Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А51-27514/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

размере ввиду ничтожности условий пункта 5.2.4 договора об ежегодной индексации выкупной стоимости, в связи с чем также просил взыскать с ООО «ХУПР» неосновательное обогащение в размере заявленной переплаты. Требование ООО «ВАБ» о взыскании неосновательного обогащения со ссылками часть 3 статьи 614 ГК РФ, пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, сложившуюся судебную практику, в том числе Определение ВАС  РФ от 16.09.2013 №ВАС-8668/13, Определение ВАС РФ от 18.01.2013 №ВАС -17993/12, Определение ВАС РФ от 01.02.2012 № ВАС-11982/11 мотивировано тем, что поскольку договором аренды от 05.03.2009 установлен твердый размер выкупной стоимости и арендных платежей в сумме 20 800 000 рублей и 350 000 рублей в месяц соответственно, то изменять (увеличивать) их размер в течение одного года действия договора запрещено. Истец указывал на то, что поскольку размер выкупной стоимости объектов определен договором в твердой сумме, то условие пункта 5.1.4. договора от 05.03.2009 недействительно независимо от такового признания его судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).   

 В свою очередь ООО «ХУПР», ссылаясь на оформление в 2012 году права собственности на земельный участок, расположенный под арендуемыми объектами недвижимости, предъявило к ООО «ВАБ» встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование данным участком, поскольку условия договора от 05.03.2009 не предусматривали таких платежей.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в полном объеме, с учетом указаний Арбитражного суда Дальневосточного округа, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Арбитражным судом Дальневосточного округа и апелляционным судом в рамках рассмотрения настоящего спора, было установлено, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что пункт 8.3 от 05.03.2009 содержит соответствующее требованиям статьи 157 ГК РФ отменительное условие, в связи с чем, поскольку истцом был несвоевременно произведен платеж, указанный в пункте 5.2.1 договора от 05.03.2009, указанный договор является прекратившим свое действие.

Данный вывод суда первой инстанции противоречит фактическим обстоятельствам настоящего спора и представленным в материалы дела доказательствам.

Действительно, пунктом 8.3 договора от 05.03.2009 предусмотрено, что в случае нарушения арендодателем условий пункта 5.2.1 настоящего договора – договор считается незаключенным.

При этом пункт 5.2.1 договора предусматривает условия об оплате первого платежа за пользование имуществом на сумму 4 150 000 рублей в полном объеме в течение 7 месяцев с момента заключения настоящего договора, т.е. до октября 2009 года.

Материалами дела подтверждается то факт, что указанное обязательство арендатором исполнено с просрочкой, поскольку полностью оплата 4 150 000 рублей была произведена только в феврале 2010 года.

Однако в соответствии со статьей 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Из содержания указанной выше статьи следует, что условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относиться к будущему времени. При этом сторонам должно быть неизвестно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия.

Однако учитывая обстоятельства настоящего спора, поведение его участников, внесение предусмотренной договором от 05.03.2009 арендной платы (в том числе и первого платежа, предусмотренного пунктом 5.2.1 договор) или ее невнесение не может рассматриваться в качестве отлагательного или отменительного условия совершения сделки, так как это обстоятельство зависит от воли арендатора и не поставлено в зависимость от иных обстоятельств.

Также из буквального содержания пункта 8.3 не следует что стороны предусмотрели в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения арендодателем договора, в случае неисполнения или несвоевременного исполнения арендатором обязанностей, установленных пунктом 5.2.1 договора.

В свою очередь, арендодатель (продавец) после пропуска арендатором (покупателем) срока внесения первого платежа, не возражал против дальнейшей оплаты арендных платежей, в т.ч. первого платежа, продолжил получать выкупную стоимость объектов, не заявлял об отказе от договора, не обращался с требованием о расторжении договора. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Таким образом, судами апелляционной и кассационной инстанций было установлено, что воля сторон договора, несмотря на просрочку внесения арендатором первого платежа была направлена на исполнение условий заключенного договора в полном объеме.

При таких обстоятельствах, учитывая поведение истца и ответчика по первоначальному иску, а также то, что арендатором ООО «ВАБ» не допущено нарушение договора, которое повлекло для арендодателя ООО «ХУПР» ущерб, при котором последний в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (обратного арендодатель не доказал), у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договора прекратившим свое действие.

Вместе с тем, апелляционная коллегия, осуществляя с учетом позиции апеллянта проверку решения суда первой инстанции в полном объеме, считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что денежные средства в сумме 2 958 652 рубля 92 копейки, уплаченные истцом в соответствии с пунктом 5.2.4 договора от 05.03.2009, внесены истцом ответчику без правовых оснований и являются неосновательным обогащением.

