Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009 по делу n А24-2698/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. 1-я Морская,  2,4, Владивосток, 690007

тел.: [phone], 215-063, 215-098, факс [phone], 215-023

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А24-2698/2009

 12 ноября 2009 г.

Резолютивная часть постановления оглашена 10 ноября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2009 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: С.В. Шевченко

судей:                              Н.А. Скрипки, И.С. Чижикова

при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич

при участии:

от ОАО «Единая городская недвижимость» - представитель не явился;

от ООО «Чистоград ПК» - представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО «Единая городская недвижимость»

апелляционное производство № 05АП-4855/2009

на решение от 02.09.2009

судьи Ж.П. Алексеевой

по делу № А24-2698/2009 Арбитражного суда Камчатского края  

по иску ОАО «Единая городская недвижимость»

к ООО «Чистоград ПК»

о взыскании 44 210 руб. 91 коп.

           УСТАНОВИЛ:

ОАО «Единая городская недвижимость» обратилось в арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к ООО «Чистоград ПК» о взыскании 88 359 руб. 38 коп., из них 73 684 руб. 85 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.02.2009 по 30.06.2009, 14 674 руб. 53 коп. – пеня за просрочку внесения арендной платы за период с 16.12.2007 по 20.04.2009; о расторжении договора аренды нежилого помещения № 394 от 01.12.2007; о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений поз. 6-10, 14-17 цокольного этажа общей площадью 94,30 кв.м., поз, 11-13 цокольного этажа общей площадью 33,70 кв.м., расположенных по адресу: г. Петропавловск - Камчатский, ул. Ключевская, д. 50.

В судебном заседании в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принят частичный отказ истца от иска в части взыскания пени в размере 14 674 руб. 53 коп.; удовлетворено ходатайство об уменьшении истцом исковых требований в части взыскания основного долга до 44 210 руб. 91 коп. и изменении периода задолженности на период с июня по августа 2009 года включительно.

Решением от 02.09.2009 прекращено производство по делу в части взыскания пени в размере 14 674 руб. 53 коп. Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № 394 от 01.12.2007 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ОАО «Единая городская недвижимость» обратилось в суд с апелляционной жалобой.

Обжалуя решение суда, ОАО «Единая городская недвижимость» просит его отменить как незаконное и необоснованное. Не согласно с выводом суда о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в соответствии со статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает договор № 394 от 01.12.2007 заключенным, поскольку размер арендной платы согласован в расчете, составленном к договору № 394 от 01.12.2007, договор прошел государственную регистрацию. Полагает, что на момент обращения в суд первой инстанции период задолженности ответчика составил с 01.02.2009 по 30.06.2009. После назначения основного судебного заседания ответчик внес арендную плату за период с февраля по май 2009, однако на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции у ответчика образовалась задолженность за июль и август 2009, в связи с чем истец обратился в суд с заявлением об изменении исковых требований. Полагает, что истец не обязан был направлять дополнительно предупреждение о необходимости исполнения обязательств за указанный период для удовлетворения требования о расторжении договора. Считает, что в удовлетворении требований о взыскании арендной платы и выселении отказано неправомерно.

Определением апелляционной инстанции от 14.10.2009 дело назначено к судебному разбирательству по правилам суда первой инстанции.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся сторон.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

         Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.12.2007 между МУП Петропавловск – Камчатского городского округа «Богородское озеро» (арендодатель) и ООО «Чистоград ПК» (арендатор) заключен договор № 394 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения поз.6-10,14-17 цокольного этажа в жилом доме, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул.Ключевская, 50, площадью 94,30 кв.м. для использования в целях: парикмахерская (п.2.1.).

         Согласно п. 2.3 договора срок аренды установлен с 01.12.2007 по 30.11.2012.

         Согласно п.п. 3.1., 3.2. договора арендная плата устанавливается и изменяется арендодателем в одностороннем порядке. Размер арендной платы определяется расчетом. Арендная плата за текущий месяц вносится Арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом не позднее 15 числа текущего месяца.

         В соответствии с расчетами арендной платы к договору аренды № 394 арендная плата установлена в размере 14 736 руб. 97 коп.  с учетом НДС.

         Согласно п.3.4. договора условие о размере и порядке изменений арендной платы по настоящему договору считается согласованным сторонами с момента подписания договора.

         Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в пределах срока, установленного в п.2.3. договора.

         В приложении № 1 к договору указана схема помещений, подлежащих сдаче в аренду. Приложение подписано арендодателем и арендатором.

         Согласно акту приема-передачи помещений от 01.12.2007 арендодатель сдал арендатору помещения, указанные в 2.1 договора аренды № 394.

