Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 по делу n  07АП-856/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

На Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации, согласно Административному регламенту возложены следующие административные процедуры:

контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

проверка представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания (далее - предварительная проверка).

Суд первой инстанции посчитал, что Управлением осуществлялся надлежащий контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской области. Указанный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела в связи со следующим.

Контроль заключается, прежде всего, в проверке выбранных Исполнителем работ источников информации, порядка использования информации, состава используемой информации, ее объема, правильности, достоверности и полноты собранной рыночной информации. Об этом также указано и в самом техническом задании к государственному контракту (раздел 4, пункт 4.2.2 Технического задания).

Таким  образом,  Управление     обязано  было  определить, из каких конкретно источников взята необходимая рыночная информация, например, в случае получения информации о сделках с земельными участками из государственных органах по регистрации сделок с недвижимым имуществом, способствовать ее получению (п.3.7 подпункт «б» Государственного контракта №140 от 29 июня 2007 года).

Исходя их представленного в материалы дела Отчета видно (приложения к отчету - сведения об используемых источниках информации, рыночная информация), что в качестве источников рыночной информации Исполнителем было использовано всего два источника:  Электронная доска объявлений www.sibEstate.ru ,  Отчет №1 ГКР 140-025д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков» из 54  возможных.

При этом  в  нарушение пункта 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 254 (далее по тексту - Федеральный стандарт) в тексте Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области присутствуют ссылки на электронную доску объявлений www.sibEstate.ru. однако в связи с отсутствием копий материалов и распечаток первоисточника невозможно сделать вывод об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Отчет ООО «Группа комплексных решений» № 1/ГРК/140-026д не соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В отчете отсутствует точное описание объекта оценки, в качестве объектов оценки указаны «гипотетические земельные участки».

Однако отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке приводятся иные сведения, которые необходимы для полного недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта отраженных в отчете.

Кроме того, указанный отчёт не утвержден, не подписан и не содержит даты подписания оценщиком и оценщиками, которые провели оценку.

В соответствии с п. 2.8, 2.9 Приказа Роснедвижимости №П0017 от 06.02.2007 года «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2007 году» руководители обязаны обеспечить сбор и обработку форм отчетности и информации о ходе выполнения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков. Следовательно,  ссылка Управления   на  то, что вместо форм отчетности проводились заседания межведомственной комиссий, не имеет никакого значения для  решения  вопроса  о  законности  действий Управления ( том дела  3, листы дела  37-43).

Межведомственные комиссии создавались в соответствии с пунктом 3.4. Распоряжения Администрации Кемеровской области от 04.06.2007 года  №627-р. А  административная функция - контроль хода выполнения работ должна была производиться   Управлением  в соответствии с  Регламентом.

В соответствии с пунктом  5 статьи  200 АПК обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие),   Управление  не представило убедительных доказательств надлежащего контроля за ходом проведения работ.

Суд апелляционной инстанции  отклоняет  ссылку Управления  на  то, что    дата  утверждения  Регламента    предшествует периоду  составления  Отчёта, что,по  мнению Управления,  указывает на  то, что   его положения   о  разработке  форм  оперативной  отчётности  в  целях  контроля  за  ходом  выполнения  работ  по  государственной кадастровой  оценке  земель  населённых пунктов Кемеровской области,  на  работы  по составлению Отчёта  не  распространяются.  Материалами дела  подтверждено, что   Отчёт  на  период  вступления  в законную  силу  Регламента  (27.09.2007  года)    не  был утверждён в  установленном  порядке, контролирующие  мероприятия  продолжались  и в  2008  году, что свидетельствует  о необходимости  соблюдения  Управлением   положений  Регламента.

Несоблюдение административной процедуры контроля хода выполнения работ привело к использованию  ФГУП  «Земля»  при определении кадастровой стоимости земельных  участков  недостаточных и недостоверных источников рыночной информации и рыночной информации в целом, в результате чего кадастровая стоимость земельного участка с 42:24:0201002:1 была завышена и существенно отличается от рыночной стоимости того же земельного участка в несколько раз. Ненадлежащий контроль со стороны Управления  исполнителя работ – ФГУП «Земля»  нарушает права Заявителя в области уплаты налога на землю.

Суд первой инстанции посчитал, что контроль со стороны заказчика - Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области носил постоянный, непосредственный характер  и  признал  надлежащим выполнение Управлением предварительной проверки Отчёта.

Данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку в части предварительной проверки Отчета Управлением нарушены пункты 9.2, 9.5 раздела II  Регламента, что выразилось в следующем.

В соответствии с пунктом 9.1. Административного регламента по результатам работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составляется Отчет. Требования к составлению отчета содержатся в п.4.1 Технических рекомендаций, п.9 Административного регламента и в Приказе от 18.09.2007 года №П/0240 «Об утверждении формы отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов».

В соответствии с п.9.5 Административного регламента Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания.

Техническое задание содержит все необходимые требования к содержанию и проведению работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.

Следовательно, предварительная проверка Отчета носит не просто  формальный   характер, а проводится в полном объеме, на соответствие Отчета техническому заданию.

Проверка касается выбора источников информации, порядка рыночной информации, использования рыночной информации с учетом приведения  значений факторов стоимости к одному эквиваленту, наличие в Отчете источников рыночной  информации с указанием на конкретные объявления. В составленном Отчете имеются, как указывалось    ранее, два источника рыночной  информации: объявления www.sibEstate.ru и Отчет №1 ГКР 140-025д.