Удовлетворяя требование истца о взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 05.03.2009 является прекращенным. Однако, как было установлено судами апелляционной и кассационной инстанции в рамках рассмотрения настоящего спора договор аренды от 05.03.2009 не содержит соответствующее требованиям статьи 157 ГК РФ отменительное условие, в связи с чем данный договор не прекратил свое действие.

В пункте 5.2.4 договора от 05.03.2009 стороны установили, что начиная с 01.01.2010 года, и все остальные года, неоплаченная сумма по пункту 1.5 договора аренды, на 01 января соответствующего года, увеличивается на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год (один раз в год) согласно сведениям федеральной службы статистики.

Таким образом,  в пункте 5.2.4 договора стороны согласовали условие о ежегодной индексации невыплаченных сумм, предусмотренных пунктом 1.5 договора аренды (20 285 000 рублей арендных платежей, подлежащие индексации в порядке пункта 5.2.4, и вознаграждение индивидуальному предпринимателю Макарову Владимиру Ивановичу за предоставление риэлтерских услуг в размере 515 000 рублей).

Истец полагает, что условие пункта 5.2.4 договора об индексации арендных платежей, установленных в твердой денежной сумме, противоречит положениям части 3 статьи 614 ГК РФ.

Вместе с тем апелляционным судом установлено, что разделом 5 договора от 05.03.2009 установлена лишь твердая сумма первого платежа по договору в размере 4 150 000 рублей, и твердый размер арендной платы в первый год аренды – 350 000 рублей в месяц. Однако в соответствии с пунктом 5.2.3 арендная плата в последующие четыре года выплачивается арендатором ежемесячно, равными частями, пропорционально остатку невыплаченной стоимости, указанной в пункте 1.5 договора и количеству месяцев аренды до конца действия договора.

Таким образом, апелляционная коллегия, с учетом буквального толкования условий спорного договора, полагает, что договором от 05.03.2009 не был предусмотрен твердый размер арендной платы, однако, установлен  способ определения размера арендных (выкупных) платежей. То есть, по договору от 05.03.2009 арендная плата не установлена вопреки утверждениям ООО «ВАБ» в твердой сумме, она является определяемой, стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Как следует из разъяснений пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении части 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.  

В соответствии с разъяснениями Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с частью 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Такое изменение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.

Кроме того, содержание пункта 5.1.4. спорного договора позволяет коллегии сделать вывод, что в данном условии договора о перерасчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции сторонами конкретизирован порядок, способ и метод перерасчета, в связи с чем данное условие считается согласованным.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия полагает, что согласованное сторонами в пункте 5.1.4. условие о ежегодной индексации невыплаченных сумм не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что сумма, превышающая сумму, указанную в пункте 1.5 договора от 05.03.2009, на 2 958 652 рубля 92 копейки является неосновательным обогащением, неправомерен. В связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требования ООО «ВАБ» о взыскании с ООО «ХУПР» 2 958 652 рубля 92 копейки неосновательного обогащения.

Истцом ООО «ВАБ» также было заявлено требование об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилые помещения с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6.

    В соответствии с разъяснениями пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно пункту 2.1.3 договора от 05.03.2009 арендодатель обязан по истечении срока договора и внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости, либо в случае досрочной оплаты арендатором выкупной стоимости, определенной пунктом 1.5 договора, подготовить и передать в Управление ФРС по Приморскому краю необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на арендатора в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.5 арендатор, надлежащим образом и полностью исполнивший свои обязательства по выплате выкупной стоимости объектов недвижимости, имеет право на оформление объектов недвижимости в свою собственность.

Как установлено судом, с учетом имеющихся в деле справок РОССТАТа о показателе индекса потребительских цен в Приморском крае (т.2, л.д. 112; т.4, л.д.10), обязательство по внесению арендных (выкупных) платежей в размере 23 758 652 рублей 92 копеек, с учетом условия об их индексации было исполнено ООО «ВАБ»  25.12.2012, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Данный факт при повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанцией, ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ достаточными и достоверными доказательствами не опровергнут.

При этом истец по первоначальному иску произвел оплату в размере 17 762 679 рублей, оставшаяся сумма в размере 5 488 652 рублей 92 копеек была оплачена за арендатора ООО «Даль-Авто-Бир».

 Согласно статье 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Таким образом, исполнение обязательства по оплате выкупных платежей ООО «Даль-Авто-Бир» за ООО «ВАБ» не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 624 ГК РФ предусмотрено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Учитывая вышеизложенное, предъявляя иск об обязании зарегистрировать переход права собственности на переданные по договору от 05.03.2009 спорные объекты, а также о передаче земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, обстоятельство наступления указанных в договоре условий для перехода от ответчика к истцу права собственности на объекты недвижимости, а также уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты.

Материалами дела подтверждается факт исполнения арендатором