Данный договор подлежал государственной регистрации в соответствии со статьями 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Договор аренды зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.09.2008 № 41-41-01/036/2008-108.  

         Судом установлено, что ОАО «Единая городская недвижимость» создано в результате реорганизации МУП «Богородское озеро» в форме преобразования и является правопреемником МУП Петропавловск - Камчатского городского округа «Богородское озеро» в порядке статей 57, 58 Гражданского кодекса Российской Федерации  (свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 41 № 000425773, постановление главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 22.10.2008 года № 3111, устав ОАО «Единая городская недвижимость», передаточный акт от 28.10.2008 года, свидетельство УФРС по Камчатскому краю о государственной регистрации права 41 АВ 036176 (в отношении предмета аренды), свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности МУП «Богородское озеро» путем реорганизации в форме преобразования серия 41 № 000425774).

         Из материалов дела следует, что на момент подписания договора аренды нежилые помещения поз.6-10,14-17 цокольного этажа в жилом доме, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул.Ключевская, 50, принадлежали МУП «Богородское озеро» (правопредшественник истца) на праве хозяйственного ведения (свидетельство о государственной регистрации права от 17.09.2007 года серия 41 АВ № 004689). Из указанного следует, что помещениями распорядилось уполномоченное лицо.

16.06.2009 истец обратился к ответчику с предупреждением № 583 о необходимости внесения ответчиком задолженности по арендной плате и пени по договору от 01.12.2007 № 394 в течение трех дней с момента получения настоящего предупреждения, а также с предложением о расторжении договора от 01.12.2007 № 394.

На момент рассмотрения настоящего дела ответчик не заключил с истцом соглашение о расторжении договора от 01.12.2007 № 394, продолжает владеть и пользоваться имуществом. Также на момент рассмотрения настоящего дела ответчик внес истцу арендную плату по договору от 01.12.2007 № 394 за период с 01.02.2009 по 30.05.2009, неоплаченной в настоящее время осталась задолженность в сумме 44 210 руб. 91 коп. за период с июня по август 2009 года.

Фактически по договору от 01.12.2007 № 394 при его заключении между истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, сложились обязательственные договорные отношения по договору аренды недвижимого имущества согласно нормам главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассматривая требование о расторжении договора № 394 от 01.12.2007 и оставляя его без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из того, что истцом при подаче настоящего иска не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в соответствии со статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В абзаце 3 пункта 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, из приведенных норм закона, следует вывод о том, что, предъявляя по настоящему делу исковые требования о расторжении договора от 01.12.2007 № 394, о выселении ответчика из занимаемого по договору от 01.12.2007 № 394 помещения, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он до предъявления искового заявления по настоящему делу в арбитражный суд направлял ответчику письменное предложение расторгнуть договор от 01.12.2007 № 394 по основанию неоднократного неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по этому договору, а также письменное предложение о необходимости исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору от 01.12.2007 № 394 за спорный период в разумный срок.

Из материалов дела следует, что истец обращался к ответчику с названными требованиями. В подтверждение обстоятельства названного обращения истец представил предупреждение № 583 от 16.06.2009. Указанный документ апелляционный суд расценивает в качестве достаточного и достоверного доказательства того, что арендодатель по договору от 01.12.2007 № 394 надлежащим образом в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнил требование о направлении ответчику письменного предложения о расторжении договора от 15.11.2006. Предупреждение содержит конкретное, однозначное и безусловное, адресованное ответчику, предложение истца о расторжении договора от 01.12.2007 № 394 именно по основанию неоднократного неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие обращение истца к ответчику с предложением о расторжении договора от 01.12.2007 № 394 по основанию неоднократного неисполнения последним обязательств по внесению арендной платы по договору, а также предупреждение ответчика о необходимости исполнения им названного обязательства в разумный срок.

Указанное письмо направлено по юридическому адресу ответчика 16.06.2009, что подтверждается почтовым штампом на уведомлении о вручении с отметкой «опущено в п/я 17/8-09 с заявлением». Судебная коллегия не согласна с выводом суда первой инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о получении ответчиком предупреждения, поскольку статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено требование только о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Следовательно, поскольку истец доказал обстоятельство обращения к ответчику с предложением о расторжении договора от 01.12.2007 № 394 по основанию неоднократного неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору, предупреждением ответчика о необходимости исполнения им названного обязательства в разумный срок, то судебная коллегия находит соблюденным истцом обязательный досудебный порядок урегулирования спора по настоящему делу, предусмотренный пунктом 2 статьи 452, пунктами 3, 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

         При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит