Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 по делу n А45-1465/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

поддержал в полном объеме.

Ответчик, не опровергая факт получения кредита и наличия задолженности, не оспаривая размер задолженности, процентов и пени, иск не признал, ссылаясь на ничтожность договора о залоге недвижимости (ипотеки) №17.Ф23/06.1584/1 от 21.08.2006. В частности, ООО «Торнадо и К» свои встречные исковые требования и возражения на иск банка мотивирует тем, что  одновременно с передачей в ипотеку здания, в ипотеку не передан земельный участок, на котором находится здание, что противоречит п.3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, и влечет в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность договора залога.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований, при этом исходит из следующих положений нормативных правовых актов и обстоятельств дела.

Между Открытым акционерным обществом «МДМ Банк» (правопреемство истца подтверждено  документально (л.д. 22-42, т.2) и обществом с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» заключен договор кредитной линии №56.Ф23/06.1584 от 21 августа 2006 года, в который в последующем вносились изменения  дополнительными соглашениями №№1-4 (далее- кредитный договор), в соответствии с которым банк обязался предоставить заемщику (ООО «Торнадо и К») кредит на срок до 14.08.2009 при условии наличия единовременной задолженности, не превышающий 26000000 рублей,  с взиманием 14% годовых (изменениями и дополнениями к дополнительному соглашению процентная ставка увеличена до 15,6% годовых и до 19% годовых).

Кредитный договор совершен в надлежащей форме и соответствует ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор займа (кредитный договор) считается заключенным с момента передачи денег (ст. 807 ГК РФ).

Факт предоставления кредита  подтверждается материалами дела (выписки по ссудному и расчетному счетам заемщика) и не оспаривается ответчиком (по дополнительному соглашению №1 предоставлен кредит в размере 10000000 рублей, по дополнительному соглашению №2 – 5000000 рублей, по дополнительному соглашению №3 – 2000000 рублей, по дополнительному соглашению №4 – 9000000 рублей).

Ответчик выполнял свои  обязательства по кредитному договору до 26.08.2008. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору банк 13.02.2009 на основании ч.2 ст. 811 ГК РФ и п. 4.2.5 кредитного договора досрочно потребовал от заемщика возврата суммы всех выданных кредитов и иных причитающихся по кредитному договору платежей.

Заемщик  требование банка не исполнил, что послужило основанием для предъявления банком  иска об обращении взыскания на  здание (административное), площадью 1453,7 кв.м, нежилое здание, инвентарный № 50:401:001:00724:7430:0003, литер А2А3, этажность:5, подземная этажность:1, кадастровый номер 54:35:032700:34:02, расположенное по адресу: г.Новосибирск, Красный проспект, д.153А, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Торнадо и К», из стоимости которого подлежит уплате обществом с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк» задолженность по  договору кредитной линии №56.Ф23/06.1584 от 21 августа 2006 года в размере  33 506 594 рубля 46 копеек.

Указанное здание является  предметом залога по договору о залоге недвижимости (ипотеки) №17.Ф23/06.1584/1 от 21.08.2006 (с последующими дополнениями к нему)  в счет обеспечения исполнения обязательств   по договору  кредитной линии №56.Ф23/06.1584 от 21 августа 2006,  заключенными  между банком и заемщиком.

Основанием обращения в суд с иском является неисполнение заемщиком  обязательств по возврату в установленный  в  срок заемных средств  по кредитному договору.

По состоянию на 15.06.2010, по данным банка, не оспоренным по правилам ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком,  задолженность ответчика перед банком составила 20 436 440 рублей основного долга, 6 321 805 рублей 37 копеек – проценты за пользование кредитом, 5 721 653 рубля 27 копеек – пени за просрочку в оплате основного долга, 1 026 695 рублей 82 копейки – пени за просрочку в оплате процентов.

Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество соответствует   условиям поименованных договора залога и кредитного договора,  нормам статей 348-350 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Условия заключенных  договоров  согласованы сторонами  добровольно с соблюдением требований ст.ст. 1, 9, 421,  422  Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

Обстоятельств, предусмотренных  п. 2 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации  (нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества),  судом не установлено.

В соответствии со статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;

являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Поскольку между сторонами возник спор о начальной продажной цене заложенного имущества и представлены различные отчеты независимых оценщиков, судом назначена экспертиза рыночной стоимости объекта залога.

При установлении начальной продажной цены на указанное имущество, суд, в соответствии с экспертным заключением (отчет ООО «Сибирский центр экономического анализа») устанавливает в качестве начальной продажной цены рыночную стоимость объекта в размере 63432000 рублей, определенную экспертом на основании назначенной судом экспертизы по ходатайству истца. При этом суд учитывает, что в пункте  6  Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Доводы ответчика о том  что, экспертиза проведена не экспертом, назначенным судом, опровергнуты отчетом эксперта, подписанным в установленном порядке. К отчету эксперта также приложен акт, свидетельствующий о том, что ответчик препятствовал осмотру внутреннего состояния здания.  При этом эксперт оценил внутреннее состояние здания, как «хорошее», что им обосновано. В этой связи доводы ответчика о том, что эксперт при оценке не учел внутреннее состояние оцениваемого здания, не принимаются судом.

На основании изложенного, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество признается подлежащим удовлетворению в соответствии со ст. ст. 309, 310, 314,  337, 348-350, 809, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Встречные исковые требования  о признании договора о залоге недвижимости (ипотеки) №17.Ф23/06.1584/1 от 21.08.2006 ничтожной сделкой, банк не признал, ссылаясь на  действительность договора ипотеки и мотивируя тем, что залогодатель (заемщик) не является ни собственником, ни арендатором земельного участка, на котором расположено здание, являющееся предметом залога.

Принимая возражения банка и учитывая постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд признает встречный иск не подлежащим удовлетворению.

В пункте 45 указанного постановления установлено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).

Из представленного истцом сообщения УФРС по Новосибирской области от 25.03.2010 следует, что в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав на земельный участок, расположенный под заложенным зданием, отсутствуют. Ответчик не опровергает данный факт.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца (банка) по уплате государственной пошлины, а также расходы, связанные с проведение экспертизы (70000 рублей), относятся на ответчика, расходы истца по встречному иску относятся на истца по встречному иску.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 110,  ст.ст. 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Обратить взыскание на следующее имущество - здание (административное), площадью 1453,7 кв.м, нежилое здание, инвентарный № 50:401:001:007247430:0003, литер А2А3, этажность:5, подземная этажность:1, кадастровый номер 54:35:032700:34:02, расположенное по адресу: г.Новосибирск, Красный проспект, д.153А, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Торнадо и К», из стоимости которого подлежит уплате обществом с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк» задолженность по  договору кредитной линии №56.Ф23/06.1584 от 21 августа 2006 года в размере  33 506 594 рубля 46 копеек, в том числе 20 436 440 рублей основного долга, 6 321 805 рублей 37 копеек – проценты за пользование кредитом, 5 721 653 рубля 27 копеек – пени за просрочку в оплате основного долга, 1 026 695 рублей 82 копейки – пени за просрочку в оплате процентов,

с установлением начальной  продажной цены объекта 63 432 000 рублей, с реализацией на публичных торгах.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торнадо и К» в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк»  судебные расходы по иску в размере 72000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

По встречному иску:

В удовлетворении иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой апелляционный суд (634050, г. Томск, Набережная реки Ушайки, 24) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья                                                                                                А.Г. Хлопова