Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2014 по делу n А51-5230/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-5230/2014

15 декабря 2014 года

Резолютивная часть постановления оглашена 09 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-14473/2014

на решение от 30.09.2014

судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-5230/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью «НАДЕЖДА и Ко»

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

третьи лица: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», закрытое акционерное общество «Дальневосточное консалтинговое агентство», общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: адвокат Бервено Ю.В. по доверенности от 25.01.2014 сроком на один год;

от ответчика представитель не явился;

от Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»: Барлева О.Н. – представитель по доверенности от 30.12.2013 №1-13/4255 сроком до 31.12.2014;

от закрытого акционерного общества «Дальневосточное консалтинговое агентство», общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «НАДЕЖДА и Ко» (далее – ООО «НАДЕЖДА и Ко») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 60,30 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-4, расположенных в подвальном этаже здания по адресу: г.Владивосток, ул.Кирова, 54, определенной в сумме 3516949 рублей без учета НДС в соответствии с отчетом от 18.09.2013 №022144 общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»; об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора №162-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленному независимым оценщиком ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство» №1251 от 17.12.2013 цена продажи арендуемого имущества составляет 1412000 (один миллион четыреста двенадцать тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС)»;

- пункт 3.4. договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (п. 3.1 настоящего договора) производится начисление процентов в размере 2,75% годовых, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (1/3 от 8,25%)»;

- пункт 6.4 исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – Агентство), ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», оценщик ООО «Лев-Информ» Красько Елена Александровна.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.09.2014 производство по делу в части исковых требований о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений прекращено; в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Ссылается на то, что отчет об оценке рыночной стоимости от 18.09.2013 №022144 и решение Думы г.Владивостока от 31.10.2013 №190, касающееся утверждения условий приватизации муниципального имущества, являются действующими, никем не оспорены, подлежат применению к спорным правоотношениям сторон.

В канцелярию суда поступил письменный отзыв ООО «НАДЕЖДА и Ко» на апелляционную жалобу, в котором общество указало на недостоверность отчета об оценке от 18.09.2013 №022144, что, по мнению истца, подтверждается отчетом об оценке от 17.12.2013 №1251 и экспертным заключением от 21.07.2014 №3045/2014, а также на неприменение вышеуказанного решения Думы г.Владивостока как противоречащего закону. Просит в удовлетворении жалобы отказать.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Агентство указало на ошибочность выводов суда о том, что несогласие истца с ценой объекта является достаточным основанием для удовлетворения иска, а также что в данном случае у истца имелась возможность направить протокол разногласий относительно цены выкупаемого объекта, в то время как цена в данном случае не является условием, определяемым по усмотрению сторон, а определяется по решению представительного органа. Полагает, что представленная истцом оценка объекта является явно заниженной с учетом площади, назначения и места нахождения объекта оценки, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Управление, ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», оценщик ООО «Лев-Информ» Красько Е.А., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель Агентства поддержал доводы апелляционной жалобы Управления, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «НАДЕЖДА и Ко» по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 09.01.2013 Управление (арендодатель) и ООО «НАДЕЖДА и Ко» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества №05-00124-001-Н-АР-6866-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 60,30 кв.м (в здании лит.1, номера на поэтажном плане: 1-4, этаж: подвальный), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Кирова, д.54, для использования в целях магазин. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 08.11.2013.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) уведомлением от 08.11.2013 исх.№1-13/3441 Агентство предложило обществу заключить договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений с условием о рассрочке платежа (с субъектами малого и среднего предпринимательства) с приложением проекта договора №162-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке по цене 3516494 рублей.

Согласно пункту 3.2 проекта договора порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества утверждены распоряжением УМС г.Владивостока от 05.11.2013 №842/28 «О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2013 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества».

19.12.2013 истцом был подготовлен и передан ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с сопроводительным письмом, в котором сообщалось о том, что общество заинтересовано в приобретении указанного имущества и намерено реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по реальной рыночной цене, установленной в соответствии с Отчетом об оценке выкупаемого нежилого помещения в доме 54 по ул.Кирова от 17.12.2013 №1251, произведенной ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», согласно которому выкупная стоимость установлена в размере 1412000 рублей.

23.12.2013 Управление подготовило письменное уведомление исх.№1-13/4154 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.

ООО «НАДЕЖДА и Ко», полагая, что выкупная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости является завышенной, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части признания недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений, определенной в размере 3516949 рублей без учета НДС в соответствии с отчетом от 18.09.2013 №022144, изготовленным ООО «Лев-Информ».

Суд первой инстанции принял отказ истца от исковых требований в данной части, поскольку отказ от указанной части исковых требований не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав, в связи с чем правомерно производство по делу в части указанных требований прекратил на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ. Обжалуя решение в данной части, Управление в апелляционной жалобе не привело доводов о том, по каким основаниям производство по делу не подлежало прекращению.

Удовлетворяя требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях