Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу n А51-18670/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

          Согласно статье 17 Закона №214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

          Как установлено судебной коллегией, в соответствии с муниципальным контрактом и дополнительными соглашениями к нему общество обязалось построить (создать) объект долевого строительства:

а) семьдесят четыре жилых помещения общей площадью не менее 2952,04 кв.м и не более 3188,20 кв.м;

б) общее имущество в малоэтажных многоквартирных домах.

          Согласно представленным в материалы дела договорам аренды третье лицо приняло во временное пользование (аренда) следующие земельные участки:

1) по договору аренды от 03.12.2012 №2/12А – земельный участок площадью 1445 кв.м с кадастровым номером 25:30:010106:2079, расположенный по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

2) по договору аренды от 03.12.2012 №3/12А – земельный участок площадью 1397 кв.м с кадастровым номером 25:30:010106:2082, расположенный по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

3) по договору аренды от 03.12.2012 №4/12А – земельный участок площадью 2079 кв.м с кадастровым номером 25:30:010106:2084, расположенный по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5.

          Постановлениями администрации №173 от 10.02.2012, №844 от 11.07.2012 и №845 от 11.07.2012 были утверждены градостроительные планы указанных земельных участков в связи с подготовкой проектной документации для строительства многоквартирных жилых домов в рамках реализации ведомственной целевой программы «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в Лесозаводском городском округе на 2011-2012 годы».

          03.07.2013 обществом были получены разрешения на строительство, в том числе:

·        №RU 25307000-44/13 на строительство 24-квартирного жилого дома общей площадью 1277,85 кв.м на земельном участке 2079 кв.м (кадастровый номер 25:03:010106:2084);

·        №RU 25307000-45/13 на строительство 24-квартирного жилого дома общей площадью 1277,85 кв.м на земельном участке 1397 кв.м (кадастровый номер 25:03:010106:2082);

·        №RU 25307000-46/13 на строительство 36-квартирного жилого дома общей площадью 1919,73 кв.м на земельном участке 1445 кв.м (кадастровый номер 25:03:010106:2079).

          Названная информация была также отражена в представленном на государственную регистрацию муниципальном контракте и дополнительных соглашениях к нему.

          Анализ данных документов показывает, что спорный муниципальный контракт был заключен в отношении объектов недвижимости – 74 жилых помещений и общего имущества многоквартирных жилых домов, расположенных на трех земельных участков, предоставленных третьему лицу в аренду для строительства трех многоквартирных жилых домов.

          Учитывая, что строительство каждого малоэтажного многоквартирного жилого дома планировалось на отдельном земельном участке, вывод государственного регистратора о том, что объекты недвижимости в соответствии с представленным на государственную регистрацию муниципальным контрактом будут размещены на двух и более земельных участках, что не соответствует требованиям Закона №214-ФЗ, является ошибочным.

          При этом, как справедливо заметил суд первой инстанции, из буквального прочтения Закона №214-ФЗ не следует запрет или ограничение на размещение объекта (объектов) долевого строительства на двух и более земельных участках.

          Ссылки заявителя жалобы в обоснование названного довода на положения пункта 3 статьи 25.1 Закона №122-ФЗ судом апелляционной инстанции не принимаются.

          Действительно, в силу указанной нормы права запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

          Аналогичные положения содержатся в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста от 09.06.2005 №82.

          При этом на законодательном уровне не урегулирован вопрос о том, в подраздел одного или обоих из разделов, открытых на земельные участки, должна вноситься запись о договоре участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух и более земельных участках одновременно.

          Между тем следует учитывать, что приобретение участником долевого строительства права общей долевой собственности на земельный участок (земельные участки) под многоквартирным жилым домом в составе общего имущества данного дома обусловлено императивными нормами пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и части 5 статьи 16 Закона №214-ФЗ, согласно которым у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

          Следовательно, вывод государственного регистратора о невозможности регистрации договора долевого участия не может изменять положения закона (часть 3 статьи 4, статья 17 Закона №214-ФЗ), прямо указывающего на регистрацию договора долевого участия, либо иным образом определять права и обязанности субъектов гражданского оборота.

          Таким образом, отсутствие определенности в порядке регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух и более земельных участках одновременно, не может послужить основанием для отказа в государственной регистрации, как не соответствующее положениям Закона №122-ФЗ.

          Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с частью 3 статьи 27 Закона №314-ФЗ положения части 3 статьи 4 и части 3 статьи 13 настоящего Закона, предусматривающие, что договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации, и с этого момента объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства, не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

          Из материалов дела следует, что муниципальный контракт от 25.07.2013 №102 заключен в рамках реализации государственной программы Приморского края «Обеспечение доступным жильем и качественным услугами жилищно-коммунального хозяйства населения Приморского края» на 2013-2017 годы», утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 07.12.2012 №398-ПА, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

          Данные обстоятельства были доведены до сведения государственного регистратора письмом администрации от 26.02.2014 №07-01-146 (л.д. 112), в связи с чем доводы Росреестра о том, что в документах, представленных на государственную регистрацию, сведения о заключении муниципального контракта в целях расселения аварийного жилья отсутствовали, признаётся судом апелляционной инстанции безосновательным.

          Из изложенного следует, что заключение муниципального контракта в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, предусматривающего строительство трех малоэтажных многоквартирных жилых домов на трех земельных участков, не противоречит положениям Закона №214-ФЗ.  

          Апелляционной коллегией установлено, что представленные на государственную регистрацию документы в совокупности с иными документами содержали описание объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства и планируемой площади объекта долевого строительства.

          Соответственно вывод государственного регистратора о том, что в нарушение абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ представленные документы по форме или содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства, признаётся судебной коллегией необоснованным.

          Что касается ссылок Росреестра на то, что положения Порядка ведения государственного кадастра недвижимости №42 к спорной ситуации не применимы, поскольку названный Порядок регулирует вопросы ведения ГКН - систематизированного свода сведений об учтенном в соответствии с Законом о кадастре недвижимом имуществе, тогда как в данной ситуации спор возник относительно внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними, то они судом апелляционной инстанции во внимание принимаются.

          При этом коллегия отмечает, что данные ссылки были сделаны судом первой инстанции в подтверждение вывода о том, что объект недвижимости (здание) может быть расположен на нескольких земельных участках, что в том числе подтверждается Порядком ведения ГКН.

          С учетом изложенных обстоятельств оспариваемое решение управления не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования и восстановил нарушенные права администрации, обязав Росреестр осуществить государственную регистрацию муниципального контракта и дополнительных соглашений к нему.

          Доводы заявителя жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права не нашли своего подтверждения в материалах дела.

          Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

          При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

          Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

          Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.09.2014 по делу №А51-18670/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

          Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

О.Ю. Еремеева

Е.Н. Номоконова