При    сопоставлении    содержания  Отчёта  и   данной информации,     выявляется, что данные, указанные в Отчете, не совпадают с  данными, указанными в первоисточниках. Не совпадает также и дата о сделках, данных в объявлении, и дата, указанная в Отчете. Более того, рыночная    информация  в Отчете содержит информацию о сделках по состоянию на апрель 2007   года,  тогда  как   Отчет о кадастровой стоимости земельных участках Кемеровской области    изготовлен   по состоянию на 01.01.2007 года.

Управление,  обладая всей необходимой формацией по источникам информации, по рыночной стоимости земельных  участков  на территории Кемеровской области, обязано было проверить в Отчете надлежащее     использование    подобной    информации,    а    также    наличие    первоисточников рыночной информации, позволяющих в соответствии с п.9.2 Регламента  полно и недвусмысленно толковать результаты  определения  кадастровой стоимости, отраженных в отчете.

Отсутствие обязанности по проверке источников рыночной информации и самой   рыночной информации со стороны Управления  означало бы возможность исполнителя работ  - ФГУП «Земля»  бесконтрольно подставлять любые значения при построении статистической модели расчета кадастровой стоимости земли без несения какой-либо ответственности за формирование недостоверной информации в кадастре объектов недвижимости.

В  ходе  судебного  разбирательства  представитель Управления, указывал на то, что данная обязанность возложена на Роснедвижимость г. Москва. Однако в таком случае теряется весь смысл предварительной проверки Отчета, которая производится именно с целью определения достаточности всех материалов, позволяющих без привлечения исполнителя работ проверить расчет кадастровой стоимости земельного участка (п. 9.2 Регламента). Отсутствие данной обязанности у Управления  привело бы к излишнему затягиванию административной функции по проверке Отчета.

Управление не представило   в  порядке  статьи 200 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что им надлежащем образом осуществлена предварительная проверка Отчета. Не предоставлены исходные данные (первоисточники - копии объявлений о ценах сделок и т.д.) о рыночной информации недвижимости, которые бы соответствовали информации, содержащейся в таблице №7 «Рыночная информация» Приложение №7 к Отчету.

Таким образом, отсутствие в Отчете конкретной рыночной информации о сделках с земельными участками,  отсутствие первоисточников рыночной информации говорит о ненадлежащем выполнении такой административной процедуры как предварительная проверка отчета. Управление  нарушило требования  Регламента, что соответственно привело к выбору и использованию ФГУП «ФКЦ Земля»  в расчете кадастровой стоимости земельных участков по Кемеровской области ненадлежащих, недостаточных и недостоверных источнике рыночной информации.

Кроме того, представленный Управлением Отчет по состоянию на 01.01.2007 года   в виде отдельных таблиц, приложений,  расчетов, пояснений, актов, справочных и информационных материалов не содержит  описание  последовательности  определения  стоимости  конкретного    земельного участка, принадлежащего  Обществу,   а также   других земельных участков, позволяющего пользователю Отчета, не имеющему специальных    познаний  в  области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки, определить  достаточность информации о рыночной стоимости земельных участков и проверить  правильность   расчета,   что   не   соответствует  пункту   9.2   Регламента.

Кроме того, в части предварительной проверки Отчета Управлением нарушены УФАКОН пункта 2.2.5 раздела II Методических указаний:

В соответствии с пунктом 2.2.5. Методических указаний для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

цены предложения (купля-продажа, аренда);

цены спроса (купля-продажа, аренда);

информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

-        официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

-        средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

-        отчеты об оценке рыночной стоимости.

Однако, как видно из Отчета, при расчете кадастровой стоимости использовалась недостоверная и недостаточная рыночная информация, вследствие недостаточного контроля со стороны Управления  за ходом выполнения работ и ненадлежащей проверки предварительного Отчета.

Суд апелляционной  инстанции  отклоняет ссылку    Управления  на  то, что   оно  выполнило возложенные  на  него  функции  контроля  за    определением  кадастровой  стоимости   земель населённых  пунктов,  поскольку   им  была  проведена  предварительная  поверка  Отчёта    без  проверки при  этом  рыночной  информации, что  подтверждается  протоколом  от  11.11.2008  года ( том дела 3,  лист дела 49).

Из  содержания  данного  протокола  следует, что  он  носит  формальный характер  и    не  может  свидетельствовать  о  проведении  полноценного  контрольного мероприятия, поскольку  не  содержит  никаких  данных  о  реальных  проверочных  действиях, в  случае выполнения  которых    перечисленные  ранее  недостатки  Отчёта  были  бы  очевидно  обнаружены.

Как следствие, действия Управления по внесению сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:1 площадью 6272 кв.м. в сумме 27 616 619 руб., расположенного по адресу: г.Кемерово, проезд Промышленный, 28, а также удельном показателе кадастровой стоимости в размере 4 403,16руб.   являются незаконными.

Суд  первой инстанции  указал в  обжалуемом  решении, что  Общество  не пояснило, какие конкретно действия Управления по организации проведения оценки в части контроля за ходом выполнения работ, а также предварительной проверке Отчёта, внесению сведений в кадастр нарушают положения статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённых Постановлением правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, Методических указаний по государственной оценке земель населённых пунктов, утверждённых приказом Министерства