Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 по делу n А45-1465/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающего, что в соответствии с  пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ ипотека  здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило  подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).

Доказательств того, что ООО «Торнадо и К», выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка, не представлено. Напротив, из представленного истцом сообщения Управления ФРС по Новосибирской области от 25.03.2010 следует, что в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав на земельный участок, расположенный под заложенным зданием, отсутствуют (л.д.77 т.2).

Ссылка подателя жалобы на отсутствие права обращения  взыскания на предмет залога, предусмотренного ст.348 ГК РФ, в связи с тем, что   истец не требовал погашения задолженности от поручителей по договору кредитной линии, апелляционным судом отклоняется, как противоречащая ст.323 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Торнадо и К»  не имеется.

Руководствуясь ст.110, п.2 ст. 269, п.3 ч.1 ст.270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19.04.2010 по делу №А45- 1464/2010  изменить, изложив в следующей редакции:

Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное ООО «Торнадо и К» имущество - здание  (торгово – выставочный павильон), площадью 1781,5 кв.м, кадастровый номер 54:35:032700:34:03, расположенное по адресу: г.Новосибирск, Заельцовский район,  Красный проспект, д.153в,  из стоимости которого подлежит уплате ООО «Торнадо и К» в  пользу ОАО  «МДМ Банк» задолженность по  договору кредитной линии №56.Ф23/06.614 от 17.04.2006 в размере 29 894 925,72 руб., в том числе:  основной долг - 19 825 083,84 руб., проценты за пользование кредитом – 4 167 480,77 руб.,  по пени на основной долг – 5 369 310,4 руб., пени на проценты по кредиту– 533 050, 71 руб.

Установить начальную продажную цену объекта 27 132 800 рублей, с реализацией на публичных торгах.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» в  пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк»  4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы

          Председательствующий                                                                    И.И. Терехина

судьи                                                                                                     Е.В. Кудряшева

                                                                                                               В.В. Кресс

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                               Дело № А45-1713/2010

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2010 года

Решение изготовлено в полном объеме 17 июня 2010 года

Арбитражный суд в составе судьи Хлоповой А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Хлоповой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: г. Новосибирск, ул. Нижегородская,6, кабинет № 532,

дело по иску открытого акционерного общества «МДМ Банк», г.Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Торнадо и К», г.Новосибирск,

об обращении взыскания на заложенное имущество,

третьи лица: Ефименко Владимир Викторович, с.Мочище Новосибирской области,

Ефименко Ксения Евгеньевна, Новосибирская область, с.Мочище Новосибирской области,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Торнадо и К», г. Новосибирск,

к открытому акционерному обществу «МДМ Банк», г. Новосибирск,

третьи лица: Ефименко Владимир Викторович, с. Мочище Новосибирская область,

Ефименко Ксения Евгеньевна, с. Мочище Новосибирская область,

о признании договора о залоге недвижимости ничтожной сделкой,

при участии в судебном заседании представителей

истца (ответчика – по встречному иску): Максимов С.В., доверенность от 09.11.2009 №192/334-17, паспорт,

ответчика (истца – по встречному иску): Еремина Е.В., паспорт, доверенность от 21.10.2009,

третьих лиц: отсутствуют, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «МДМ Банк» (далее – банк, истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства в части размера задолженности, к обществу с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» об обращении взыскания на  здание (административное), площадью 1453,7 кв.м, нежилое здание, инвентарный № 50:401:001:00724:7430:0003, литер А2А3, этажность:5, подземная этажность:1, кадастровый номер 54:35:032700:34:02, расположенное по адресу: г.Новосибирск, Красный проспект, д.153А, из стоимости которого подлежит уплате обществом с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк» задолженность по  договору кредитной линии №56.Ф23/06.1584 от 21 августа 2006 года в размере  33 506 594 рубля 46 копеек, в том числе 20 436 440 рублей основного долга, 6 321 805 рублей 37 копеек – проценты за пользование кредитом, 5 721 653 рубля 27 копеек – пени за просрочку в оплате основного долга, 1 026 695 рублей 82 копейки – пени за просрочку в оплате процентов.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ефименко Владимир Викторович и Ефименко Ксения Евгеньевна, выступившие поручителями  по кредитному договору.

