Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу n А59-1493/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенные обязательные правовые позиции в совокупности с оценкой материалов дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности пользования ответчиком земельным участком площадью 55 кв.м., как частью земельного участка, сформированного под многоквартирный жилой дом №218 по ул. Ленина (далее МКД №218), находящемся на южной стороне МКД №218, на основании договора аренды от  25.12.2012, заключенного с ТСЖ «Рябинка» на основании решения общего собрания собственников помещений МКД №218 от 20.12.2012, на основании представленных материалов дела.

Приходя к выводу о невозможности идентификации предмета аренды по спорному договору, суд первой инстанции не учел следующего.

Материалы дела свидетельствуют о соответствии временного торгового павильона «Семена» после осуществления реконструкции условиям эскизного проекта, согласованного 17.12.2009, в границах земельного участка (т. 2 л.д. 41-45). Доказательств обратного в дело не представлено, материалы различных проверок, включая инициативную проверку депутата городского собрания г. Южно-Сахалинска С.В. Короткова с помощниками, меры прокурорского реагирования, не подтвердили несоответствия осуществления реконструкции условиям эскизного проекта, к административной или иной ответственности в связи с осуществлением реконструкции павильона  ИП Стельмах не привлекалась.

При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что по итогу осуществления  указанной реконструкции, повлекшей за собой изменение площади павильона, на основании Постановления Администрации г. Южно-Сахалинска от 26.01.2011 №73 (т. 2 л.д. 47), Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и ответчиком заключено соглашение от 16.02.2011 о внесении изменений в договор аренды от № 7561 от 10.06.2005 в части изменения площади арендуемого земельного участка, необходимого под эксплуатацию указанного павильона, данная измененная площадь земельного участка определена сторонами в 0,0055 га (т. 2 л.д. 46), указанное соглашение прошло государственную регистрацию. 

Изложенное свидетельствует об определенности площади и конфигурации земельного участка, необходимой для эксплуатации спорного временного павильона, с 16.02.2011 составляющей 0,0055 га, что соответствует 55 кв.м., при стабильности размещения павильона относительно жилого дома №218 по ул. Ленина согласно представленных в материалах дела схем, чертежей, фотоматериалов.

Именно этот земельный участок определенной конфигурации и  площадью 55 кв.м., признанной необходимой для эксплуатации спорного временного павильона с 16.02.2011 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, явился предметом договора аренды земельного участка от 25.12.2012.

Судебная коллегия принимает во внимание длительность нахождения павильона «Семена» в непосредственной близости от МКД №218, свидетельствующую о безусловной осведомленности всех собственников помещений в данном доме о наличии и характеристиках спорного объекта, что и послужило основанием для прямого волеизъявления собственников указанных помещений в рамках проведения общего собрания от 20.12.2012 при голосовании по вопросу №13 повестки собрания о передаче                           ИП Стельмах соответствующего земельного участка в аренду, принятого большинством голосов (т. 2 л.д. 59, 61).

Судом первой инстанции правильно отмечено, что решение  общего собрания собственников помещений МКД №218, оформленные протоколом № 12/201РС218,  никем не оспорены, не признаны недействительными.

Приведенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о полной определенности сторон договора аренды от 25.12.2012 о его существенных условиях, включая предмет договора, что исключает признание его незаключенным по данному основанию.

Поскольку земельный участок площадью 55 кв.м. является частью сформированного земельного участка под МКД №218, который не относится к государственной либо муниципальной собственности, относится к общей собственности указанного дома, это исключает применение положений абзаца 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ №73 в части запрета аренды части земельного участка, не прошедшей самостоятельный кадастровый учет.

