Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А51-16336/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№4-5,18-20, 22-25 площадью 220,8 кв.м. на 1-ом этаже в нежилом помещении №38 общей площадью 1349,2 кв.м. по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Калинина, 52.

В силу пункта 1.2 договора (в редакции Соглашения об изменении договора от 06.08.2012) срок его действия установлен с 31.10.2007 до 30.10.2012.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

03.04.2014 Постановлением Администрации Уссурийского городского округа №1228 утверждены условия приватизации нежилого помещения № 46 в здании (лит.А), назначение: нежилое, общей площадью 220,8 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Калинина, д.52.

Согласно пункту 5 Постановления Администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 03.04.2014 № 1228 (далее по тексту – Постановление Администрации от 03.04.2014 №1228) рыночная стоимость нежилого помещения № 46  (без учета НДС) составляет 5 524 785 рублей.

Форма платежа: в рассрочку, ежеквартально равными долями (пункт 3 Постановления Администрации от 03.04.2014 №1228).  

В соответствии с пунктом 6 Постановления Администрации от 03.04.2014 №1228 срок рассрочки оплаты приобретаемого товара - 5 лет.

15.04.2014 ответчик направил в адрес истца письмо №11-01/14/1845 с приложением  проекта Договора купли-продажи муниципального имущества.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества  рыночная стоимость объекта составляет 5 524 785 рублей.

Пунктом 2.4 проекта договора купли-продажи муниципального имущества установлено, что платежи, включая сумму основного долга, проценты за пользованием рассрочкой в соответствии с п.п. 2,3 договора  производятся ежеквартально равными долями, до 15 числа первого месяца текущего квартала. Первоначальный взнос основного долга в сумме 276 239,25 рублей и проценты за рассрочку в сумме 17 066,29 рублей должны поступить в течение 10 дней с момента подписания договора. График-расчет оплаты стоимости объекта с начислением процентов прилагается (приложение №1).

Для установления рыночной стоимости спорного объекта ответчиком проведены процедуры по определению независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Победителем в проведении запроса котировок на определение рыночной стоимости спорного объекта признано ООО «Альфа Плюс» с которым заключен муниципальный контракт на выполнение работ, а также подписан акт приема-передачи выполненных работ и произведена оплата.

В соответствии с отчетом ООО «Альфа Плюс» №3/8 от 28.02.2014 рыночная стоимость имущества установлена в размере 5 524 785 рублей.

14.05.2014 истцом был подготовлен и передан ответчику Протокол разногласий к проекту Договора купли-продажи муниципального имущества с сопроводительным письмом, в котором сообщалось о том, что истец заинтересован  в приобретении указанного имущества и намерен реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по реальной рыночной цене, установленной в соответствии  с Отчетом об оценке №26 от 24.04.2014, изготовленным ООО «Оценка-Сервис», согласно которому рыночная стоимость установлена в размере 3 943 000 рублей.  

20.05.2014 ответчик подготовил  письменное Уведомление №11-05/11/14/2485 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.

 Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости является завышенной, обратился в суд с данным иском.

         Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

   В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ или иным законом.

    Согласно пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

   В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

         Спорные разногласия сторон связаны с отклонением ответчиком доводов истца о рыночной стоимости спорного объекта, определенной согласно отчету ООО «Оценка Сервис» №26 в сумме 3 943 000 рублей без учета НДС.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из статьи 3 Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации           № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее по тексту – Информационное письмо № 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

С учетом того обстоятельства, что оспаривание величины стоимости объекта оценки предъявлено в рамках рассмотрения спора по поводу сделки, довод заявителя жалобы о том, что иск должен быть предъявлен к ООО «Альфа Плюс», отклоняется апелляционным судом как несоответствующий нормам действующего законодательства.

Кроме того, само по себе оспаривание величины стоимости объекта оценки не приведет к разрешению спора об урегулировании разногласий при заключении договора.

Истец, не согласившись с выводами оценщика о размере рыночной стоимости помещения, изложенными в отчете № 3/8, в обоснование заявленных требований представил отчет №26, выполненный экспертом ООО «Оценка Сервис» Гончаровой Татьяной Игоревной, согласно которому стоимость спорного объекта составляет 3 943 000 рублей без учета НДС.

Представленный истцом отчет №26 ответчиком не оспорен, доказательств того, что отчет № 26 содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, в материалы дела ответчиком не представлено.

         Учитывая изложенное, суд первой инстанции, признав отчет № 26 достоверным, пришел к обоснованному выводу, что рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 943 000 рублей без учета НДС.

         Также суд первой инстанции правомерно счёл необходимым принять требования истца об изложении пункт 2.4. абзац второй в следующей редакции «Первоначальный взнос основного долга в сумме 197 150 рублей и проценты за рассрочку в сумме 3 012, 01 рублей должны поступить в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора», а также счёл обоснованными требования Барышниковой Т.А. об изложении Приложений №1 и №2 к Договору купли-продажи в редакции истца.

         Довод ответчика о том, что для определения рыночной стоимости спорных объектов должен применяться отчет №3/8, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в материалы настоящего дела представлено заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения Российского общества оценщиков от 21.05.2014 на представленный ответчиком отчет №3/8 от 28.02.2014, составленное компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков экспертом Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», в котором указано на то, что отчет №3/8 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, что выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости спорного объекта, признать не обоснованными.

         При этом судом первой инстанции в совокупности с другими письменными доказательствами по делу верно учтено заключение экспертно-консультационного комитета от 21.05.2014, сведения которого признаны судом достоверными, с учетом того обстоятельства, что заключение от 21.05.2014 составлено компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков лицом, при том, что выводы изложенные в заключении от 21.05.2014, по существу не оспорены ответчиком.

         С учетом изложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что предъявленные по настоящему делу исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению, спорные условия договора купли-продажи муниципального имущества подлежат изложению в редакции истца.

   При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.11.2014  по делу №А51-16336/2014  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Н.А. Скрипка

С.Б. Култышев