные помещения.

Поскольку выдел доли в натуре в объекте недвижимого имущества, принадлежавшего на праве общей долевой собственности двум  сособственникам, фактически прекращает режим общей долевой собственности, также подлежит удовлетворению требование истца о прекращении права общей долевой собственности на спорный объект - административное здание, назначение – нежилое здание, этажность: 10, общая площадь 7 280,1 кв.м., инв. № 05:401:002:000368200:0001, лит. А, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Тигровая, 7.

Удовлетворение требований истца в части признания за ответчиком права собственности на все иные помещения спорного здания, помимо выделяемых, по мнению судебной коллегии, является невозможным как противоречащее смыслу пункта 2 статьи 1 ГК РФ о приобретении и осуществлении субъектами гражданского права своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, в связи с чем указанные требования удовлетворению не подлежат.

Таким образом, прекращение режима общей долевой собственности на указанное здание при выделе в собственность истца ряда поименованных изолированных нежилых помещений в указанном здании, по существу влечет возникновение за ответчиком правовой возможности осуществить регистрацию за собой права собственности на все иные изолированные нежилые помещения в данном здании, за исключением помещений, отвечающих критериям общего имущества в этом здании.

Применительно к требованию истца о выделе в натуре доли истца в праве общей долевой собственности на указанное здание и признании права собственности на такие объекты, как коридор №6 площадью 11,1 кв.м., часть коридора №38 площадью 36,8 кв.м., судебная коллегия отмечает следующее.

 Отмеченные помещения представляют собой согласно данных технического паспорта коридоры в здании (л.д. 137, 138), что признается сторонами спора, необходимы для эксплуатации сразу нескольких изолированных помещений (кабинетов), отвечают критериям мест общего пользования, имеющих правовой статус общего имущества в здании.

Судебная коллегия в соответствии с положениями Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отмечает, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64).

Согласно пунктам 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Изложенное приводит судебную коллегию к выводу о ничтожности соглашения № 18-03 от 18.03.2003 в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2011 в части согласования сторонами возможности выдела в собственность одной из них помещений (части помещений), представляющих собой по существу общее имущество здания, в соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения.

Иной подход способен привести к инициированию в будущем новых судебных споров, с учетом правовых разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64.

На основании указанных обстоятельств, требование истца о выделе в натуре доли истца в праве общей долевой собственности на спорное здание и и признании права собственности на такие объекты, как коридор №6 площадью 11,1 кв.м., часть коридора №38 площадью 36,8 кв.м., не подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия отмечает, что согласно материалам дела, пояснениям представителей, между сторонами фактически отсутствует спор относительно возможности выдела в натуре и признании права собственности истца на недвижимое имущество – одно стояночное место под автомобиль № 10 площадью 24.45 кв.м., на территории закрытой подземной парковки, прекращении права общей долевой собственности на объект «Здание – стоянка автотранспорта по ул. ул. Тигровая 7, в г. Владивостоке», возражений относительно удовлетворения данного требования ответчиком не заявлялось.

 В связи с изложенным, требования о выделе в натуре доли истца в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: здание – стоянка автотранспорта, назначение: нежилое, этаж: цокольный, общая площадь 611,2 кв.м., инв. № 05:401:002:000368200:0002, лит. Б, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Тигровая, 7, в виде одного стояночного места под автомобиль №10 площадью 24,45 кв.м., признании за истцом права собственности на указанное стояночное место под автомобиль, прекращении права общей долевой собственности на объект недвижимости: здание – стоянка автотранспорта, назначение: нежилое, этаж: цокольный, общая площадь 611,2 кв.м., инв. № 05:401:002:000368200:0002, лит. Б, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Тигровая, 7, подлежат удовлетворению на основании указанных выше обстоятельств.

Удовлетворение требований истца в части признания за ответчиком права собственности на все иные стояночные места спорного здания, помимо выделяемых, по мнению судебной коллегии, является невозможным как противоречащее смыслу пункта 2 статьи 1 ГК РФ о приобретении и осуществлении субъектами гражданского права своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, в связи с чем указанные  требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе  отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся