Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 по делу n А51-18929/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в законную силу Закона № 159-ФЗ спорное имущество находилось в арендном владении заявителя менее двух лет, ошибочен как основанный на неверном толковании норм материального права и не соответствием выводов суда обстоятельствам спора.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», непрерывность арендных отношений предполагает, что общий срок договоров аренды до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ должен составлять не менее двух лет, при этом в период, за который исчисляется указанный срок, подлежит включению срок, когда арендуемое имущество не выбывало из владения (пользования) арендатора, претендующего на получение преимущественного права.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из условий договора аренды недвижимого имущества № НЮ2965/УРИА/Н/А/1611010000/06/003442 от 15.08.2006 он заключен ОАО «РЖД» и ООО «Бриз» на срок с 16.05.2006 по 14.05.2007.

Имущество фактически передано арендатору в пользование по акту от 16.05.2006.

Таким образом, несмотря на подписание договора 15.08.2006, стороны распространили действие его положений на отношения по пользованию имуществом, возникшие до момента его подписания.

 Из чего следует, что арендные отношения фактически возникли между сторонами с 16.05.2006, что в свою очередь означает, что Общество фактически пользовалось арендованным имуществом на условиях договора аренды именно с этой даты.

Поскольку Закон № 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, факт владения Обществом спорным имуществом в соответствии с договором аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Закона является подтвержденным, исходя из условий договора аренды и фактических обстоятельств дела.

Кроме того, поскольку изначально договор аренды от 15.08.2006 заключен на срок с 16.05.2006 по 14.05.2007, то есть на срок менее одного года, с возможностью пролонгации на тех же условиях на тот же срок, коллегия считает, что ему не требовалась государственная регистрация и он может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Кроме того, коллегия признает ошибочным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что поскольку у прежнего собственника – ОАО «РЖД» не было обязанности предоставить арендатору преимущественное право выкупа своего имущества, то такая обязанность не могла быть передана новому собственнику.

В соответствии с ч.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Согласно материалам дела 30.08.2006 между ОАО «РЖД» (прежний собственник и арендодатель) и Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (новый собственник и арендодатель) был заключён договор дарения № НЮ 3148, регистрационный номер 25-25-12/031/2007-6 от 11.07.2007, на основании которого 11.07.2007 в ЕГРП внесена запись о праве собственности Уссурийского городского округа на нежилое здание с жилыми помещениями на 1, 2, 3, 4, 5 этажах общей площадью 6443,90 кв.м, в том числе жилых помещений 3894,90 кв.м (лит. А, А1), расположенное по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д. 97, куда вошли спорные помещения общей площадью 98,6 кв.м.

Соответственно в силу ч.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа перешли все права и обязанности прежнего собственника имущества по договору.

Однако, обязанность Администрации Уссурийского городского округа по предоставлению Обществу преимущественного права выкупа арендуемого имущества возникло не по условиям договора аренды, а в силу закона, для целей применения которого юридически значимым является непрерывный срок пользования арендатором арендуемым помещением.

При этом, из смысла статьи 3 Закона № 159-ФЗ, по мнению апелляционного суда, правовое значение имеет наличие у арендуемого имущества статуса государственного или муниципального на момент вступления в силу указанного закона.

Таким образом, поскольку спорное имущество находилось в непрерывном временном владении и пользовании Общества на основании договора аренды более двух лет ко дню вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ, на день вступления в силу указанного закона имущество имело статус муниципального, отказ Обществу в преимущественном праве выкупа арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 98,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д.97-а по основанию, изложенному Управлением в письме № 11/04-10434 от 19.08.2009, незаконен и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом коллегия не находит оснований к применению в данном споре п.5 ст. 201 АПК РФ для целей устранения допущенных нарушений прав и интересов Общества путем обязания Управления заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях преимущественного права выкупа по следующим основаниям.

Статьей 4 указанного Федерального закона установлен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества и определен уполномоченный орган по осуществлению функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления.

Согласно положений статей 20 и 31 Устава Уссурийского городского округа принятого решением Думы Уссурийского городского округа от 26.04.2005 № 189, органом местного самоуправления уполномоченным на распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности и принятие правовых актов по вопросам приватизации является Администрация Уссурийского городского округа.

Поскольку Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа не является органом, уполномоченным на осуществление функций по приватизации муниципального имущества, коллегия не имеет возможности возложить не него обязанность заключения договора купли-продажи спорного имущества.

На основании вышеизложенного решение Арбитражного суда Приморского края от 20.11.2009 по настоящему делу подлежит отмене, а апелляционная жалоба ООО «Бриз» - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

         Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.11.2009  по делу № А51-18929/2009 отменить.

         Признать незаконным отказ Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в преимущественном праве выкупа арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 98,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д.97-а, изложенного в письме № 11/04-10434 от 19.08.2009, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

         Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бриз» госпошлину в сумме  3 000 (три тысячи) рублей, в том числе по иску 2 000 (две тысячи) рублей и апелляционной жалобе - 1 000 (одну тысячу) рублей.

Выдать исполнительный лист.

         Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

 О.Ю. Еремеева

Судьи:

Г.А. Симонова

З.Д. Бац