Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2015 по делу n А51-16194/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-16194/2014

06 февраля 2015 года

Резолютивная часть постановления оглашена 04 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района»,

апелляционное производство № 05АП-15516/2014

на решение от 07.11.2014

судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-16194/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Муниципального унитарного предприятия города Владивостока «Центральный» (ОГРН 1022501283023, ИНН 2536100593, дата регистрации: 16.10.2000, адрес регистрации: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ильичева, 15)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (ОГРН 1052504404380, ИНН 2540111333, дата регистрации: 27.04.2005, адрес регистрации: Приморский край, г.Владивосток, ул.Светланская, 183)

третьи лица: Управление муниципальной собственности г.Владивостока, Общество с ограниченной ответственностью «Одиссей-1»

о взыскании 996269,79 рублей,

при участии:

от истца: Клеменчук М.С. – представитель по доверенности от 02.02.2015 сроком до 31.12.2014;

от ответчика: Тавадзе Р.Г. – представитель по доверенности от 11.01.2015 сроком до 31.12.2015;

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока: Клеменчук М.С. – представитель по доверенности от 27.11.2014 №28/1-6127;

от общества с ограниченной ответственностью «Одиссей-1» представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Центральный» (далее – МУПВ «Центральный», Предприятие) обратилось в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленинского района» (далее – ООО «Управляющая компания Ленинского района») с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 842046 рублей, пени в сумме 44101 рубль 53 копейки (с учетом уточнения требований).

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 06.06.2014, от 28.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление), ООО «Одиссей-1».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, – ООО «Управляющая компания Ленинского района» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. Ответчик ссылается на то, что общество и его сотрудники в нежилых помещениях никогда не пребывали, а длительное время в помещениях находится ООО «Одиссей-1», что является общеизвестным фактом. Указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили Управление и ответчик при заключении договора аренды, в виде изменения арендодателя при отсутствии соглашения к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, в то время как новый арендодатель (истец) с предложениями о перезаключении договора аренды к ответчику никогда не обращался, счета на оплату пользования не выставлял.

В канцелярию суда поступили письменные возражения МУПВ «Центральный» на апелляционную жалобу, в котором указано на то, что нежилые помещения из муниципальной собственности не выбывали до настоящего времени, и также имеется ссылка на неоднократные предложения от имени Предприятия в адрес ответчика о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате. Истец просит в удовлетворении жалобы отказать.

 ООО «Одиссей-1», извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель истца и Управления по апелляционной жалобе возражал, пояснил, что обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 08.02.2010 Управление (арендодатель) и ООО «Управляющая компания Ленинского района» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества №02-02064-003-Н-АР-6240-00 в отношении нежилых помещений по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича, 7а.

Распоряжением Управления от 30.12.2009 №431 Отделу учета муниципального имущества с баланса Управления снято и передано на баланс МУПВ г.Владивостока «Центральный» по актам приема-передачи по форме ОС-1 муниципальное имущество, в том числе нежилые помещения общей площадью 325,6 кв.м (литер 1 (1-13), нежилые помещения общей площадью 115,7 кв.м (литер 2 (1-3; 6-13) в здании по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича, 7а. Распоряжением Управления от 11.04.2011 №233/28 в перечень муниципального имущества внесены изменения и приложение к распоряжению от 30.12.2009 №431 изложено в новой редакции: нежилые помещения на 1, 2 этажах общей площадью 441,1 кв.м (литер А, А1 (2-13; 11-21, 24)).

08.02.2010 Управление (арендодатель) и ООО «Управляющая компания Ленинского района» (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества №02-02064-003-Н-АР-6240-00, согласно которому на основании распоряжения Управления от 08.12.2009 №314 арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), общей площадью 110,90 кв.м (в здании лит.А, номера на поэтажном плане: 11-16, 20, 21 (литер III), основная площадь 93,1 кв.м, места общего пользования 17,8 кв.м, этаж второй), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича,7а, для использования в целях «офис».

 В силу пункта 1.3 договора арендодатель предоставил арендатору объект во временное пользование на срок с 30.12.2009 по 29.12.2014.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составлял 58841,78 рублей. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего месяца.

Договор аренды недвижимого имущества №02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

07.12.2010 Управление (арендодатель) и ООО «Управляющая компания Ленинского района» (арендатор) заключили дополнительное соглашение №2 к договору аренды недвижимого имущества от 08.02.2010 №02-02064-003-Н-АР-6240-00, в котором пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 3.1 договора и изложении его в следующей редакции: арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и ее размер с 14.11.2010 по 13.11.2011составляет 23696,47 рублей; с 14.11.2011 - 58841,78 рублей в месяц без учета НДС; оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца арендодателю.

21.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировано право хозяйственного ведения МУПВ «Центральный» на нежилые помещения в здании (лит.А, А1) общей площадью 441,1 кв.м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: 2-13; 11-21, 24 (III), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, ул.Уборевича, 7а.

05.02.2014 Предприятие направило в адрес общества уведомление, в котором просило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойку в течение 10 дней с момента получения уведомления, а также сообщило о том, что договор аренды от 08.02.2010 является расторгнутым с 01.05.2013.

Наличие вышеуказанной задолженности послужило основанием для обращения МУПВ «Центральный» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, обязаны следовать им при исполнении договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Аналогичная обязанность арендатора установлена в пункте 2.4.2 договора аренды от 08.02.2010.

Как установлено судом, договор аренды недвижимого имущества №02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010, на котором истец основывает свои требования, не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федераци о договоре аренды», в случае, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи к договору аренды от 08.02.2010 следует, что истец передал во временное владение ответчику спорный объект недвижимости в удовлетворительном состоянии, отвечающем условиям арендатора. В договор вносились изменения и дополнения, которые были подписаны обеими сторонами. Ответчик вплоть до 01.01.2012 своевременно и в полном объеме оплачивал арендную плату. Следовательно, стороны договора приступили к его фактическому исполнению.

В письменном соглашении (договоре от 08.02.2010) стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества №02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании данного договора. Следовательно, стороны связаны условиями договора аренды, в том числе в части оплаты пользования имуществом.

 Ответчик ссылается на то, что 21.02.2012 зарегистрировано право хозяйственного ведения МУПВ «Центральный» на арендуемые по договору помещения, однако изменения в отношении наименования арендодателя в договор не были внесены, что, по мнению общества, влечет его недействительность.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Передача имущества арендодателем в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию (смена балансодержателя) влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. И хотя в силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества, отсутствие смены наименования арендодателя в договоре аренды от 08.02.2010 не влечет его недействительность (арендатор лишь вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор) и не освобождает арендатора от оплаты пользования имуществом.

Снятие имущества с баланса Управления и передача на баланс Предприятия не означает смену собственника данного имущества, на что ссылается ответчик. В рассматриваемом случае Предприятие не распорядилось нежилыми помещениями в виде сдачи их в аренду обществу, а произвело замену на нового арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ. Таким образом, при передаче арендованного имущества в хозяйственное ведение независимо от переоформления договора аренды собственник имущества перестает быть стороной договора аренды и утрачивает право на получение арендной платы, которая