Оценивая обстоятельство отсутствия государственной регистрации спорного договора аренды от 25.12.2012, апелляционная коллегия с учетом правовых разъяснений пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ №73, доказанности обстоятельства принятия арендуемого имущества  без каких-либо замечаний, достижения соглашение о размере платы за пользование имуществом, исполнения соответствующих условий, приходит к выводу о наличии у ответчика права пользования спорным земельным участком, при невозможности оценки такого пользования в качестве незаконного и противоправного.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает отсутствие противопоставления правового положения ответчика перед истцом как третьим лицом, поскольку последний является собственником помещений в МКД №218, в силу чего для него являются обязательными решения общего собрания собственников данного МКД от 20.12.2012, обосновывающие заключение на основании данного решения спорного договора аренды.

Истечение срока действия договора аренды от 25.12.2012 с учетом отсутствия доказательств возражения сторон договора повлекло за собой возобновление указанного договора на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Доводы истца о смене формы управления в МКД №218 путем передачи дома под управление  ООО «ЖЭУ-2» согласно заочного голосования собственников помещений дома от 25.12.2013 не принимаются судебной коллегией, поскольку приведенные обстоятельства не влияют на установленное судом апелляционной инстанции сохранение действия отмеченного договора аренды от  25.12.2012, заключенного ТСЖ «Рябинка» в пределах предоставленных полномочий, не расторгнутого и не оспоренного эффективным образом в судебном порядке.

В части выводов суда о создании павильоном ответчика препятствий в использовании принадлежащего истцу помещения кафе, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ответчик указывает, что лишен возможности использовать по назначению окно в юго-восточной части стены жилого дома, которое полностью закрыто павильоном ответчика.

Апелляционной коллегией установлено, что в соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом (том 3, л.д. 3-13), представленным в качестве ответа Департамента по управлению муниципальным имуществом  Администрации г. Южно Сахалинска от 03.10.2012 (т. 3 л.д. 3), по состоянию на 18.12.2008 в южной стене принадлежащего истцу помещения кафе окна отсутствуют, документ не содержит указаний об отсутствии разрешений на внесенные изменения либо несогласованную перепланировку, что подтверждает обстоятельство осуществления согласованной реконструкции арендатором спорного объекта (ООО «Розничная компания»), впоследствии выкупившего указанный объект в собственность. Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию по итогу реконструкции выдано Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно Сахалинска 06.07.2009 (т. 3 л.д. 14).

Отсутствие спорного оконного проема также следует из поэтажного плана спорного помещения по состоянию на 20.04.2009 (т. 2 л.д. 98), документ не содержит указаний об отсутствии разрешений на внесенные изменения либо несогласованную перепланировку.

Судебная  коллегия критически относится к содержанию заключения  Сахалинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 26.10.2012 №65/7358 (т. 2 л.д. 88-90) в части вывода об отсутствии закладки спорного оконного проема, поскольку эксперт прямо указывает, что в ходе осмотра помещения 25.10.2012 визуально установлено, что спорный проем обшит ГВЛ. Однако, действий по установлению наличия или отсутствия закладки оконного проема путем полного или частичного демонтажа панели ГВЛ экспертом совершено не было (т. 2 л.д. 101), что свидетельствует о совершении экспертом вышеуказанных выводов без достаточных фактических оснований, исключительно по устным пояснениям собственника помещений. По аналогичным основаниям недоказанности оснований внесения изменений суд апелляционной инстанции критически относится к содержанию поэтажного плана спорного помещения по состоянию на 16.12.2011 (т. 2 л.д. 99) в части отражения спорного оконного проема.

Вместе с тем, в материалы дела представлен акт обследования южной торцевой стороны МКД №218 по ул. Ленина, составленный при совместном участии представителей ТСЖ «Рябинка», собственников помещений в МКД №218 от 21.02.2013, согласно которому в ходе проведенного демонтажа с наружной стороны дома ограждающих конструкций, установлен факт закладки спорного оконного проема капитальной шлакоблочной кладкой по всей площади проема (т 2 л.д. 54). Аналогичный вывод сделан в акте инженерного обследования строительных конструкций от 21.08.2014, составленном ООО «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой» (т. 2 л.д. 57). Данное обстоятельство подтверждается фотоматериалами (т. 2 л.д. 55, 56), соответствующими при сравнении с фотоматериалами истца, определяющими место нахождения спорного оконного проема (т. 2 л.д. 102, 103).  

