Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А51-27514/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

обязательств по внесению арендных (выкупных) платежей в полном объеме на дату 25.12.2012. Имеющейся в материалах дела перепиской сторон (письмами истца в адрес ответчика по первоначальному иску  от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, оставленными арендодателем без ответа), отсутствием доказательств факта регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости арендатору подтверждается уклонение ответчика от исполнения договорных обязательств по регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения.

Поскольку истцом выполнена обязанность по оплате всей суммы выкупных платежей за нежилые помещения, на основании пункта 2.1.3, 3.5, 5.1 договора от 05.03.2009, статей 450, 551, 624 ГК РФ, а также разъяснений пункта 61 Постановления Пленумов №10/22 требование ООО «ВАБ» об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения подлежит удовлетворению, отказ суда первой инстанции в удовлетворении данного требования следует признать незаконным.

Истцом также были заявлены требования о регистрации перехода права собственности на земельный участок и обязании ответчика передать спорный земельный участок в удовлетворении которых, судом первой инстанции было отказано в связи с тем, что договор  от 05.03.2009 был признан прекратившим свое действие в связи с наступлением отменительного условия.

Поддерживая вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении данных исковых требований, апелляционная коллегия, учитывая правовую позицию Арбитражного суда Дальневосточного округа,  не согласна с основанием отказа. Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.  Часть 4 указанной статьи предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Кроме того, статьей 273 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора от 05.03.2009 арендодатель обязан оформить на себя право собственности на земельный участок в течение срока аренды, находящийся у него в бессрочном (постоянном) пользовании, и передать его арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 35 ЗК РФ.

Выпиской из ЕГРП от 28.03.2013 № 01/003/2013-1768 подтверждается, что ответчик по первоначальному иску переоформил право бессрочного (постоянного) пользования на право собственности на спорный земельный участок, о чем сделана запись № 25-25-01/231/2012-183 от 13.12.2012.

Однако, на момент заключения договора от 05.03.2009 арендодатель не являлся собственником спорного земельного участка, предоставленного ему в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления Администрации г.Владивостока от 21.04.1999 № 718 для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости. В связи с этим ООО «ХУПР» не могло на тот период распоряжаться данным участком в соответствии с условиями договора аренды от 05.03.2009.

Поэтому соответствующее условие договора от 05.03.2009 о передаче ООО «ВАБ» земельного участка и регистрации перехода права собственности на земельный участок, как указал суд кассационной инстанции, следует квалифицировать как соглашение о купле-продаже будущей вещи, обязательства приобрести которую впоследствии принял на себя арендатор.

Кроме того, одним из основополагающих принципов гражданского права является принцип эквивалентности в хозяйственных взаимоотношениях между его участниками.

Стороны договора являются коммерческими юридическими лицами, целью деятельности которых является систематическое извлечение прибыли, в связи с чем, отношения между ними должны носить возмездный характер, поскольку неравноценность обмениваемых товаров и услуг нарушает указанный принцип

 Статьей 423 ГК РФ также предусмотрено, что договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

 Таким образом, право собственности ООО «ВАР» на земельный участок может возникнуть исключительно в результате заключенной с ООО «ХУПР» сделки, содержащей все существенные условия в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства, о чем также указано в пункте 2.1.2 договора от 05.03.2009.

 При этом нормы статьи 273 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, предусматривающие единство судьбы земельного участка и расположенных на нем сооружений, не исключают необходимости должного оформления сторонами условий заключаемой ими сделки по передаче права собственности на земельный участок при продаже расположенных на нем объектов недвижимости. Такие условия могут быть включены непосредственно в сам договор о продаже недвижимости, или оформлены самостоятельной сделкой.

Следует учитывать, что в силу части 1 статьи 555 ГК РФ цена имущества, приобретаемого по договору купли-продажи недвижимости, является существенным условием такого договора. Это правило действует и в отношении сделок с объектами недвижимости, которые будут приобретены продавцом в будущем. 

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (часть 3 статьи 555 ГК РФ).

 При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования и сопоставления положений договора от 05.03.2009, а именно пункта 1.1 о предмете договора, пункта 1.5 о выкупной стоимости объектов недвижимости, пункта 2.1.3 об обязанности арендодателя передать в уполномоченный орган документацию для регистрации перехода права собственности после внесения арендатором полной выкупной стоимости объектов недвижимости, пункта 5.1 о приравнивании арендных платежей за пользование объектами недвижимости к платежам по их выкупу суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что стороны не включили в размер выкупной стоимости объектов недвижимости стоимость земельного участка, поскольку на момент заключения договора от 05.03.2009 арендодатель не являлся собственником спорного земельного участка, так как участок находился у него на праве бессрочного пользования согласно Постановлению Администрации г. Владивостока от 21.04.1999 №78.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации, стороны при включении в договор аренды от 05.03.2009 условия пункта 3.5, предусматривающего  обязанность арендатора (ООО «ХУПР») в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок площадью 1 640,0 кв.м и передать данный титул арендатору (ООО «ВАБ»), не указали все существенные условия передачи прав на спорный участок, в том числе не определили его цену. В связи с чем соглашение сторон о купле-продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в будущем, следует признать незаключенным.

