Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу n А51-15887/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 данного Кодекса.

В свою очередь, согласно подпункту 6  пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе,  максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из вышеизложенного следует, что обязанности по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории возлагаются исключительно на арендаторов земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.  

Таким образом, коллегия признает обоснованным довод УФАС по Приморскому краю о том, что заявитель, желающий принять  участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, не обязан представлять вместе с заявкой на участие в аукционе именно проект планировки территории и проект межевания территории, порядок подготовки которых предусмотрен статьями 42, 43 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ).

Вместе с тем, отсутствие указанной обязанности не свидетельствует об освобождении лица, желающего принять участие в аукционе, от обязанности по представлению организатору аукциона документов, предусмотренных пунктом 12 статьи 38.1 и пунктом 5 статьи 38.2 ЗК РФ, в том числе, документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что конкретный состав и требования к содержанию и форме предусмотренных пунктом 5 статьи 38.2 ЗК РФ документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории, действующее законодательство не устанавливает, за исключением условия о соответствии этих документов правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Согласно статье 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Решение Думы городского округа ЗАТО г.Фокино от 25.11.2013 № 114-МПА утверждены Правила землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино (далее - Правила землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино, Решение Думы городского округа ЗАТО г.Фокино № 114-МПА).

Согласно пункту 2 Правил землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино данные правила разработаны в целях, а том числе, создания условий для устойчивого развития территории городского округа ЗАТО город Фокино, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, создания условий для планировки территории городского округа ЗАТО город Фокино, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Указанные  правила применяются наряду с техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством, в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия, иными установленными требованиями (пункт 4 Правил землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино).

Постановлением Администрации Приморского края от 21.05.2010  № 185-па утверждены Региональные нормативы градостроительного проектирования в Приморском крае (далее - Региональные нормативы,  Постановление Администрации Приморского края № 185-па).

Согласно пункту 1.1 указанных Региональных нормативов данные  региональные нормативы градостроительного проектирования Приморского края разработаны в соответствии с законодательством Российской Федерации и Приморского края, содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов) объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).

В соответствии с пунктом 1.2 Региональных нормативов при разработке и утверждении местных нормативов градостроительного проектирования органами местного самоуправления Приморского края не допускается устанавливать минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека ниже, чем расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, содержащиеся в настоящих Нормативах.

Согласно пункту 2.1 Региональных нормативов данные нормативы учитываются при подготовке, согласовании, утверждении документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории и проектной документации.

Согласно пункту 2.2 Региональных нормативов объектами нормирования являются требования по организации территории и размещению зданий, строений и сооружений, инженерно-технические требования, организационно-методические и общие технические правила и нормы, необходимые для осуществления градостроительной деятельности на территории Приморского края.

Учитывая в совокупности вышеприведенные нормы, коллегия приходит к выводу о том, что  для участия в рассматриваемом аукционе лицо, желающее принять в нем участие, должно представить, помимо документов, предусмотренных  пунктом 12 статьи 38.1 ГрК РФ, также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с вышеуказанными Региональными нормативами  градостроительного проектирования в Приморском крае и Правилами  землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино.

Согласно Региональным нормативам  градостроительного проектирования в Приморском крае жилые зоны – это зоны, предназначенные для застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, а также жилой застройки иных видов.

В соответствии с пунктом 4.1 Региональных нормативов  градостроительного проектирования в Приморском крае жилые зоны предназначены для организации благоприятной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

Рассмотрев раздел 4 «Жилые зоны»  Региональных нормативов  градостроительного проектирования в Приморском крае, коллегия установила, что в данном разделе предусмотрены расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека.

Так, пунктом 4.12 Региональных нормативов  градостроительного проектирования в Приморском крае установлено, что расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, учета противопожарных требований и бытовых разрывов. Расстояния между жилыми и производственными зданиями определяются также с учетом размера санитарно-защитной зоны. Расстояния (бытовые разрывы) между длинными сторонами секционных жилых зданий высотой два, три этажа должны быть не менее 15 м, а высотой четыре этажа - не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м.

Расстояния от площадок для сушки белья не нормируются, расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых следует принимать не менее 20 м, а от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание - не более 100 м для домов с мусоропроводами и 50 м для домов без мусоропроводов (пункт 4.16 Нормативов).

Статьей 24 Правил землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино установлены правила застройки для  зоны застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами.

Данная зона определена для застройки жилыми домами высотой до 5-ти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны (пункт 1 статьи 24 Правил землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино).