Также судебной коллегией принимается во внимание схема, чертеж пространственного решения реконструируемого павильона, согласованные 17.12.2009 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (т. 2 л.д. 42-44), из которых прямо следует отсутствие спорного оконного проема на южном торце дома.

У судебной коллегии отсутствуют основания для вывода о возможности согласования указанным департаментом проекта реконструкции, заведомо нарушающим права собственника помещения кафе на первом этаже указанного дома в части перекрытия оконного проема, поскольку на указанный момент (17.12.2009) собственником спорного помещения выступало муниципальное образование г. Южно-Сахалинск, при этом помещение кафе являлось предметом аренды со стороны арендатора ООО «Розничная компания» по договору  аренды от 17.06.2005 №250.

Указанное лицо осуществило в 2009 году реконструкцию спорного помещения, включающую в себя в том числе закладку спорного оконного проема, что явилось основанием для внесения изменения в договор аренды от 17.06.2005 №250 дополнительным соглашением от 20.10.2009 (т. 3 л.д. 17), которым в отмеченном договоре аренды изменены показатели площади и идентифицирующих характеристик арендуемого помещения, явившихся итогом проведенной реконструкции (так, площадь помещений изменена с 174,9 кв.м. – т. 3 л.д. 15, на 196,0 кв.м. – т. 3 л.д. 17).

В силу изложенного ответчику 17.12.2009 Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска был согласован проект пространственного решения реконструируемого павильона, поскольку на указанный момент спорного оконного проема не существовало в связи с его закладкой.

Согласно письму Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска от 03.10.2012 №9384-014/011 в адрес ответчика (т. 2 л.д. 140), реконструкция фасада по спорному павильону выполнена в соответствии с архитектурно цветовым решением, согласованным 17.12.2009. Сведений о каком-либо несоответствии проведенной реконструкции утвержденным проектным условиям указанное письмо, иные материалы дела не содержат.

Согласно передаточному акту от 04.12.20213 истец принял от ООО «Розничная компания» приобретенный объект – кафе, общей площадью 196 кв. метров, на 1 этаже, имеющее кадастровый номер 65-65- 01/002/2009-708, расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, претензий по состоянию объекта недвижимости у покупателя не имелось.

Учитывая установленные обстоятельства проведения реконструкции помещения кафе, ссылки истца на сведения о наличии оконных проемов при проведении технической инвентаризации в 1971 и 1988 годах не принимаются коллегией, поскольку существующая планировка помещения, с учетом отсутствия спорного оконного проема в связи с его заложенностью капитальной кладкой, создана в результате его реконструкции, согласованной арендатором ООО «Розничная компания» с собственником помещения.

Доказательств того, что имеющимися оконными проемами не обеспечивается соответствующий санитарным нормам уровень освещенности помещения кафе в материалы дела не представлено, равно как и доказательств наличия каких-либо иных препятствий для эксплуатации помещения кафе в фактически существующей планировке, явившейся результатом реконструкции  арендуемого помещения.

Как верно указал суд первой инстанции, доказательств того, что павильон загораживает светопрозрачный фасад помещения кафе, истцом в дело также не представлено.

При таких обстоятельствах, заявленное требование истца об имеющихся по его мнению нарушениях права собственности, основанное на декларированном намерении восстановления окна, существовавшего ранее при возведении дома и ликвидированного по итогам проведенной реконструкции, квалифицируется как направленное исключительно на причинение вреда законному владельцу примыкающего к южной стене здания торгового павильона, отвечает критериям злоупотреблением правом, каковое является недопустимым в соответствии со статьей 10 ГК РФ.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 2 статьи 325 АПК РФ, если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту, в связи с чем исполнительные листы, выданные на основании обжалуемого решения, не подлежат исполнению.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2014 по делу №А59-1493/2014 отменить.

В удовлетворении исковых