До рассмотрения спора по существу ответчиком предъявлен встречный иск к открытому акционерному обществу «МДМ Банк» о признании договора о залоге недвижимости (ипотеки) №17.Ф23/06.1584/1 от 21.08.2006  ничтожной сделкой.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Ответчик, не опровергая факт получения кредита и наличия задолженности, не оспаривая размер задолженности, процентов и пени, иск не признал, ссылаясь на ничтожность договора о залоге недвижимости (ипотеки) №17.Ф23/06.1584/1 от 21.08.2006. В частности, ООО «Торнадо и К» свои встречные исковые требования и возражения на иск банка мотивирует тем, что  одновременно с передачей в ипотеку здания, в ипотеку не передан земельный участок, на котором находится здание, что противоречит п.3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, и влечет в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность договора залога.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований, при этом исходит из следующих положений нормативных правовых актов и обстоятельств дела.

Между Открытым акционерным обществом «МДМ Банк» (правопреемство истца подтверждено  документально (л.д. 22-42, т.2) и обществом с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» заключен договор кредитной линии №56.Ф23/06.1584 от 21 августа 2006 года, в который в последующем вносились изменения  дополнительными соглашениями №№1-4 (далее- кредитный договор), в соответствии с которым банк обязался предоставить заемщику (ООО «Торнадо и К») кредит на срок до 14.08.2009 при условии наличия единовременной задолженности, не превышающий 26000000 рублей,  с взиманием 14% годовых (изменениями и дополнениями к дополнительному соглашению процентная ставка увеличена до 15,6% годовых и до 19% годовых).

Кредитный договор совершен в надлежащей форме и соответствует ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор займа (кредитный договор) считается заключенным с момента передачи денег (ст. 807 ГК РФ).

Факт предоставления кредита  подтверждается материалами дела (выписки по ссудному и расчетному счетам заемщика) и не оспаривается ответчиком (по дополнительному соглашению №1 предоставлен кредит в размере 10000000 рублей, по дополнительному соглашению №2 – 5000000 рублей, по дополнительному соглашению №3 – 2000000 рублей, по дополнительному соглашению №4 – 9000000 рублей).

Ответчик выполнял свои  обязательства по кредитному договору до 26.08.2008. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору банк 13.02.2009 на основании ч.2 ст. 811 ГК РФ и п. 4.2.5 кредитного договора досрочно потребовал от заемщика возврата суммы всех выданных кредитов и иных причитающихся по кредитному договору платежей.

Заемщик  требование банка не исполнил, что послужило основанием для предъявления банком  иска об обращении взыскания на  здание (административное), площадью 1453,7 кв.м, нежилое здание, инвентарный № 50:401:001:00724:7430:0003, литер А2А3, этажность:5, подземная этажность:1, кадастровый номер 54:35:032700:34:02, расположенное по адресу: г.Новосибирск, Красный проспект, д.153А, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Торнадо и К», из стоимости которого подлежит уплате обществом с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк» задолженность по  договору кредитной линии №56.Ф23/06.1584 от 21 августа 2006 года в размере  33 506 594 рубля 46 копеек.

Указанное здание является  предметом залога по договору о залоге недвижимости (ипотеки) №17.Ф23/06.1584/1 от 21.08.2006 (с последующими дополнениями к нему)  в счет обеспечения исполнения обязательств   по договору  кредитной линии №56.Ф23/06.1584 от 21 августа 2006,  заключенными  между банком и заемщиком.

Основанием обращения в суд с иском является неисполнение заемщиком  обязательств по возврату в установленный  в  срок заемных средств  по кредитному договору.

По состоянию на 15.06.2010, по данным банка, не оспоренным по правилам ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком,  задолженность ответчика перед банком составила 20 436 440 рублей основного долга, 6 321 805 рублей 37 копеек – проценты за пользование кредитом, 5 721 653 рубля 27 копеек – пени за просрочку в оплате основного долга, 1 026 695 рублей 82 копейки – пени за просрочку в оплате процентов.

Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество соответствует   условиям поименованных договора залога и кредитного договора,  нормам статей 348-350 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Условия заключенных  договоров  согласованы сторонами  добровольно с соблюдением требований ст.ст. 1, 9, 421,  422  Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

Обстоятельств, предусмотренных  п. 2 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации  (нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества),  судом не установлено.

В соответствии со статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;

являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Поскольку между сторонами возник спор о начальной продажной цене заложенного имущества и представлены различные отчеты независимых оценщиков, судом назначена экспертиза рыночной стоимости объекта залога.

При установлении начальной продажной цены на указанное имущество, суд, в соответствии с экспертным заключением (отчет ООО «Сибирский центр экономического анализа») устанавливает в качестве начальной продажной цены рыночную стоимость объекта в размере 63432000 рублей,