Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2009 по делу n 07АП-4872/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

детского сада» вступило в противоречие со статьями 30, 31, 36 Земельного кодекса РФ, статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и не может быть реализовано путем принятия органами местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в аренду, его отмена является правомерной.

Довод апелляционной жалобы о том, что постановление от 05.02.2008 № 134 об отмене постановления от 25.04.2005 № 758 не мотивировано со ссылкой на нормативные правовые акты, не соответствует действительности и противоречит содержанию постановления от 05.02.2008 № 134.

В соответствии с договором № 43 от 30.12.1997 о передаче имущества в безвозмездное пользование Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска передал в безвозмездное пользование ОАО МО «Восток» муниципальное помещение в жилом доме по адресу: г. Бийск, ул. Митрофанова, 33 для использования под детский сад № 20 «Гвоздичка» без изменения формы собственности.

30.12.1997 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Бийска и ОАО МО «Восток» был подписан акт приема-передачи помещения на первом этаже в жилом доме по ул. Митрофанова, 33 площадью 271, 3 кв.м.

14.01.2005 ОАО МО «Восток» обратилось с заявлением на имя Главы г. Бийска, в котором просило разрешить строительство пристроя по адресу: г. Бийск, ул. Митрофанова, 33 для размещения подсобного помещения для детского садика и медпункта.

25.04.2005  принято постановление Администрации г. Бийска от 25.04.2005 № 758 «О предварительном согласовании ОАО МО «Восток» места размещения пристроя к помещению детского сада».

В 2005 г. ООО Архитектурно-художественное бюро «Энтазис» по заказу ОАО МО «Восток» разработало рабочий проект пристроя к детскому саду (шифр 46-2005-ПЗ). Проект предусматривал организацию музыкального зала для проведения детских праздников с возможным участием родителей, а также проведения музыкальных занятий с детьми (помещение 1). По одной из сторон зала расположен гардероб (помещение 4), санузел (помещение 5,6) с комнатой для хранения уборочного инвентаря (помещение 7). В проекте предусмотрена кладовая (помещение 8) для музыкального инвентаря и комната персонала (помещение 2).

Проект предусматривал соединение помещения детского сада и пристроя к детскому саду тамбуром.

14.06.2006г.   комитет по управлению муниципальным имуществом г. Бийска и ОАО МО «Восток» заключили соглашение о расторжении договора о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование от 30.12.2997 № 43. Муниципальное имущество в виде части первого этажа в жилом доме по ул. Митрофанова, 33 возвращено ОАО МО «Восток» по акту приема-передачи.

14.06.2006 Комитет по управлению муниципальным имуществом заключил на данное помещение два договора аренды № 208 и №209, в соответствии с которыми муниципальные нежилые помещения в жилом доме по ул. Мухачева, 33 площадью 192,3 кв.м. и 66,9 кв.м. переданы в аренду ООО «Дентал-Люкс» с целью использования под стоматологическую поликлинику.

С 14.06.2006 детский сад в доме по ул. Митрофанова, 33 отсутствует.

Помещение с иным целевым назначением Администрация г. Бийска пристраивать к муниципальному помещению не разрешала.

Отменяя постановление от 25.04.2005 № 758, Администрация г. Бийска в постановлении от 05.02.2008 № 134 указала, что планируемый в соответствии с актом выбора от 09.02.2005 № 70 пристрой к северному торцу жилого дома № 33 (помещению детского сада) в силу статьи 1 Градостроительного кодекса РФ не является объектом капитального строительства, а подпадает под понятие реконструкции имеющегося здания. Поэтому предоставление самостоятельного земельного участка для возведения пристроя с предварительным согласованием места размещения объекта не соответствует статьям 30, 31 Земельного кодекса РФ.

Статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ регулируется предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Указанные нормы не распространяются на реконструкцию уже существующих зданий, строений, сооружений. Реконструкция не является строительством нового объекта и осуществляется на земельном участке, предоставленном для эксплуатации здания, строения, сооружения в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Строительство- создание зданий, строений, сооружений (пункт 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 5.3 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка.

Пристрой по своей природе является реконструкцией существующего здания - в данном случае дома по ул. Митрофанова, 33.

В постановлении Администрации г. Бийска от 25.04.2005 № 758 было предварительно согласовано место размещения пристроя к помещению детского сада. Соответственно, речь шла о реконструкции здания по ул. Митрофанова, 33.

Суд первой инстанции правильно указал на то, что возведение планируемого пристроя предполагает его неразрывную связь с уже существующим зданием.

О реконструкции свидетельствуют следующие обстоятельства:

-    единство назначения - проект пристроя к помещению детского сада (шифр 46-2005-ПЗ) предусматривал организацию музыкального зала для проведения детских праздников и вспомогательные помещения детского сада;

-    наличие сообщения между проектируемым пристроем и зданием - проект предусматривал соединение помещения детского сада и пристроя к детскому саду тамбуром (помещение 3 на л. 8 рабочего проекта);

-    планируемое присоединение пристроя к инженерным сетям детского сада и жилого дома по ул. Митрофанова, 33 - проектом предусмотрено, что точкой подключения отопления является существующая теплосеть детского сада в существующем здании по ул. Митрофанова, проложенная в техническом этаже данного дома (раздел «Отопление»); горячее водоснабжение запроектировано от существующих сетей детского сада в здании по ул. Митрофанова из стальных оцинкованных труб (раздел «Горячее водоснабжение»); источник электроснабжения пристроя - ТП № 323, точка присоединения «ВРУ-0,4 кВ» дома №33 (раздел «Электроснабжение).

Поскольку строительство отдельного здания не предусматривалось, то к данным правоотношениям по реконструкции существующего здания нельзя было применять статьи 30, 31 Земельного кодекса РФ выборе земельного участка под строительство и предоставлении земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта. Данные нормы к реконструируемым объектам не применяются.

Изложенные обстоятельства также свидетельствуют о правомерности отмены постановления от 25.04.2005 № 758.

Документы, которые необходимо представить застройщику для получения разрешения на строительство, предусмотрены частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

В силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В нарушение указанных требований разрешение на строительство было выдано ОАО МО «Восток» Управлением архитектуры и градостроительства при отсутствии следующих документов:

-    градостроительного плана земельного участка (пункт 2 части 7 статьи 51);

-    согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (пункт 6 части 7 статьи 51);

правоустанавливающих документов на земельный участок (пункт 1 части 7 статьи 51). Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Состав и форма градостроительного плана установлены статьей 44 Градостроительного кодекса РФ и постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка». Градостроительный план земельного участка по ул. Митрофанова, 33   не выдавался.

Следовательно, разрешение на строительство не могло быть выдано ОАО МО «Восток» при отсутствии градостроительного плана на земельный участок.

Также ОАО МО «Восток» для получения разрешения на строительство не было предоставлено согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, необходимое в случае реконструкции такого объекта (пункт 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Реконструируемым объектом является дом по ул. Митрофанова, 33, следовательно должно было представлено согласие всех правообладателей помещений дома.

В судебное заседание заявитель представил протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по № 33 по ул. Митрофанова от 24.03.2007 и список лиц, присутствующих на общем собрании с росписями этих лиц.

Данный документ не может быть расценен как устранение неполноты документов, предусмотренных для выдачи разрешения на строительство, поскольку не содержит согласия правообладателей. Таким образом, отсутствует согласие на реконструкцию дома всех правообладателей, как того требует пункт 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

В нарушение пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство было выдано ОАО МО «Восток» в отсутствие у ОАО правоустанавливающего документа на земельный участок.

Согласно статье 26 Земельного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (часть 1). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (часть 2).

Для получения разрешения на строительство ОАО МО «Восток» не представило правоустанавливающие документы на земельный участок по ул. Митрофанова, 33, подтверждающие наличие одного из перечисленных прав на земельный участок.

В судебное заседание заявитель представил копию договора аренды земельного участка от 30.11.2007, подписанного ОАО МО «Восток» и Кирпичниковой У.С. от имени собственников помещений дома.

В соответствии с соглашением от 25.08.2008 Кирпичникова У.С. и ОАО МО «Восток» расторгли указанный договор.

Договор аренды от 30.11.2007 был подписан более чем через 3 месяца после выдачи разрешения на строительство, в связи с чем он не влияет на оценку разрешения на строительство     от     08.08.2007     как     выданного     с     нарушением           действующего

законодательства.

После подписания договор от 30.11.2007 в Администрацию г. Бийска или Управление архитектуры и градостроительства заявителем не представлялся и впервые был представлен в заседании арбитражного суда Алтайского края.

Суд правильно дал оценку договору аренды от 30.11.2007 как незаключенному, так как в нем не определен предмет договора.

В договоре аренды предмет обозначен следующим образом: земельный участок по адресу: г. Бийск, ул. Митрофанова, 33 со стороны северного торца общей площадью 500 кв.м. для строительства нежилого здания.

Фактически стороны по договору аренды от 30.11.2007 предмет не определили: земельный участок, который передается в аренду, не идентифицирован, не указаны его границы, место расположения и иные критерии, которые позволяют выделить земельный участок среди других участков и индивидуализируют его как объект права в соответствии с требованиями земельного законодательства.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Кадастрового учета участок площадью 500 кв.м. по ул. Митрофанова, 33 не проходил.

В общей собственности собственников помещений дома по ул. Митрофанова, 33 с момента кадастрового учета находится земельный участок площадью 2327 кв.м. кадастровым номером 22:65:016304:0041.

Разделение данного земельного участка на несколько земельных участков не производилось, участок 22:65:016304:0041 не ликвидировался, новый кадастровый учет не осуществлялся.

При таких обстоятельствах на участке с кадастровым номером 22:65:016304:0041 без его ликвидации не может быть выделен другой земельный участок. В силу своей правовой природы земельные участки как объекты прав не должны иметь наложение и пересечение границ.

Границы участка площадью 500 кв.м. не определены в установленном законом порядке и не указаны в договоре аренды, что не позволяет индивидуализировать предмет договора аренды.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что разрешение на строительство от 08.08.2007 было выдано в нарушение установленного порядка при наличии оснований для отказа в выдаче разрешения.

Суд первой инстанции правомерно согласился с доводом ОАО МО «Восток» о том, что в оспариваемом письме № 137/01-07 от 12.02.2008 указанные основания для аннулирования разрешения не строительство не приведены.

Вместе с тем, аннулирование разрешения не строительство при таких обстоятельствах не нарушает права и законные интересы заявителя, так как законных оснований для выдачи разрешения на строительство не имелось.

Ссылка заявителя на отсутствие полномочий по аннулированию разрешения на строительство не соответствует действующему законодательству и опровергается судебной практикой (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.01.2007