Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу n А45-20773/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                    Дело №07АП-3254/10 (1,2) (А45-20773/2009)

04.05.2010г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                        В. В. Кресса

судей:                                                       Л. Е. Лобановой

И. И. Терехиной

при ведении протокола судебного заседания судьей В. В. Крессом

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: не явился (извещен)

от третьего лица: не явился (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Новосибирской области и ФГОУ СПО «Новосибирский монтажный техникум» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19.02.2010г. по делу №А45-20773/2009

(судья А. В. Половникова)

по иску ФГОУ СПО «Новосибирский монтажный техникум»

к ООО «Димитровское»

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Новосибирской области

о взыскании 1 814 205 руб. 80 коп.

и по иску ООО «Димитровское»

к ФГОУ СПО «Новосибирский монтажный техникум», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Новосибирской области

о признании недействительным в силу ничтожности внесения изменений в договор

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Новосибирский монтажный техникум» (далее – ФГОУ СПО «НМТ») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Димитровское» (далее – ООО «Димитровское») с иском о взыскании 1 814 205 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008г. по 01.08.2009г. по договору аренды нежилых помещений №281оу от 19.05.2005г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Новосибирской области (далее – ТУФАУГИ НСО) (л. д. 1-2 т. 1).

ООО «Димитровское» обратилось с самостоятельным иском о признании недействительным в силу ничтожности изменения в договор аренды №281оу от 19.05.2005г., оформленное ТУФАУГИ НСО уведомлением №СА-6701/08 от 31.07.2008г. (л. д. 1-6 т. 2).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.12.2009г. дело №А45-27208/2008 объединено в одно производство с делом №А45-20773/2009 (л. д. 102-103 т. 1).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.02.2010г. (резолютивная часть решения объявлена 16.02.2010г.) по делу №А45-20773/2009 с ООО «Димитровское» в пользу ФГОУ СПО «НМТ» взыскано 92 204 руб. 74 коп. долга. В остальной части иска отказано. В удовлетворении требования о признании недействительным в силу ничтожности внесения изменений в договор отказано (л. д. 110-114 т. 3).

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ТУФАУГИ НСО обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение в части отказа во взыскании 1 814 205 руб. 80 коп. задолженности, принять новый судебный акт о взыскании указанной суммы в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы податель ссылается на неправильное истолкование закона судом первой инстанции, применение закона, не подлежащего применению. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Стороны договора аренды договорились по всем существенным условиям договора, в том числе и на одностороннее изменение арендной платы без подписания дополнительных соглашений. Указанный факт подтверждается тем, что одностороннее изменение арендной платы по договору уже произошло, ответчиком не оспорено и судом принято (по уведомлению №СА-12916/08 от 14.12.2006г.). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. По мнению апеллянта, одностороннее изменение арендной платы по договору (уведомление) не относится к вещным правам, подлежащим государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Податель жалобы отмечает, что одностороннее уведомление не может быть подвергнуто государственной регистрации согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Пункт 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001г. №59 не применим к спорным правоотношениям. Кроме того, суд, признавая одностороннее изменение арендной платы по уведомлению №СА-12916/08 от 14.12.2006г. (не прошедшему государственную регистрацию), противоправно не признает одностороннее изменение арендной платы по уведомлению №СА-6701/08 от 31.07.2008г. (л. д. 120-124 т. 3).

В свою очередь, ФГОУ СПО «НМТ» также не согласилось с принятым по делу решением суда первой инстанции и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение в части отказа во взыскании 1 814 205 руб. 80 коп. задолженности, принять новый судебный акт о взыскании указанной суммы в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ФГОУ СПО «НМТ» ссылается на доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы ТУФАУГИ НСО (л. д. 134-138 т. 3).

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. Письменные отзывы на апелляционные жалобы сторонами и третьим лицом не представлены.

Дело по апелляционным жалобам рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и третьего лица на основании ч. ч. 3 и 5 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела в пределах доводов, содержащихся в апелляционных жалобах, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 19.02.2010г.  в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Поскольку ТУФАУГИ НСО и ФГОУ СПО «НМТ» не оспаривают решение суда первой инстанции от 19.02.2010г. в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным в силу ничтожности внесения изменений в договор, а не согласны с решением о частичном удовлетворении требования о взыскании 1 814 205 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за спорный период, апелляционный суд согласно ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения от 19.02.2010г. только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между ФГОУ СПО «НМТ» (арендодателем) и ООО «Димитровское» (арендатором), при участии и по согласованию ТУФАУГИ НСО (представителя собственника, управления), заключен договор аренды нежилых помещений №281оу от 19.05.2005г. (в редакции дополнительных соглашений), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение за плату нежилые помещения площадью 391,8 кв.м, расположенные на первом этаже здания (строения) по адресу г. Новосибирск, пр. Дмитрова, 15 для использования под помещения общественного питания (л. д. 14-23 т. 1).

Срок действия договора установлен сторонами с 15.05.2005г. по 15.05.2010г. (л. д. 22 т. 1). Договор прошел регистрацию, о чем имеется соответствующая отметка.

По акту приема-передачи от 15.05.2005г. арендатор принял у арендатора нежилые помещения (л. д. 26 т. 1).

Согласно п. п. 3.1., 3.2. договора №281оу от 19.05.2005г. арендная плата за 1 кв.м в год составляет 85,96 у.е. (подлежит оплате в рублях по курсу, соответствующему курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому).

В соответствии с пп. «а» п. 3.2. договора аренды арендатор вносит арендные платежи ежемесячно до третьего числа отчётного месяца.

В одностороннем порядке арендная плата изменяется ТУФАУГИ НСО не чаще одного раза в год в связи с изменением восстановительной стоимости объектов аренды и изменением любых коэффициентов, используемых при расчёте арендной платы и извещением арендатора и арендодателя за 10 дней до введения новой ставки арендной платы. В этом случае управление направляет письменное уведомление арендатору и арендодателю. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нём срок без подписания дополнительного соглашения (п. 3.3. договора №281оу от 19.05.2005г.).

Уведомлением №САП-6701/08 от 31.07.2008г. условие договора о размере арендной платы изменено ТУФАУГИ НСО в одностороннем порядке согласно п. 3.3. договора №281оу от 19.05.2005г., в частности: с 15.08.2008г. ставка арендной платы установлена в размере 10 164 руб. 55 коп. за 1 кв.м в год (размер ежемесячной арендной платы составляет 331 872 руб. 50 коп. без НДС) (л. д. 30 т. 1).

Соглашений об изменении размера арендной платы сторонами не заключалось, регистрационные действия по изменению указанного условия договора также не проводились.

Ссылаясь на образование задолженности у ООО «Димитровское» вследствие увеличения размера арендной платы ФГОУ СПО «НМТ» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

ООО «Димитровское» указало на незаконность изменения размера арендной платы и обратилось в суд с требованием о признании недействительным в силу ничтожности внесения изменений в договор, оформленного уведомлением №САП-6701/08 от 31.07.2008г.

При рассмотрении спора суд первой инстанции исходил из того, что все изменения в договор должны совершаться в той же форме, что и сам договор. В связи с непредставлением доказательств, подтверждающих государственную регистрацию изменений в договор аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности обстоятельств внесения изменений в рассматриваемый договор аренды. Данные обстоятельства явились следствием отказа в признании недействительной (ничтожной) сделкой уведомления №САП-6701/08от 31.07.2008г. С учетом признания ответчиком иного размера арендной платы (по уведомлению №СА-12916/08 от 14.12.2006г.), суд счел возможным исчислять арендную плату в размере 127,05 у.е. за 1 кв.м в год. Принимая во внимание достигнутое сторонами в порядке ст. 70 АПК РФ соглашение об обстоятельствах дела, суд установил наличие задолженности у ответчика по арендной плате за период с 01.11.2008г. по 01.08.2009г., исходя из ставок, применяемых ответчиком со ссылкой на уведомление №СА-12916/08 от 14.12.2006г.

Апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела документы в пределах заявленных подателями жалобы доводов и в порядке, установленном ст. 71 АПК РФ, не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу требований п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Сторонами предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы не чаще одного раза в год в связи с изменением восстановительной стоимости объектов аренды и изменением любых коэффициентов, используемых при расчёте арендной платы и извещением арендатора и арендодателя за 10 дней до введения новой ставки арендной платы, с направлением письменного уведомления арендатору, который обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нём срок без подписания дополнительного соглашения (п. 3.3. договора №281оу от 19.05.2005г.).

Из уведомления №САП-6701/08от 31.07.2008г. усматривается, что в одностороннем порядке был изменен размер арендной платы в сторону ее увеличения.

Вместе с тем изменения в договор могут быть внесены только в порядке, предусмотренном ст. ст. 450, 452 ГК РФ.

Поскольку договором был установлен размер арендной платы в твердой сумме, а не способ ее расчета, то в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002г. №66 и в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001г. №59, изменение размера арендной платы является изменением договора, а так как договор №281оу от 19.05.2005г. подлежал государственной регистрации, то в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ указанное изменение, являющееся его неотъемлемой частью, также подлежит государственной регистрации.

Истцом указанное требование не соблюдено.

Довод апеллянтов о том, что одностороннее уведомление не может быть подвергнуто государственной регистрации согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не опровергает указанный вывод, поскольку не основан на положениях ст. ст. 422, 450, 452 ГК РФ. Кроме того, применение норм закона к спорным правоотношениям не может быть поставлено в зависимость от вопроса исполнимости отдельных условий договора, в частности, об изменении договора без заключения дополнительного соглашения и, соответственно, государственной регистрации таких изменений.

В этой связи суд первой инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что порядок внесения изменений в договор аренды истцом не соблюден, изменения в договор в части применения нового размера арендной платы в установленном законом порядке не внесены, вследствие чего у истца отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности, исчисленной им исходя из односторонне измененного размера арендной платы.

Довод апеллянтов о неправомерном не признании одностороннего изменения арендной платы по уведомлению №СА-6701/08 от 31.07.2008г. со ссылкой на признание одностороннего изменения арендной платы по уведомлению №СА-12916/08 от 14.12.2006г. (также не прошедшему