Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2010 по делу n А51-11442/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

что подтверждается выданным ответчику 26.06.2007 свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА № 893990, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.06.2007 внесена запись регистрации № 25-25-01/118/2007-220.

Полагая, что в результате произведенной реконструкции здания мастерских на основании заключенного 01.07.2004 ООО «Македония» и ООО Компания «Глобус-М» договора подряда фактически был создан и принадлежит ответчику спорный объект, а также полагая, что право собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации спорного объекта, перешло к ответчику в силу закона, ответчик обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым встречным иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных встречных исковых требований, суд первой инстанции посчитал, что право собственности ИП Захарова А.Э. на спорный земельный участок не возникло, поскольку не произведена государственная регистрация перехода права собственности на него, кроме того земельный участок не сформирован в установленном порядке. Разрешая вопрос о признании права собственности на реконструированное здание мастерских, суд первой инстанции исходил из того, что ИП Захаров А.Э. не является зарегистрированным собственником земельного участка, кроме того им не представлено достаточных и достоверных доказательств фактической реконструкции здания мастерских в том объеме, на который указано во встречном иске, а также того, что в результате данной реконструкции образован спорный объект.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ здания, сооружения, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент перехода права собственности на здание мастерских к Ковалеву А.А. на основании Договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом п. 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, закреплен пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Кроме того, ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из п. 2.1.2. Договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997 следует, что ТОО «Спецавтохозяйство» как арендодатель по договору принял на себя обязательство передать ООО «Македония» права на земельные участки, на которых находятся здания и сооружения и земельные участки, прилегающие к ним со всеми относящимися к ним документами.

Из материалов дела следует, что на момент регистрации перехода права собственности на здание по адресу г. Владивосток, мыс Кунгасный, 5, лит. В, к ООО «Македония» ЗАО «Спецавтохозяйство» (правопреемник ТОО «Спецавтохозяйство») оформило в собственность земельный участок площадью 22574 кв.м., включая земельный участок под зданием лит. В по адресу г. Владивосток, мыс Кунгасный, 5.

Доказательств внесения изменений в п. 2.1.2. Договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997, в том числе после приобретения ЗАО «Спецавтохозяйство» права собственности на земельный участок, сторонами в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что воля сторон Договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 01.12.1997 не была направлена на отчуждение зданий и сооружений без передачи соответствующего права на земельный участок.

Таким образом, в силу прямого указания ст. 552 ГК РФ к ООО «Македония» перешло право собственности на земельный участок под зданием по адресу г. Владивосток, мыс Кунгасный, 5, лит. В, а также необходимый для его использования.

Поскольку на момент заключения ООО «Македония» и Ковалевым А.А. Договора купли-продажи от 03.02.2006, а также на момент заключения Ковалевым А.А. и Захаровым А.Э. Договора купли-продажи от 15.06.2007 ст. 552 ГК РФ действовала в вышеуказанной редакции, право собственности на земельный участок под зданием по адресу г. Владивосток, мыс Кунгасный, 5, лит. В, а также необходимый для его использования, учитывая, что из условий Договора купли-продажи от 03.02.2006, а также Договора купли-продажи от 15.06.2007 не следует воля сторон на отчуждение здания без земельного участка, перешло к Ковалеву А.А., а затем к Захарову А.Э. в силу прямого указания закона.

Необоснованной является ссылка суда первой инстанции на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в обоснование отсутствия у ответчика (истца по встречному иску) права собственности на спорный земельный участок в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к приобретателю не означает, что право собственности к нему не перешло, поскольку государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством перехода прав на недвижимое имущество, но не основанием возникновения права на него, учитывая, что норма абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающая, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, не исключает возможности признания права собственности на имущество, государственная регистрация права на которое не произведена в установленном порядке.

Не может быть принят во внимание довод о том, что земельный участок под зданием и необходимый для его использования не сформирован в установленном порядке, в связи с чем не является объектом гражданских прав в силу следующего.

Статьей 11.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В силу 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

В свою очередь п. 3 ст. 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в п. 1 ст. 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, площадь и границы земельного участка могут быть установлены на основании соответствующих нормативных актов.

В материалы дела представлено Техническое заключение от 29.01.2009 «Техническое обследование объектов и территории для их нормальной эксплуатации», выполненное лицензированной организацией ООО «Грифон В» на основании действующих правил и норм, которым установлено, что для эксплуатации объекта недвижимости за лит. В площадью 413 кв.м. изначально предоставлялся и необходим для эксплуатации здания земельный участок площадью 1437,24 кв.м.

В материалах дела также имеется Схема расположения к топографической съемке № 2066/08 по адресу: г. Владивосток, ул. Мыс Кунгасный, 5 с Обоснованием схемы расположения земельных участков для эксплуатации зданий «В», «Г», «М» по адресу: Приморский край, г. Владивосток, мыс Кунгассный, 5, выполненная лицензированной организацией ООО «Дальневосточная Геодезическая Компания» с учетом расположения всех объектов недвижимости на земельном участке, право собственности на который зарегистрировано за ЗАО «Спецавтохозяйство».

В материалы дела также представлен Каталог координат вершин поворота границ участка, выполненный ООО «Дальневосточная геодезическая компания», из которого возможно установить конкретные координаты спорного земельного участка. Ответчик не оспаривает, что поворотные точки, указанные в Схеме расположения к топографической съемке № 2066/08 по адресу: г. Владивосток, ул. Мыс Кунгасный, 5, имеют координаты, указанные в Каталоге.

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ к способам защиты права собственности относится, в том числе признание права.

Учитывая, что Захаров А.Э. не может защитить свое право на земельный участок в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ, право собственности Захарова А.Э. на спорный земельный участок оспаривается ЗАО «Спецавтохозяйство», апелляционный суд считает требования ИП Захарова А.Э. о признании права собственности на спорный земельный участок обоснованными и подлежащими удовлетворению.

ИП Захаровым А.Э. заявлено также требование о признании права собственности на реконструированное здание мастерских, расположенное по адресу: г. Владивосток, м. Кунгасный, д. 5, лит. В, общей площадью 478,1 кв.м.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик (истец по встречному иску) не подтвердил достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, первичными документами, подтверждающими фактическую реконструкцию здания мастерских в том объеме, на который также ответчик ссылается в обоснование своего встречного иска, и, таким образом, не доказал то обстоятельство, что в результате данной реконструкции был создан спорный объект, опровергается имеющимися в материалах дела Техническим паспортом на здание мастерских лит. В по состоянию на  20.07.2001, Техническим паспортом на здание мастерских лит. Ц, Техническим заключением «Техническое обследование здания», выполненным лицензированной организацией ООО «Грифон В», из которых следует, что часть здания мастерских, принадлежащих ИП Захарову А.Э. подверглась реконструкции.

Названное заключение оценено судом по критериям относимости и достаточности, дано лицом, обладающим специальными познаниями, что подтверждается прилагаемыми к заключению документами.

Вместе с тем, доказательств получения соответствующего разрешения на строительство ИП Захаровым А.Э. в материалы дела не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Отсутствие в гражданском законодательстве норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции, и существенное сходство отношений по поводу самовольных строительства и реконструкции позволяет квалифицировать незаконно перестроенную недвижимость как самовольную постройку в порядке аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Правовые последствия самовольной постройки определены в п. 2 ст. 222 ГК РФ: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Однако в п. 3 ст. 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого