Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А51-27514/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-27514/2013

05 марта 2015 года

Резолютивная часть постановления оглашена 26 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восток-Авто-Бир», апелляционное производство № 05АП-10323/2014 на решение от 27.06.2014 судьи А.К. Калягина по делу № А51-27514/2013 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью «Восток-Авто-Бир» (ИНН 2540091937, ОГРН 1032502257424, дата регистрация: 30.01.2003) к обществу с ограниченной ответственностью «Хозрасчетный участок производителя работ» (ИНН 2538040082, ОГРН 1032501898747, дата регистрации: 06.02.2003) третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Даль-Авто-Бир» о государственной регистрации перехода права собственности, обязании передать земельный участок, взыскании 2 958 652 рублей 92 копеек,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Хозрасчетный участок производителя работ» (ИНН 2538040082, ОГРН 1032501898747, дата регистрации: 06.02.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Авто-Бир» (ИНН 2540091937, ОГРН 1032502257424, дата регистрация: 30.01.2003)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Даль-Авто-Бир» о взыскании 817 229 рублей, при участии:

от истца: Базылев Д.А. по доверенности от 12.01.2015 сроком действия на три года, удостоверение;

от ответчика: Савченкова Е.В. по доверенности от 19.01.2014 сроком действия на три года, паспорт;

от третьего лица: Родин А.Л. по доверенности от 01.11.2015 сроком действия на пять лет, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Восток-Авто-Бир» (далее – ООО «ВАБ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хозрасчетный участок производителя работ» (далее – ООО «ХУПР») об обязании зарегистрировать переход права собственности в соответствии с условиями договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 на нежилые помещения с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6, находящиеся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, улица Снеговая, 11, и на земельный участок с кадастровым  номером 25:28:040011:581, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир столярный цех (лит. 3)); о передаче земельного участка с кадастровым (или условным) номером 25:28:040011:581; о взыскании 2 958 652 рублей 92 копеек неосновательного обогащения, составляющего излишне перечисленную плату по договору от 05.03.2009 за период с 05.03.2009 по 25.12.2012 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

 До рассмотрения судом первой инстанции спора по существу ООО «ХУПР» предъявило  к ООО «ВАБ» встречный иск о взыскании 817 229 рублей, в том числе 785 905 рублей неосновательного обогащения в размере платы за фактическое использование спорного земельного участка за период с 01.01.2013 по 17.01.2014 и 31 324 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за указанный период.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Даль-Авто-Бир» (далее – ООО «ДАБ»).

 Решением суда от 27.06.2014 первоначальные исковые требования ООО «ВАБ» были удовлетворены частично: с ООО «ХУПР» взыскано 2958652 рублей 92 копейки неосновательного обогащения, в удовлетворении остальной части первоначальных требований и встречных требований было отказано.

 Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 решение суда от 27.06.2014 отменено в части отказа в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности   от ООО «ХУПР» к ООО «ВАБ» на арендуемые нежилые помещения, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, 11, и на земельный участок с кадастровым номером объекта 25:28:040011:581, обязании ООО «ХУПР» передать ООО «ВАБ» указанный земельный участок.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.12.2014 Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

При этом суд кассационной инстанции в Постановлении от 30.12.2014 по настоящему делу поддержал вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 не является прекращенным. Вместе с тем, суд кассационной инстанции указал на то, что суду апелляционной инстанции для принятия решения по первоначальным исковым требованиям необходимо повторно исследовать вопрос о выплате истцом всех предусмотренных договором от 05.03.2009 платежей, в том числе платежей, предусмотренных пунктом 5.2.4. указанного договора, согласно которому сумма арендных платежей, начиная с 01.01.2010, должна увеличиваться один раз в год на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год, определенный в соответствии со сведениями федеральной государственной службы статистики. Кроме того, суду апелляционной инстанции необходимо дать оценку доводам истца о несоответствии (ничтожности) условия пункта 5.2.4 договора от 05.03.2009, предусматривающего увеличение арендных платежей на коэффициент инфляции, требованиям действующего законодательства Российской Федерации. Также Арбитражный суд Дальневосточного округа считал необходимым суду апелляционной инстанции повторно исследовать вопрос об обоснованности первоначальных исковых требований в части обязания ответчика зарегистрировать переход права собственности на земельный участок и передать спорный земельный участок истцу, с учетом вывода о том, что истец фактически владеет спорным земельным участком, при этом, стоимость земельного участка не была согласована сторонами при заключении договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009.    

В соответствии со статьей 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Определением суда апелляционной инстанции от 28.01.2015 рассмотрение апелляционной жалобы было назначено на 19.02.2015.

 В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда поступили письменные дополнения истца по первоначальному иску к апелляционной жалобе с приложенной заверенной копией справки о рыночной стоимости объекта аренды от 13.05.2014. Представитель истца заявил ходатайство о проверки решения суда первой инстанции в полном объеме, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 268 АПК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 25 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»,  осуществляет проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции в полном объеме.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания, которое было отклонено судом апелляционной инстанции в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

Протокольным определением суд апелляционной инстанции объявил перерыв до 26.02.2015 с целью предоставления ответчику возможности ознакомиться с дополнениями к апелляционной жалобе истца и сформировать правовую позицию.

 Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле,  уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва представитель ответчика представил дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, приобщенные на основании статей 159, 184, 185, 262 АПК РФ судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, дополнениях к ней. Представитель третьего лица доводы апелляционной жалобы истца и дополнений поддержал.

В свою очередь, представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Повторно рассмотрев доводы апелляционной жалобы истца и дополнений к ней суд установил следующее.

Между ООО «ВАБ» (арендатор) и ООО «ХУПР» (арендодатель) был заключен договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009, по условиям которого арендатору в возмездное владение и пользование с условием выкупа в собственность были переданы объекты недвижимости: одноэтажное здание (литер 2) общей площадью 224,0 кв.м; одноэтажное здание (литер 3) общей площадью 147,7 кв.м; одноэтажное здание (литер 5) общей площадью 66,9 кв.м; двухэтажное здание (литер 6) общей площадью 18,7 кв.м и нежилые помещения – второй этаж административного здания (литер 1) общей площадью 120,2 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 1 640,0 кв.м с кадастровым номером 25:28:040011:111, предоставленном арендатору на праве постоянного (бессрочного) пользования для целей размещения производственной базы. Адрес арендуемых объектов: г. Владивосток, ул. Снеговая, 11. По акту приема-передачи от 18.03.2009 спорное имущество передано арендатору.

Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.2 договора от 05.03.2009), что также подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и участвующими в деле лицами не отрицается.

Договор аренды от 05.03.2009 был зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке, о чем на нем проставлена соответствующая надпись от 12.05.2009 № 25-25-01/019/2009-401.

 Согласно пункту 1.5 договора от 05.03.2009 выкупная стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 20 800 000 рублей, которая включает в себя арендные платежи за пользование объектами недвижимости в размере 20 285 000 рублей, подлежащие индексации в порядке пункта 5.2.4 данного договора, а также вознаграждение индивидуальному предпринимателю Макарову Владимиру Ивановичу за предоставление риэлтерских услуг в размере 515 000 рублей.

 При этом арендодателем принята на себя обязанность в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок площадью 1 640,0 кв.м и передать данный титул арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и статьей 35 Земельного кодекса РФ (пункт 2.1.2 договора).

 Пунктом 3.5 договора установлено, что арендатор, надлежащим образом и полностью исполнивший обязательства по выплате выкупной стоимости, имеет право на оформление объектов недвижимости в собственность.

 В соответствии с пунктом 5.2.1 договора от 05.03.2009 первый платеж за пользование арендованным имуществом на сумму 4 150 000 рублей арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в следующем порядке: в течение пяти дней после подписания договора должна быть перечислена сумма в размере 1 560 000 рублей, при этом платеж в размере 1 045 000 рублей должен быть перечислен на счет арендодателя, а платеж в размере 515 000 рублей – на счет ИП Макарова В.И. Оставшаяся сумма первого платежа в размере 2 590 000 рублей должна быть перечислена в течение семи последующих месяцев равными ежемесячными платежами на сумму 370 000 рублей, которые выплачиваются одновременно с арендной платой, указанной в пункте 5.2.2 договора, и в срок, предусмотренный для выплаты арендной платы.

 Далее, согласно пунктам 5.2.2, 5.2.3 договора первый год аренды (с момента заключения договора и по 31.12.2009) ежемесячная арендная плата составляет 350 000 рублей. Последующие четыре года аренды арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно равными частями пропорционально остатку невыплаченной стоимости.

 Как предусмотрели стороны в пункте 5.2.4 договора, начиная с 01.01.2010 и все остальные годы неоплаченная сумма по договору на 01 января соответствующего года увеличивается на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год (один раз в год).

 При этом стороны в разделе 7 договора установили, что он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 05.03.2014. Расторжение  договора допускается по соглашению сторон либо по требованию арендодателя при наступлении указанных в нем условий (порча имущества, невнесение арендных платежей в течение трех месяцев, систематическое нарушение арендатором иных обязательств). Арендатору также предоставлено право заявить о досрочном расторжении договора, при условии заблаговременного (три месяца) уведомления арендодателя о предстоящем освобождении арендуемых объектов.

 Кроме того, в пункте 8.3 договора стороны согласовали особое условие о том, что в случае нарушения арендатором пункта 5.2.1 договора (порядок и сроки внесения первоначального платежа) он считается незаключенным.

 ООО «ВАБ», полагая, что им досрочно и надлежащим образом исполнены все предусмотренные договором аренды обязательства, связанные с перечислением выкупной стоимости арендуемых объектов, неоднократно обращалось к ООО «ХУПР» (письма и претензии от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, 15.05.2013) с просьбой зарегистрировать переход права собственности на арендуемые нежилые помещения, земельный участок, а также передать спорный земельный участок.

 Уклонение арендодателя от исполнения указанных обязательств послужило основанием для предъявления ООО «ВАБ» в арбитражный суд первоначального иска. Кроме того, арендатор счел, что им внесены платежи в большем