Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2014 по делу n А51-5230/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи Управление руководствовалось отчетом об оценке от 18.09.2013 №022144, подготовленным ООО «Лев-Информ», согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 15.09.2013 составляет 3516494 рублей (без учета НДС). Данная цена включена Управлением в пункт 3.1 проекта договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества №162-ППВ.

В свою очередь ООО «НАДЕЖДА и Ко» обратилось к другому независимому оценщику – ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», которым подготовлен отчет №1251, утверждённый 17.12.2013, об оценке рыночной стоимости вышеуказанных  нежилых помещений, которая по состоянию на 06.09.2013 округленно составила 1412000 рублей.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены спорного объекта, которые и были переданы на рассмотрение арбитражного суда, в связи с чем судом отклоняется довод заявителя жалобы о том, что истец не оспорил отчет об оценке от 18.09.2013 №022144, подготовленный по заказу Управления.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа. Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком».

Однако, из представленного в материалы дела Экспертного заключения №19/2014/Владивосток, изготовленного экспертным советом ООО «Российское общество оценщиков» на отчет от 18.09.2013 №022144, выполненный оценщиком Красько Е.А. ООО «Лев-Информ», следует, что данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны экспертным советом необоснованными. Оценщик Красько Е.А. является членом ООО «Российское общество оценщиков».

В этой связи подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о действительности отчета, который лег в основу принятия Думой г.Владивостока решения от 31.10.2013 №190 «О внесении изменений в приложение к решению Думы г.Владивостока от 21.02.2013 №38 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2013 год». Достоверность выводов оценщика в отчете от 18.09.2013 №022144, опровергнута экспертным заключением, которое, в свою очередь, Управлением не оспорено. В этой связи доводы Управления о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной Управлением, являются необоснованными и нарушают права истца.

Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) указанный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО №1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО №1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при изготовлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 17.12.2013 №1251 оценщиком - ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство» был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом.

Из представленного в материалы дела Экспертного заключения №3045/2014 от 21.07.2014, изготовленного ООО «Российское общество оценщиков», на отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 17.12.2013 №1251 следует, что данный отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

В указанном отчете от 17.12.2013 №1251 оценщиком установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 06.09.2013 округленно составляет 1412000 рублей. Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке. В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, указанный истцом в исковом заявлении в соответствии с отчетом об оценке №1251 от 17.12.2013, изготовленным ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», и составляющий 1412000 рублей, подлежит включению в проект договора купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В силу пункта 1 и пункта 5 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность оплаты в рассрочку выкупаемого при приватизации имущества, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал правомерными требования истца об изложении пункта 3.4 проекта договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (п. 3.1 настоящего договора) производится начисление процентов в размере 2,75% годовых, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (1/3 от 8,25%)», поскольку изложение данного пункта в редакции истца не противоречит требованиям действующего законодательства и конкретизирует права и обязанности сторон договора по уплате процентов на сумму рассрочки платежа.

Суд первой инстанции также правомерно счел обоснованными требования истца об исключении из проекта договора пункта 6.4, согласно которому если покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного ему объекта с условием о рассрочке платежа  в установленный договором срок, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьёй 395 ГК РФ со дня, когда по договору объект должен быть оплачен, до дня оплаты объекта покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате проценты на сумму этих средств, размер которых определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, и эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 6.2 проекта договора за нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,03 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, следующий за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3 договора, включая дату погашения просроченной задолженности.

Таким образом, пункт 6.2 проекта договора устанавливает иной размер процентов за нарушение покупателем срока оплаты выкупной цены арендуемого имущества, а в пункте 6.4 проекта договора в редакции ответчика фактически установлена двойная ответственность за одно нарушение, что противоречит нормам действующего законодательства.

Доводы Агентства о том, что цена договора в рассматриваемом случае не подлежит определению по соглашению сторон, не противоречат выводам суда, поскольку исковые требования удовлетворены на основании отчета независимого оценщика, а не на основании соглашения продавца и покупателя. Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен законом права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом – на основании отчета независимого оценщика в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно посчитал заявленные истцом требования в указанной части обоснованными и подлежащими удовлетворению. Оснований для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.09.2014 по делу №А51-5230/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев

Н.А. Скрипка