Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по делу n А27-9102/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                     Дело №07АП-2849/10 (А27-9102/2009)

12.05.2010г.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2010 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                  О.Б. Нагишевой

судей:                                                            Л.А. Гойник

                                                                       Е.Г. Шатохиной

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии в судебном заседании:

от истца: Тодоров А.Ю. по доверенности от 01.06.2009г.

от ответчика: не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Система Чибис»

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.02.2010г.

по делу № А27-9102/2009 (судья Вульферт С.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Северный Маганак», г. Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью «Система Чибис», г. Кемерово

о взыскании 798 250 руб.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Северный Маганак» (далее – ООО «Северный Маганак», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Система Чибис» (далее - ООО «Система Чибис», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением общей площадью 155 кв.м, расположенным на первом этаже дома по адресу: г. Кемерово, район Центральный, пр. Советский, 49, условный номер 42-42-01/047/20007-007. за период с 21.02.2009г. по 04.01.2010г. в сумме 2 276 949,80 руб.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.02.2010г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Система Чибис» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить и принять новый судебный акт о взыскании с ответчика 1 900 171 руб. неосновательного обогащения.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции необоснованно установлен размер арендной платы за 1 кв. м на основании экспертного заключения № 382-2009.

В силу пункта 20 Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Эксперт, осуществивший определение рыночной стоимости аренды, использовал в своих расчетов только два подхода оценки - затратный и сравнительный и не использовал доходный метод. При этом, в рамках выполнения заключения, экспертом не были предприняты какие-либо действия в рамках действующего законодательства, направленные на получение информации о финансовой отчетности потенциального арендатора.

Таким образом, размер арендной платы за 1 кв.м помещения не соответствуют рыночному значению, поскольку при согласовании итоговой величины арендной ставки доходный подход не был включен в расчет, и как следствие этому размер неосновательного обогащения взысканного с ответчика является необоснованным.

Также апеллянт в жалобе указывает, что судом необоснованно отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель истца возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения.

Ответчик, надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил.

Суд считает возможным в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Из материалов дела следует, что 03.08.2006г. между КУМИ г. Кемерово (арендодателем) и ОАО «Спиртовой комбинат» (арендатором) был заключен договор аренды № 9386 нежилого помещения общей площадью 155 кв.м, расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 49 для размещения магазина для реализации продовольственных товаров с 01.07.2006г. по 01.07.2016 г.

Договор аренды зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе по Кемеровской области 13.05.2008г.

Арендная плата установлена в соответствии с пунктом 3.3. договора в размере 81 635,40 руб. и должна быть уплачена арендатором до 10-го числа оплачиваемого месяца.

Помещение передано арендатору по акту от 03.08.2006г.

Дополнительным соглашением №1-с от 03.08.2008г. к договору арендатору предоставлено право сдать помещение в субаренду ЗАО «Система Чибис».

Данное помещение находилось в пользовании ООО «Система Чибис» на основании договора субаренды от 01.05.2006г. № 6946/2571, заключенного с ОАО «Спиртовый комбинат» (арендная плата по дополнительному соглашению № 1 от 30.11.2007г. 182 727,44 руб. в месяц) (л.д.28).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 28.11.2008г. по делу № А27-9695/2008-1 договор аренды № 9386 от 03.08.2006г., заключенный между КУМИ г. Кемерово и ОАО «Спиртовый комбинат» был расторгнут. Суд обязал ОАО «Спиртовый комбинат» вернуть КУМИ г. Кемерово муниципальное нежилое помещение общей площадью 155 кв.м, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 49 на первом этаже дома.

16.12.2009г. между КУМИ г. Кемерово и ООО «Северный Маганак» заключен договор №978 купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с которым ООО «Северный Маганак» приобрело в собственность нежилое помещение общей площадью 155 кв.м, расположенное на первом этаже дома по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 49.

20.02.2009г. право собственности ООО «Северный Маганак» на помещение было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (свидетельство о государственной регистрации 42 АВ № 921583).

04.05.2009г. повторно выдано свидетельство 42 АВ № 989506.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 11.09.2009г. по делу № А27-9188/2009 исковые требования ООО «Северный Маганак» об истребовании имущества из незаконного владения ООО «СистемаЧибис» удовлетворены в полном объеме.

В связи с расторжением договора аренды №9386 от 03.08.2006г. у ООО «Система Чибис» отсутствуют основания для пользования спорным помещением, что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно статье 1102, пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований временно пользовалось чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что неосновательное пользование ответчиком спорным помещением началось с 21.02.2009г., после регистрации права собственности ООО «Северный Маганак» на спорное помещение (свидетельство о государственной регистрации 42 АВ № 921583) (л.д. 16) и продолжалось до 04.01.2010г., поскольку с 04.01.2010г. ответчик фактически освободил принадлежащее истцу помещение.

Истцом представлен расчет неосновательного обогащения, произведенный в соответствии с экспертным заключением №382-2009 «Об определении рыночно обоснованной арендной платы за пользование за 1 кв. м нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Советский,49».

С учетом того, что факт пользования ООО «Система Чибис» спорным помещением без установленных законом или договором оснований в период с 21.02.2009г. по январь 2010 года подтверждается материалами дела, суд первой инстанции правомерно взыскал неосновательное обогащение в виде сбережения денежных средств за счет собственника помещения в сумме 2 276 949,80 руб.

Довод заявителя жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.05.1998г. № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, апелляционным судом отклоняется.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям статьи 24 настоящего Федерального закона и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если оценка произведена по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом.

Изложенное свидетельствует, что основания и порядок, определенные Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соблюдены.

Выводы эксперта о величине рыночной стоимости арендной платы за пользование 1 кв.м спорного нежилого помещения, изложенные в отчете, соответствуют требованиям статей 11, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статей 14 и 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

Как усматривается из отчета при определении рыночно обоснованной арендной платы, были применены два подхода - затратный и сравнительный. В заключении эксперт обосновал отказ от применения доходного подхода. Фактически при проведении экспертизы был использован затратный подход с элементами доходного, поскольку затраты на воссоздание объекта заменены на доходы от аренды (стр.64 заключения). При этом, в судебном заседании эксперт пояснил, что в доходном подходе при данном объекте исследования, не мог быть использован размер арендной платы, так как это искомая величина.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО №-1, пункт 8 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 19 ФСО №1 информация, используемая при проведении оценки должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Свои выводы о рыночно обоснованной стоимости арендной платы эксперт основывал, в том числе, и на сложившейся экономической ситуации (раздел 3.2.2 заключения) и средней рыночной стоимости арендной платы по объектам аналогам (1432 руб./кв.м, стр.33 заключения). Данные действия оценщика правомерно судом первой инстанции признаны не противоречащими законодательству об оценочной деятельности.

Эксперт Сергеенкова А.В. в суде первой инстанции пояснила, что метод прямой капитализации (одинаковые доходы за весь период пользования), на применении которого настаивал представитель ответчика, не мог быть применен в силу пункта 21 ФСО № 1 обязывающего оценщика при использовании доходного подхода применять метод дисконтирования (оценка факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов). Коэффициент капитализации использован экспертом в модели Гордона таблица № 12 (стр.39 заключения) для расчета потока от реверсии (прогноз на ближайшее время).

Ссылка подателя апелляционной жалобы на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о проведении повторной экспертизы несостоятельна.

Поскольку, в соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как видно из материалов дела (л.д. 108, 123 т.2), ответчиком было заявлено ходатайство