Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2010 по делу n А03-13902/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                            Дело №07АП-2152/10(А03-13902/2009)

«15» июня 2010 года

Полный текст постановления изготовлен  и объявлен 15 июня 2010 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

Председательствующего:                                                                          Кайгородовой М.Ю.

Судей:                                                                                                                      Гойник Л.А.

Шатохиной Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Кайгородовой М.Ю.;

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края  от 18 января 2010 года (судья Семенихина Н.И.)

по иску индивидуального предпринимателя Костенко Ирины Сергеевны к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора:

Индивидуальный предприниматель Исаев Анатолий Владимирович;

Муниципальное образовательное учреждение дополнительного образования детей «Детская школа искусств «Традиция»;

Муниципальное учреждение здравоохранения «Городская поликлиника № 14»;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предпринимателю Костенко И.С. ( далее – ИП Костенко И.С.)  обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее – КУМС г. Барнаула, Комитет) об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями площадью 96 кв.м., расположенных на певом этаже в левом крыле здания, находящегося по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малиновая. 27 / ул. Соловьиная, 45 путем снятия замков и не препятствования допуску истца в данное помещение.

В обоснование иска индивидуальный предприниматель Костенко И.С., сославшись на статьи 304, 305, 606, 617 ГК РФ, указала, что она пользуется спорными помещениями на основании договора аренды от 21.05.2008г., заключенного ею с прежним собственником помещений, Комитет неправомерно препятствует Костенко И.С. в пользовании спорными помещениями.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 18 января 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд обязал Комитет устранить препятствия в пользовании индивидуальным предпринимателем Костенко И.С. нежилым помещением площадью 96 кв.м., расположенным на первом этаже в левом крыле здания, находящегося по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малиновая, 27 / ул. Соловьиная, 45. путем снятия замков и не препятствовать Костенко И.С. доступу в указанное помещение.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить полностью, в иске отказать, приняв по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ответчик указал, что договор аренды от 21.05.2008 года  является незаключенным, поскольку  договор не содержит данных, позволяющих определенно установить переданное в аренду помещение, его конкретное расположение на этаже, отсутствует согласованная сторонами план-схема расположения помещения.

Площадь помещений, указанная в техническом паспорте здания (96,1 кв.м.) не совпадает с площадью помещений, указанных в договоре аренды (96 кв.м.).

В техническом паспорте указано, что помещения занято под парикмахерскую, а в договоре указано, что спорные помещения передаются под салон красоты.

В отчете об оценке стоимости ремонта не указана площадь помещений, кроме того, неотделимые улучшения помещений произведены истцом задолго до заключения договора аренды. Нежилое помещение в фактическом владении и пользовании истца не находилось.

Статья 606 ГК РФ предусматривает необходимость передачи имущества при заключении договора аренды, между тем, помещение по акту приема-передачи истцу не передавалось.

Кроме того, податель апелляционной жалобы указал, что решением от 30.01.2009г. № 108 о передаче здания в оперативное управление МОУ ДОД ДШИ «Традиция», нежилое двухэтажное здание с мансардой, подвалом, площадью 1 235,8 кв.м. исключено из состава имущества, переданного Комитету по образованию Администрации города Барнаула и передано в оперативное управление МОУ ДОД ДШИ «Традиция» по акту приема-передачи от 30.01.2009 года.

Комитет не мог препятствовать допуску в помещение, поскольку после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, здание было передано в оперативное управление по акту приема-передачи от 30.01.2009г. МОУ ДОД ДШИ «Традиция». И с момента подписания акта Комитет был не вправе распоряжаться спорными помещениями.

Индивидуальный предприниматель Костенко И.С. в отзыве на апелляционную жалобу просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула – без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора – индивидуальный предприниматель Исаев А.В., МУЗ «городская поликлиника № 14», отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В отзыве МОУ ДОД ДШИ «Традиция» , третье лицо просит принятый судебный акт отменить , жалобу удовлетворить.

В порядке частей 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон , третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, обсудив  доводы апелляционной жалобы,  проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в  порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как правильно установлено судом первой инстанции индивидуальный   предприниматель   Исаев   Анатолий   Владимирович      являлся собственником объекта недвижимости - двухэтажного здания предприятия бытового обслуживания с мансардой и подвалом общей площадью 1235,8 кв.м., расположенное по , адресу: г.  Барнаул, ул. Малиновая, д.27/ул. Соловьиная, д. 45, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.11.2007 г.

21.05.2008 г. Исаевым А.В. (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений с индивидуальным предпринимателем Костенко И.С. (арендатор).

В соответствии с п. 1.1 Договора арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 96 кв.м., расположенное на первом этаже (левое крыло) здания по адресу: г. Барнаул, ул.Соловьиная, д. 45 под салон красоты.

В пункте 2.1 Договора стороны установили его срок на 11 месяцев, с 21.05.2008г. по 20.04.2009г.

Вместе с тем, в соответствии с п. 2.2 Договора  если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия Договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на новый срок.

