Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2014 по делу n А51-16601/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с наличием за истцом задолженности по внесению арендной платы и пене (письмо № 1-14/1715).

         Поскольку государственная регистрация перехода права собственности к истцу в отношении спорного имущества на основании указанного договора не произведена, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

         Суд первой инстанции, удовлетворяя частично заявленные требования, правомерно исходил из следующего.

         Как верно квалифицировал суд первой инстанции, фактически по договору купли-продажи №147-КП между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) сложились обязательственные договорные отношения по договору купли-продажи недвижимости, к которым подлежат применению нормы главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ).

         В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

         В силу п. 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

         Согласно п. 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

         В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

           В п. 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

         Из приведенных норм закона, обстоятельств дела, суд первой инстанции сделан правильный вывод о том, что, поскольку ответчик во исполнение заключенного договора купли-продажи №147-КП передал спорное имущество истцу по акту приема-передачи объекта недвижимости, то ответчик неправомерно, в нарушение п. 5.1 договора купли-продажи             № 147-КП, п. 1 статьи 454, п. 1 статьи 549, п. 1 статьи 551 ГК РФ уклоняется от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорное имущество по договору купли-продажи №147-КП, в связи с чем истец на основании п. 3 статьи 551 ГК РФ вправе требовать принятия решения о государственной регистрации в судебном порядке.

         Об уклонении ответчика от государственной регистрации свидетельствует содержание переписки лиц, участвующих в деле, из которой следует, что в окончательном виде воля ответчика и третьего лица была направлена на избежание спорной государственной регистрации, на оспаривание договора купли-продажи №147-КП и права истца на заключение этого договора.

         Согласно пункту 3 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным законом.

         Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества в силу пункта 5 статьи 3 Закона №178-ФЗ могут быть установлены федеральным законом.

         Статья 1 Закона №159-ФЗ устанавливает, что указанный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

         В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что в силу части 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом о приватизации.

         Следовательно, нормы Закона №159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона №178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в собственность, субъекты малого и среднего предпринимательства, за рядом поименованных исключений, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

         Согласно ч. 1 статье 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

         Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

         Как установлено вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 по делу № А51-2848/2011, истцом соблюдены все вышеуказанные условия для реализации преимущественного права выкупа, в том числе, в части внесения арендной платы (по ноябрь 2010 года), в связи с чем суд отклоняет довод ответчика, третьего лица о наличии у истца задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о преимущественном праве выкупа спорных нежилых помещений (28.12.2010).

         Судом первой инстанции также верно отмечено, что письмо третьего лица от 22.04.2014 № 1-14/1250, ответчика от 28.04.2014 № 28/6-2426 о наличии задолженности по внесению арендной платы в адрес истца последовали после подписания истцом договора №147-КП, что свидетельствует о злоупотреблении ответчиком правом требования спорых сумм и уклонении от государственной регистрации перехода права на спорное имущество.

         С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал предъявленные по настоящему делу исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

         Довод апелляционной жалобы УМС г. Владивостока о том, что оно  является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, отклоняется апелляционным судом, поскольку данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.

         Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обязанности продавца по договору №147-КП возникли у муниципального образования город Владивосток, как собственника имущества, в лице представляющего муниципальное образование в спорных отношениях УМС г.Владивостока, в том числе обязанность по совершению необходимых действий и предоставлению необходимых документов для государственной регистрации перехода права, в то время как действия МКУ «АПМЗН» следует расценивать в качестве совершенных от имени ответчика и повлекших возникновение прав и обязанностей у самого  ответчика.

         Истцом также предъявлены исковые требования о внесении изменений в график платежей, являющийся неотъемлемой частью договора купли-продажи объектов недвижимости № 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), путем установления начала периода рассрочки уплаты основной суммы, изложив Приложение № 1 к договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке в предложенной истцом редакции.

         Суд первой инстанции, рассмотрев заявленное требование, пришел к обоснованному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка, в связи с чем правомерно оставил исковые требования в этой части без рассмотрения.

   Доводы апеллянта о соблюдении указанного порядка путем направления письма 15.05.2014,  коллегией отклоняются в силу следующего.

         Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

   Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

  Таким образом, указанными нормами с учетом обязательных правовых разъяснений установлен обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

  В связи с чем, обратившись в суд с иском о внесении изменений в договор купли-продажи №147-КП в части графика платежей, истцу необходимо представить доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в данной части.

         В качестве доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора истец сослался на письмо от 15.05.2014, в котором содержится предложение о необходимости внесения изменения в график платежей без предоставления ответчику приложения № 1 в уточненной редакции, представленной на рассмотрение суда. Указанное письмо лишь констатирует, что указанные в графике оплаты утратили свою актуальность, в связи с чем  истец просит скорректировать график оплаты.

Следовательно, письмо от 15.05.2014 не может быть признано надлежащей офертой по внесению изменений в договор №147-КП, позволяющей передать спор на рассмотрение суда в порядке п.2 ст.452 ГК РФ. 

         Таким образом, в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств направления в адрес ответчика до обращения в арбитражный суд предложения об изменении условий договора купли-продажи № 147-КП в части приложения № 1 в уточненной истцом редакции.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оставил исковое заявление без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, установив, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный частью 2 статьи 452 ГК РФ. 

В силу части 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Судебная коллегия, изучив апелляционные жалобы, приходит к выводу, что в целом доводы, изложенные в них, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта. Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

    Таким образом, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы и оценены все представленные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства,