Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2010 по делу n  07АП-190/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

участка с кадастровым номером 42:30:0415031:2 рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости, а так же сведений о том, каким образом 56 факторов стоимости оказали влияние на кадастровую стоимость земельных участков в составе земель г. Новокузнецка.

Суд первой инстанции обоснованно признал, что из представленных в материалы дела расчетов, таблиц, цифр сложно понять, как они составлены, как рассчитаны, не представляется возможным понять, как выведены и применены алгоритмы, модели, факторы, функции, комбинации, тол есть лицу, не имеющему специальных познаний в области оценки, не предоставлено возможности проверить выводы, изложенные в отчете ФГУП «ФКЦ «Земля».

Однако, установив указанное обстоятельство, суд первой инстанции пришел к неправильному, не основанному на Законе выводу о том, что доводы заявителя в этой части, не могут быть положены в основу признания недостоверными результатов государственной кадастровой оценки.

В соответствии с абзацем 1 статьи 11 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пунктам 13, 15 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 254 (зарегистрирован в Минюсте РФ от 20.08.2007 года № 10009) в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Кроме того, пунктом 9.2 Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 года № 215 (зарегистрирован в Минюсте РФ 26.07.2007 года № 9913) установлено, что отчет исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель должен содержать: использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка, сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения; описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ.

Следовательно, представленные в материалы дела документ «Отчет  об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области» не соответствует статье 11 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пунктам 13, 15 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 254 и пункту 9.2 Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 года № 215, поскольку не позволяют  каким-либо  образом  установить правильность   и  обоснованность  сложившимися  рыночными ценами  удельного показателя кадастровой стоимости земли в кадастровом квартале 42:30:0415031 в размере 4564,74 рублей за кв.м и кадастровой стоимости земельного участка с номером 42:30:0415031:2 в размере 573828900,66 рублей.

При таких обстоятельствах  сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0415031:2 площадью 125709 кв.м в размере 573828900,66 рублей и удельном показателе его кадастровой стоимости в сумме 4564,74 рублей за кв.м ничем не подтверждены, то есть   являются недостоверными.

Суд первой инстанции не применил нормы материального права, подлежащие применению - статью 11 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пункты 13, 15 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 254, пункт 9.2 Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 года № 215.

Ссылка суда первой инстанции на использование при расчете кадастровой стоимости земельных участков специального программного обеспечения несостоятельна, поскольку данное обстоятельство не освобождает ФГУП «ФКЦ «Земля» и Управление Роснедвижимости по Кемеровской области от обязанностей соблюдения действующего законодательства РФ и представления в   ходе   судебного разбирательства доказательств правомерности определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0415031:2.

В нарушение статьи 71 и подпункта 2 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом первой инстанции немотивированно отклонены доводы ООО «Мечта-НК» в части необоснованности применения формулы расчета удельного показателя, применения в этой формуле фактора стоимости «свободный член», отсутствия анализа, обоснования и проверки качества якобы использованной экспоненциальной модели расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0415031:2.

Проанализировав имеющийся в деле отчет ООО «Группа комплексных решений» № 1/ГРК/140-028д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков»,  суд апелляционной  инстанции      также  пришёл к  выводу  о  том, что  данный документ,  оценённый  судом первой  инстанции  как  подтверждающий  результат  оценки,  произведённой  в  отчёте  ФГУП   не может быть использован в рамках работ по государственной кадастровой оценке земель в связи со следующим.

В отчете № 1/ГРК/140-028д об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков указано, что в качестве объектов оценки выступают гипотетические земельные участки. Гипотетическими объектами оценки в рамках данного отчета выступают земельные участки под многоэтажной жилой застройкой, описанные в разрезе факторов стоимости земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных здании, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (стр. 5 абзац 2).

Согласно пунктам 1.2 (стр. 8 абзацы 2, 4, 6), 2.2.3 (стр. 21 подпункты 1, 2) отчета ООО «Группа комплексных решений» № 1/ГРК/140-028д. оценщик пришел к следующим выводам:

- оценка осуществлялась в условиях невозможности обеспечения Заказчиком оценки предоставления Оценщику в полном объеме необходимой информации;

- имеются обстоятельства «препятствующие проведению объективной оценки»;

          - того числа объектов, данные по которым находятся в распоряжении Оценщика, полученных из открытых источников информации, недостаточно для проведения работ;

-     учитывая задачи оценки - работы по определению рыночной стоимости гипотетических объектов оценки с целью формирования материалов для работ по моделированию на всей территории Кемеровской области, оценщик счел данную информацию недостаточной.

Пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 256 (зарегистрирован в Минюсте РФ 22.08.2007 года № 10040) предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Кроме того, подпунктом «в» пункта 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) установлено, что оценщик собирает достоверную информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Таким образом, в нарушение статей 10, 15 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и пунктов 18, 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» отчет ООО «Группа комплексных решений» № 1/ГРК/140-028д основан не на фактических данных о сделках с земельными участками административных объектов, достаточных для проведения работ, а на недостоверных сведениях, основанных на предположениях, что следует  из отчёта  ООО «Группа комплексных решений» № 1/ГРК/140-028д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков»   и  признано самим оценщиком.

Достоверной правоустанавливающей и иной информации об объектах оценки в отчете ООО «Группа комплексных решений» не имеется, объекты оценки не идентифицированы, их местонахождение не известно.

Отчет ООО «Группа комплексных решений» № 1/ГРК/140-028д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков» не соответствует также  и пункту 4.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 года № П/0152.  Отчет об оценке рыночной стоимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке рыночной стоимости указываются цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете об оценке рыночной стоимости должны быть указаны: установленная рыночная стоимость земельного участка; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Таким образом,  доводы  апелляционной  жалобы  подтвердились, поскольку    результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:30:0415031:2, площадью 125 709 кв. м., проведенной Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва по заказу и под контролем Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, г. Кемерово в размере 573 828 900 руб. 66 коп. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в размере 4 564 руб. 74 коп   следует  признать  недостоверными не  в связи с  технической  ошибкой,  допущенной  при арифметическом    расчёта, а  в  связи с  тем, что   Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не представлено достаточных сведений об используемых исходных   данных,    которые   бы    позволяли    как   оценить   их достоверность и объективность, так и сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости

Таким образом, поскольку решение суда первой инстанции принято в результате нарушения норм материального права и не основано на имеющихся в деле доказательствах, имеются основания к его   изменению, предусмотренные подпунктами 1, 3, 4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ  в  мотивировочной  части.

Изменения  в  мотивировочной  части  не  повлекли  изменений  в  резолютивной  части   обжалуемого решения.

Расходы  по  оплате  госпошлины  за  подачу  апелляционной  жалобы   следует  возложить в  силу  статьи   110  АПК РФ  на  заинтересованное  лицо  Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области,  в  связи с  её  удовлетворением.

На  основании  изложенного, руководствуясь  статьями  268,269 ( часть2),  270,271  Арбитражного процессуального кодекса  Российской  Федерации,   суд апелляционной   инстанции, пунктом  35 Постановления   Пленума Высшего Арбитражного  суда Российской Федерации  от  28.05.2009 года № 36 «О примени  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при рассмотрении    дел  в  арбитражном суде  апелляционной инстанции», апелляционный  суд,

П О С Т А Н О В И Л :

Решение  Арбитражного суда Кемеровской области от 02.11.2009 года  по делу № А27-10128/2009     изменить  в  мотивировочной  части.

Принять по делу  в  обжалуемой  части  новый  судебный  акт.

       Признать   недостоверными  результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:30:0415031:2, площадью 125 709 кв. м., проведенной Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва по заказу и под контролем Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, г. Кемерово в размере 573 828 900 руб. 66 коп. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в размере 4 564 руб. 74 коп.

Взыскать   с  Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области  в  пользу  Общества