Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2009 по делу n А51-10435/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 2 Закона Приморского края от 23.09.2008 № 304-КЗ «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права» установлено предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, равное 1000 кв. м.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из того, что арендуемое имущество должно находиться в пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ (до 05.08.2008) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, и непрерывность арендных отношений предполагает, что общий срок договоров аренды имущества составляет не менее трех лет, при этом в период, за который исчисляется указанный срок, арендуемое имущество не выбывало из владения (пользования) арендатора, претендующего на получение преимущественного права.

Как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, Договор аренды недвижимого имущества № 02-02943-001-Н-АР-2099-00 от 12.03.2003, названный УМИГА г. Владивостока в письме от 13.05.2009 № 6736сп, заключён сторонами на срок с 01.01.2003 по 31.12.2007. Согласно акту приема-передачи от 01.01.2003 спорное муниципальное имущество передано Предпринимателю в удовлетворительном техническом состоянии.

Коллегией отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении ИП Кудакаевой Л.В. трехлетнего непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года и подлежащий государственной регистрации, при отсутствии такой регистрации не считается заключенным.

Поскольку, как верно указал заявитель апелляционной жалобы, Договор № 02-02943-001-Н-АР-2099-00 от 12.03.2003 на период с 01.01.2003 по 31.12.2007 не прошёл государственную регистрацию, он считается незаключённым.

Однако, при этом УМИГА г. Владивостока не представило доказательств того, что арендатор после истечения срока Договора № 2/148 от 20.04.2001 прекратил пользоваться спорным имуществом либо продолжал им пользоваться, но собственник имущества в лице арендодателя возражал против этого, то есть не доказало прекращение обязательств по этому Договору.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Как установлено судом первой инстанции, из владения и пользования Предпринимателя спорное муниципальное имущество не выбывало, предусмотренная Договором арендная плата уплачивалась в оговорённые Договором сроки и размере. При этом, пользуясь пунктами 3.2 и 6.3 Договора, арендодатель направлял арендатору Уведомления о платежах, в которых устанавливал размер арендной платы, в частности, Уведомление б/н б/д о размере арендной платы за период с 01.01.2003 по 11.03.2003 и с 12.03.2003 по 31.12.2007, Уведомление № 12/2-2-2519 от 15.06.2006 о размере арендной платы за период с 30.05.2006 и с 30.05.2007, Уведомление № 12/3-1-5614 от 22.06.2007 о размере арендной платы за период с 30.05.2007.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что арендуемое спорное муниципальное имущество находилось во временном пользовании Предпринимателя непрерывно в течение более трех лет – с 09.08.1999 в соответствии с договором аренды по день обращения в УМИГА (03.04.2009), является правильным.

Довод заявителя апелляционной жалобы о ненадлежащем исполнении арендатором своей обязанности по своевременному внесению арендной платы, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонен последним как необоснованный по следующим основаниям.

По вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на момент рассмотрения дела у Предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате (Акт сверки взаимных расчётов по арендной плате от 23.03.2009 за период с 01.01.2009 по 28.02.3009 (по состоянию на 28.02.2009 переплата по арендной плате составляет 10670,36 руб., пени не начислялись), от 23.03.2009 за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 (задолженность по арендной плате составляет 0,00 руб., задолженность по пеням – 0,00 руб. (сначала начислены, а впоследствии списаны по распоряжению УМИГА и считаются погашенными)), от 23.03.2009 за период с 01.01.2003 по 31.12.2007 (по состоянию на 31.12.2007 переплата по арендной плате составляет 802,46 руб., задолженность по пеням – 0,00 руб. (сначала начислены, а впоследствии списаны по распоряжению УМИГА и считаются погашенными), при этом, по состоянию на 01.01.2003 имелась переплата по предыдущему договору в сумме 16.845,58 руб.).

Несвоевременность оплаты возникала при изменениях реквизитов счёта для оплаты и несвоевременного уведомления арендодателем арендатора об этом, что и послужило основанием для списания пени распоряжениями УМИГА № 608 от 19.11.2007, № 2014 от 03.09.2008, данные о чём также отражены в Справках о задолженности.

Таким образом, УМИГА г. Владивостока не представило доказательств ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Оспоренное решение, изложенное в письме УМИГА от 13.05.2009 № 6736сп, не содержит предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оснований, явившихся причиной отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оспоренное решение нарушило права и законные интересы Кудакаевой Л.В. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку стало препятствием к реализации права преимущественного выкупа.

На основании вышеизложенного, заявленные Предпринимателем требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц об отказе в совершении действий должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

         Решение Арбитражного суда Приморского края от  31.08.2009 по делу № А51-10435/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

О.Ю. Еремеева

Судьи:

Н.В. Алферова

З.Д. Бац