Пунктом 3 указанной статьи установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Так, минимальный размер земельных участков по фронту застройки со стороны улицы должен составлять 5 м; минимальная площадь участка определяется из расчета 16,5 кв.м. земельной доли на человека; максимальный процент застройки в границах земельного участка, предназначенного для размещения многоквартирных жилых домов - 40%;  минимальный процент озелененной территории земельного участка - 30%.

В соответствии с пунктом 1.1 «Инструкции по межеванию земель», утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996, межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Рассмотрев вышеприведенные нормы в совокупности, коллегия приходит к выводу о том, что лицо, желающее принять участие в аукционе, должно представить такое предложение по межеванию земельного участка, из которого было бы видно, какая площадь рассматриваемого к предоставлению в аренду земельного участка отводится под каждый из предполагаемых к постройке жилых домов. Это необходимо для определения размеров земельных участков по фронту застройки со стороны улицы, которые должны быть не менее 5 м., для определения размера земельной доли на человека, которая должна быть не ниже 16,5 кв.м, а также для определения того, соблюден ли заявителем максимальный процент застройки в границах земельного участка, т.е. какой размер земельного участка, предназначенного для застройки каждого жилого дома, предназначен непосредственно под строительство этого жилого дома, и каков размер прилегающей к нему территории, на которой будут располагаться, например, парковка, детская площадка, площадка для сбора мусора, места для сушки белья и т.д., относящиеся к этому жилому дому. Из предложения по межеванию должно быть ясно, обеспечивает ли данное предложение застройки благоприятные условий жизнедеятельности человека, или нет;  например, какое предусмотрено расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными зданиями, какое расстояния (бытовые разрывы) предусмотрено между длинными сторонами секционных жилых зданий, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат, какое предусмотрено расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых, от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание и т.д.

Именно с целью определения соблюдения указанных параметров необходимо предоставление лицом, желающим стать участником аукциона, предложений по межеванию.

Рассмотрев представленное ООО «Эко плюс» аукционной комиссии предложение (т.1 л.д. 116-120), коллегия пришла к выводу о том, что из него невозможно установить соответствие этого предложения какому-либо из перечисленных параметров. Жилые дома на представленном ООО «Эко плюс» чертеже расположены произвольно, какую площадь земельного участка занимает каждый из домов, из данного предложения не ясно, отсутствует указание на то, какое предусмотрено расстояние между домами, а также между домами и имеющимся на чертежи торговом центре, какой предусмотрен  размер земельных участков по фронту застройки со стороны улицы и т.д. Из данного предложения невозможно определить, как объекты, которые планирует построить заявитель апелляционной жалобы, расположены относительно друг друга и относительно самого земельного участка, которые предполагается предоставить по договору аренды.

По мнению коллегии, представленное предложение не является в принципе предложением по межеванию, поскольку земельный участок вообще никак не размежеван.

Следовательно, из представленного ООО «Эко плюс» предложения невозможно установить соответствие его Региональным нормативам  градостроительного проектирования в Приморском крае и Правилам  землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино, что является нарушением пункта 5 статьи 38.2 ЗК РФ и основанием для отказа ООО «Эко плюс» в допуске к участию в аукционе в соответствии с положениями пункта 17 статьи 38.1 ЗК РФ.

Соответственно, выводы антимонопольного органа, сделанные в оспариваемом решении, о том, что у УМС ЗАТО г.Фокино не имелось правовых оснований для отказа ООО «Эко плюс» в допуске к участию в аукционе являются неверными – не соответствующие положениям ЗК РФ, а вывод суда о правомерности отказа ООО «Эко плюс» в допуске к участию в аукционе является правильным.

Довод, заявленный УФАС по Приморскому краю в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что представленное ООО «Эко плюс» предложение предполагает разделение  исходного земельного участка на соответствующие функциональные зоны, коллегия отклоняет.

Во-первых, данное выделение зон является предположительным. В представленном чертеже (т.1 л.д.119) выделены не все зоны, о  которых говорит антимонопольный орган; из  данного чертежа непонятно, где расположена, к примеру, зона площадки для детей, где – зона озеленения, а где – зона для выгула собак и хозяйственных площадок, указаны только общие площади этих зон.

Во-вторых, обозначение функциональных зон в данном случае не свидетельствует о межевании земельного участка, поскольку размеры этих зон для каждого конкретного дома, также как и площадь земельного участка под каждым домом из указанного чертежа определить невозможно.

В целом, указанные доводы антимонопольного органа никаким образом не опровергают выводы заявителя об отсутствии предложения по межеванию в представленных ООО «Эко плюс» документах.

Довод УФАС по Приморскому краю о том, что согласно представленным ООО «Эко плюс» документам парковки автотранспорта и площадки для складирования мусора расположены по периметру участка на необходимом удалении от окон жилых