Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2010 по делу n А27-21330/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                          Дело № 07 АП-2256/10 (А27-21330/2009)

19 апреля 2010 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Л.Ф.Зубаревой

судей Н.К.Калиниченко, В.М.Сухотиной

при ведении протокола судьей В.М.Сухотиной

при участии:

от истца – без участия

от ответчика – Мазина Е.В. по доверенности от 09.01.10., Гусакова А.И. по доверенности от 09.09.09.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Блишкиной Светланы Михайловны на решение от 1 февраля 2010 г. и дополнительное решение от 4 февраля 2010 г. арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-21330/2009 (судья Т.Н.Макарова)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка

к предпринимателю Блишкиной Светлане Михайловне

о взыскании денежных средств и выселении из нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка обратился в арбитражный суд Кемеровской области с иском о взыскании с предпринимателя Блишкиной С.М. 548 916,55 руб. задолженности по арендной плате согласно договору аренды №3566-Ф/11 от 01.02.2006 г., 3 873,03 руб. пени за период с 01.02.2006 г. по 28.01.2007 г., а также обязании ответчика возвратить арендуемое имущество.

Решением от 01.02.2010 г. арбитражный суд Кемеровской области взыскал с предпринимателя Блишкиной С.М. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка 548 916,55 руб.  основной задолженности и 1 203,81 руб. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Дополнительным решением от 04.02.2010 г. арбитражный суд Кемеровской области также обязал предпринимателя Блишкину С.М. возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка нежилое помещение (подвальная часть), общей площадью 52, 4 кв.м., расположенное по адресу: г. Новокузнецк, пр. Бардина, 9, передав его по акту сдачи-приёмки в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу. 

В поступившей апелляционной жалобе предприниматель Блишкина С.М. просит отменить принятые по делу решения и отказать в удовлетворении иска. Требования апелляционной жалобы обоснованы ссылками на допущенные при разрешении спора нарушения норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, несоответствие изложенных в решении выводов обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

В отзыве Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит обжалуемые решения оставить без изменения, как законные и обоснованные.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Апелляционный суд считает возможным на основании ч.ч.3,5 ст.156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представители ответчика настаивали на отмене решения суда первой инстанции, подержали изложенные в апелляционной жалобе доводы.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей ответчика, проверив законность и обоснованность решения от 01.02.2010 г. и дополнительного решения от 04.02.2010 г. арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-21330/2009, Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка (арендодатель) и предпринимателем Блишкиной С.М. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 3566-Ф/Ц от 01.02.2006 г.

По условиям денного договора в аренду предпринимателю Блишкиной С.М. на срок с 01.02.2006 г. по 28.01.2007 г. передано нежилое помещение, общей площадью 52, 4 кв.м., расположенное в подвальной части дома по адресу г. Новокузнецк, пр. Бардина, 9. Пункт 1.4 договора  № 3566-Ф/Ц от 01.02.2006 г. предусматривает, что он имеет силу акта приёма-передачи, сам факт получения имущества ответчиком в ходе рассмотрения дела оспорен                   не был.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной латы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктами 4.1, 4.2.1, 4.2.3 договора № 3566-Ф/Ц от 01.02.2006 г. предусмотрено, что размер арендной платы составляет 5 794,90 руб., которая оплачивается в течение текущего месяца предоплатой за следующий месяц. Величина арендной платы изменяется в течение срока действия договора аренды на основании нормативных актов, принятых органами местного самоуправления в пределах своей компетенции. Арендная плата в данном случае изменяется после официальной публикации вышеуказанных нормативных актов в средствах массовой информации (городская газета «Новокузнецк»). Новая величина арендной платы устанавливается с момента, указанного в нормативном акте. При этом арендатор обязан самостоятельно исчислить арендную плату по новым ставкам и оплачивать ее в порядке, предусмотренном договором.

Заявленные в рамках настоящего дела требования основаны на том, что после истечения срока действия договора № 3566-Ф/Ц от 01.02.2006 г. ответчик не возвратил арендованное имущества и продолжал его использовать.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Судом первой инстанции установлено, что общая сумма арендной платы, начисленной ответчику за период срока действия договора аренды №3566-Ф/Ц от 01.02.2006 г. (с.01.02.2006г. по 28.01.2007г.) составила 82 055,04 руб. За период фактического использования имущества после прекращения договора - 527 218,37 руб. (с 29.01.2007 г. по 31.10.2009 г.).

Ответчик произвел частичную оплату долга в сумме 67 083,30 руб. (платежное поручение № 13.03.2006 г. №179 - в сумме 14 929,20 руб. за январь - март 2006 г., от 24.05.2006 г. № 383 - в сумме 17 384,70 руб. за апрель-июнь 2006 г., от 08.08.2006 г. № 618 - в сумме 17 384,70 руб.  за июль-сентябрь 2006 г., от 23.10.2006 г. № 837 - в сумме 17 384 руб. за октябрь - декабрь 2006 г.). Часть денежных средств в сумме 6726,44 руб., перечисленных по платежному поручению от 13.03.2006 г. № 179 на сумму 14 929,20 руб., зачислены истцом в счет погашения задолженности по арендной плате за январь 2006 г. по договору аренды нежилого помещения №2084-Р/Ц от 01.02.2005 г., оставшаяся сумма поступившей оплаты (60356,86 руб.) зачислена в счет арендных платежей по договору аренды №3566-Ф/Ц от 01.02.2006 г.

С учётом всех перечисленных выше обстоятельств, общая сумма задолженности ответчика перед истцом составила 548 916,55 руб., которая предъявлена к взысканию в рамках настоящего дела. Поскольку указанный выше расчёт признан судом первой инстанции обоснованным, доказательств оплаты долга в материалы дела не представлено, с ответчика в пользу истца взыскано  548 916,55 руб. основной задолженности по арендной плате за декабрь 2006г. - октябрь 2009 г.

Кроме того, за нарушение согласованных сроков внесения арендной платы, предпринимателю Блишкиной С.М., в соответствии с п.5.1 договора аренды №3566-Ф/11 от 01.02.2006 г., начислена пеня в сумме 4 706,50 руб. за период с 01.02.2006 г. по           28.01.2007 г. Оплаченная ответчиком денежная сумма в размере 833,47 руб. по платежному поручению № 180 от 13.03.2006 г. зачтена истцом в счет оплаты пени за просрочку внесения арендной платы за февраль 2006 г. - апрель 2006 г.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика 3 873,03 руб. пени заявлены правомерно. Вместе с тем, с учётом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности требования истца в данной части удовлетворены на сумму  1 203,81 руб. за период с 23.10.2006 г. по 28.01.2007 г. Правильность данного расчёта в апелляционной жалобе не оспаривается.

Поскольку после истечения срока договора аренды №3566-Ф/11 от 01.02.2006 г. ответчик не вернул арендованное имущество, суд первой инстанции, в соответствии с положениями ст. 622 Гражданского кодекса РФ, обязал его возвратить истцу нежилое помещение (подвальная часть), общей площадью 52, 4 кв.м., расположенное по адресу: г. Новокузнецк, пр. Бардина, 9 (дополнительное решение от 04.02.2010 г.)

Требуя отмены принятых по делу решений, предприниматель Блишкина С.М. указывает, что истец в нарушение ст.ст. 608, 609 Гражданского кодекса РФ заключил договор аренды при отсутствии государственной регистрации права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости. Доводы истца о том, что такое право подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из реестра по состоянию на 21.10.2009 г., ответчик считает не соответствующими содержанию ст.ст. 8, 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Конституции РФ.

Вместе с тем, всем перечисленным выше доводам апелляционной жалобы уже дана надлежащая оценка при рассмотрении дела в суде первой инстанции, который правильно указал, что жилой дом по адресу: г. Новокузнецк, пр. Бардина, 9, был передан в муниципальную собственность г. Новокузнецка на основании Распоряжения Администрации Кемеровской области от 03.02.1995 г. № 78-р, принятого во исполнение Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. №3020-1. Данное распоряжение Администрации Кемеровской области от 03.02.1995 г. № 78-р и явилось основанием для включения жилого дома в реестр муниципальной собственности г. Новокузнецка.

Право муниципальной собственности на переданное в аренду имущество подтверждается имеющейся в материалах дела Выпиской из реестра объектов муниципальной собственности по состоянию на 21.10.2009 г., которая, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в постановлении от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и                     других вещных прав», является надлежащим и допустимым доказательством данного обстоятельства.

Заявитель не учитывает, что в силу ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

С учётом содержания данной нормы, отсутствие государственной регистрации права собственности муниципального образования на переданное в аренду имущество, не являлось препятствием для заключения договора аренды №3566-Ф/Ц от 01.02.2006 г., притом, что такое право в установленном законом порядке оспорено не было. Рассматриваемые доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании и применении норм 8, 131, 608, 609 Гражданского кодекса РФ и ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем, не могут быть признанны обоснованными.

В апелляционной жалобе заявитель также указывает, что она является собственником трёх квартир (№№ 1,2,5) в доме по адресу: г. Новокузнецк, пр. Бардина, 9. Указанные квартиры были переведены в нежилые помещения с объединением части подвального помещения, принадлежащего предпринимателю Блишкиной С.М. на праве общей долевой собственности под магазин. Ссылаясь на положения ст.ст. 36-38 Жилищного кодекса РФ ответчик полагает, что помещения подвала являются общей долевой собственностью собственников помещений в жилом доме, в содержании которых она принимает участие.  

Вместе с тем, суд первой инстанции правильно установил, что в материалы дела представлен технический паспорт на магазин по адресу: г. Новокузнецк, пр. Бардина, 9. Данный объект (магазин) включает в себя основное строение на первом этаже общей площадью 73,9 кв.м. и подвал с размещением склада площадью 52,4 кв.м., на которое и был заключен договор аренды №3566-Ф/11 от 01.02.2006 г.

Из содержания ст. 36 Жилищного кодекса РФ следует, что подвальное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме, если оно имеет исключительно технический характер и предназначено для обслуживания общедомовых коммуникаций и не имеет иных полезных свойств. В материалы дела не представлено никаких доказательств того, что переданное ответчику в аренду подвальное помещение является техническим и предназначено для удовлетворения потребностей всех собственников помещений в жилом доме.

Напротив, в ходе рассмотрения дела не оспорено, что ранее арендованное нежилое помещение используется ответчиком в коммерческих целях (под склад), а потому может выступать объектом гражданско-правовых сделок. Право собственности муниципального образования на данное помещение в ходе рассмотрения дела оспорено не было, иного законного собственника ответчик не указал.

Суд первой инстанции также правильно сослался на то, что действующее гражданское законодательство не запрещает сдавать в аренду помещения в зданиях и сооружениях, а также  части указанных помещений. С учётом данного обстоятельства, доводы ответчика о том, что на момент заключения договора №3566-Ф/11 от 01.02.2006 г.  переданное в аренду помещение не было обособлено, не влияют на правильность принятого по делу решения.

В апелляционной жалобе ответчик оспаривает правомерность увеличения размера арендной латы по договору №3566-Ф/11 от 01.02.2006 г. с 5 794,9 руб. до 15 929,6 руб., однако данные доводы также нельзя признать обоснованными.

При разрешении спора суд первой инстанции обоснованно сослался на п. 4.2.3 договора аренды №3566-Ф/Ц от 01.02.2006 г., которым предусмотрена возможность изменения величины арендной платы