Кроме того, для удовлетворения требования истца о передаче земельного участка, необходимо, чтобы земельный участок находился у арендодателя. Однако материалами дела подтверждается, а также не оспаривается сторонами, что спорный участок фактически используется арендатором, более того, на данном обстоятельстве основывались встречные требования арендодателя о взыскании платы за фактическое пользование участком.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения требований арендатора о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым  номером 25:28:040011:581, а также об обязании передать земельный участок с кадастровым (или условным) номером 25:28:040011:581 у суда апелляционной инстанции отсутствуют. Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении данных требований, с учетом оснований для отказа, установленных судом апелляционной инстанции правомерен.

Вместе с тем,  принимая во внимание правовую позицию суда кассационной инстанции в Постановлении от 30.12.2014 по настоящему делу,   принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости и императивные нормы статей 273, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ,  а также учитывая добровольно принятое ООО «ХУПР» на себя обязательство приобрести в собственность и передать ООО «ВАБ» спорный земельный участок, коллегия отмечает, что покупатель ООО «ВАБ»   при приобретении права собственности на объекты недвижимости также вправе требовать от продавца заключения с ним соответствующего договора купли-продажи земельного участка в обязательном порядке по правилам статьи 445 ГК РФ. В случае возникновения при заключении указанного договора разногласий сторон, в том числе по вопросу о цене земельного участка, арбитражный суд вправе самостоятельно определить соответствующие условия сделки в порядке статьи 446 ГК РФ.

 При этом по спору, возникшему при заключении или изменении договора,  в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 АПК РФ).

Также, апелляционная коллегия считает, что арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал  ответчику по первоначальному иску в удовлетворении встречного иска в силу следующего.

Из анализа положений части 1 статьи 1102, части 2 статьи 1105 ГК РФ, части 1 статьи 65 АПК РФ следует, что ответчик, предъявляя по настоящему делу встречный иск, должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, обстоятельство наличия у истца обязанности дополнительно вносить плату за владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:040011:581, на котором расположены объекты недвижимости, переданные ответчиком по договору от 05.03.2009, обстоятельство владения и пользования истцом таким земельным участком без правовых оснований.

Однако достаточные и достоверные доказательства указанных обстоятельств в материалы настоящего дела не были представлены.

В пункте 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Поскольку воля сторон по указанному договору была направлена на передачу ответчиком истцу во временное владение и пользование не только объектов недвижимости, но и земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости, без пользования которым невозможно использование названных объектов недвижимости, договор от 05.03.2009 не содержал условия о том, что объекты недвижимости были переданы ответчиком истцу без земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:581, расположенного под объектами недвижимости, а ответчик не представил в материалы настоящего дела доказательства, достаточно и достоверно подтверждающие то обстоятельство, что при заключении договора от 05.03.2009 не выразил волю на предоставление истцу земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:581 в целях использования расположенных на нем объектов недвижимости, основания полагать, что плата за владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:040011:581 не была включена сторонами в размер платы за владение и пользование объектами недвижимости, отсутствует.

В связи с чем у истца отсутствовала обязанность дополнительно вносить ответчику плату за владение и пользование названным земельным участком.  

При таких обстоятельствах предъявленный по настоящему делу встречный иск является незаконным, необоснованным и удовлетворению не подлежит, как в части исковых требований о взыскании неосновательного обогащения, так и в части исковых требований о взыскании процентов.

Поскольку судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении встречного иска, требований истца о регистрации перехода права собственности на земельный участок и обязании передать земельный участок, однако необоснованно удовлетворено требование ООО «ВАБ» о взыскании неосновательного обогащения и отказано в удовлетворении требования ООО «ВАБ» об обязании зарегистрировать переход права собственности на спорные нежилые помещения,  апелляционная коллегия считает, что в силу статьи 269 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При распределении судебных расходов коллегия учитывает, что истцом было заявлено три нематериальных требования; а также одно нематериальное требование о взыскании 2 958 652 рублей 92 копеек неосновательного обогащения. Суммарный размер государственной пошлины за указанные требования составляет 49 793 рубля 26 копеек. Государственная пошлина в указанной сумме была оплачена истцом, что подтверждается платежным поручением №26 от 19.08.2013.

Вместе с тем, учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, удовлетворение одного нематериального требования (обязать зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения) и отказ в удовлетворении остальных требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходе по оплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 рублей. В остальной части судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на истца.

Распределяя судебные расходы по апелляционной жалобе, судебная коллегия исходит из того, что поскольку по результатам рассмотрения жалобы правовой интерес истца не был удовлетворен, ему отказано в удовлетворении двух нематериальных и одного материального требования, то есть после проверки коллегией законности судебного акта удовлетворенным осталось по прежнему только одно исковое требование, судебные расходы по оплате государственной пошлины по жалобе полностью относятся