Также в п. 2.3 Договора сторонами определено, что переход права собственности на объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела также следует, что в разделе 4 договора стороны предусмотрели, что произведенные арендатором неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения в сумме 636 442 руб. возмещаются арендодателем арендатору путем зачета арендной платы за 66 месяцев, в течение которых арендная плата с арендатора не взимается.

Между тем, в период действия договора аренды арендодатель продал все здание по договору купли-продажи № 16 от 30.06.2008 г. муниципальному образованию городской округ -город Барнаул, полномочия которого в части распоряжения муниципальным имуществом осуществляет комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула согласно статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как правильно установлено судом первой инстанции, до 20 апреля 2009 г. (истечения 11-месячного срока аренды) ответчик (новый собственник арендуемых помещений) не направил арендатору отказ от заключения договора на новый срок и не заявил о своих возражения относительно пользования арендуемым имуществом.

При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что по истечении срока действия договора   в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского  кодекса Российской Федерации и пункта 2.2 договора аренды   действие договора аренды.

 Вместе  с  тем, материалами дела подтверждается. что  10  августа  2009  г. ответчик   в   составе   комиссии  закрыл помещения, арендуемые истцом, навесил на них   замок, опломбировал двери, а ключи передал МОУ ДОД «Детская школа искусств «Традиция», что было оформлено актом от 10.08.2009г.

Посчитав данные обстоятельства препятствием новым собственником в пользовании помещением, арендуемым истцом на основании договора, индивидуальный предприниматель Костенко И.С. обратилась в суд с заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что пункт 1.1 договора аренды содержит все данные, позволяющие определенно установить переданное в аренду помещение: его адрес, площадь, этажность, конкретное расположение на этаже, в связи с чем,  пришел к выводу о заключенности договора аренды спорных помещений и неправомерности действий ответчика по созданию препятствий в осуществлении прав арендатора Костенко И.С.

Не согласиться с данными выводами  у суда апелляционной инстанции оснований не имеется, исходя из следующего.

Статьей 617 ГК РФ определено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Апелляционный суд не принимает довод Комитета о том, что договор аренды от 21.05.2008г. является незаключенным, при этом исходит из следующего.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается   не   согласованным   сторонами,   а  соответствующий   договор   не   считается заключенным.

Между тем, пункт 1.1 договора аренды содержит все данные, позволяющие определенно установить переданное в аренду помещение: его адрес, площадь, этажность, конкретное расположение на этаже.

Кроме того, имеющийся в материалах дела технический паспорт так же содержит указание на площади, занимаемые парикмахерской.

При этом довод ответчика о разночтении в договоре и техническом паспорте относительно назначения спорных помещений апелляционным судом не принимается, поскольку  в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности предоставление персональных услуг парикмахерами и салонами красоты имеет один код 93.02, следовательно, является одним видом деятельности.

Имеющийся в материалах дела отчет об оценки стоимости ремонта, проведенного арендатором, в спорном здании, как и акт от 10.08.2009 г. так же свидетельствует о том, что сомнений относительно передаваемых в аренду помещений ни у прежнего, ни у нового арендодателя не имелось.

Кроме того, в акте от 10.08.2009г. Комиссия по проверке использования помещения по целевому назначению, в состав которой входил ответчик, установила, что в здании по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Малиновая. 27/ул. Соловьиная, 45 действительно имеется помещение площадью 96 кв.м., которое и было предметом ее исследования.

Кроме того, комиссией зафиксировано, что спорное помещение занято Костенко И.С. на основании договора аренды с бывшим собственником Исаевым А.В. от 21.05.2008г. также в акте от 10.08.2009г. указано, что помещение состоит из 6 комнат, что соответствует данным, характеризующим спорное помещение, содержащимся в техническом паспорте.

Отсутствие акта о передаче помещений в аренду, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды от 28.05.2008 г., не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче помещений в аренду, поскольку на момент подписания договора аренды помещения уже находились в пользовании истца, так как им были произведены в нем неотделимые улучшения.

Передаточный акт по смыслу пункта 1 статьи 611 и пункта 1 статьи 655 ГК РФ является документом, подтверждающим фактическую передачу имущества арендатору.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, отсутствие такого акта само по себе не влияет на заключенность договора аренды.

Положения пункта 2 статьи 224 ГК РФ определяют, что вещь считается вреченной приобретателю с момента фактического поступления ее во владение приобретателя.

То обстоятельство, что спорные помещения находились в фактическом владении истца, подтверждается проведением им в них капитального ремонта и неотделимых улучшений, оформленных актом от 10.08.2009 г., согласно которому они были заняты истцом, однако, ответчик опломбировал входные двери в помещении и закрыл их на замок.

При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие оформленного в письменном виде акта приема-передачи помещений не доказывает, что спорные помещения не находились в фактическом ведении истца.

Кроме того, Гражданский Кодекс Российской Федерации не связывает заключение договора аренды с моментом передачи в аренду имущества, являющегося предметом данного договора.

Довод Комитета о том, что он не чинит препятствия истцу в пользовании спорным имуществом, не может