Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 по делу n 07АП-7137/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                           Дело № 07АП-7137/10

02 сентября 2010 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 02.09.2010 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Т.В. Павлюк

судей: Т.А. Кулеш,  М.Х. Музыкантовой                                

при ведении протокола судебного заседания судьей Т.А. Кулеш

           при участии:

от истца: МУЖЭП №30 – Комарова Г.Д., по доверенности от 01.06.2010г.

от ответчика: ООО «УК «ЖЭК №30» - Кошман Е.Н., по доверенности от 01.09.2009г.,

           рассмотрев в судебном заседании                                                                         

           апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационный комбинат №30» на решение Арбитражного суда Томской области от 18.06.2010 г. по делу №А67-2230/2010 (судья Т.И. Макеева) по исковому заявлению Муниципального унитарного жилищно-эксплуатационного предприятия №30 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационный комбинат №30» о взыскании задолженности по арендной плате и задолженности по оплате коммунальных услуг,     

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное унитарное жилищно-эксплуатационного предприятия №30 (далее – предприятие, истец) обратилось в Арбитражного суда Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационный комбинат №30» (далее – общество, ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате и задолженности по оплате коммунальных услуг. При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец уменьшил размер исковых требований в части взыскания арендной платы на 50% за период с 01.12.2009 г. по 04.02.2010 г. и просил взыскать с ответчика задолженность по оплате арендной платы в сумме 154 271 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01.01.2009 г. по 01.03.2010 г. в сумме 83 787, 80 рублей. Заявление истца об уменьшении размера исковых требований было принято арбитражным судом (ч. 5 ст. 49 АПК Российской Федерации).

В обоснование исковых требований истец сослался на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы и коммунальных услуг по договору аренды нежилых помещений №1 от 01.01.2009 г.

Решением от 18.06.2010 г. исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на следующее:

- учитывая, что на ремонт тепловой системы и системы водоснабжения ответчиком затрачено 177 255 рублей, то данная сумма должна быть зачтена в счет уплаты долга;

- поскольку арендатор коммунальными услугами в период с 30.11.2009 г. по 06.05.2010 г. не пользовался, требование об их оплате в размере 83 787, 80 рублей не обосновано;

- истец неправомерно произвел зачет оплаты по платежным поручениям №81 от 06.02.2009 г., №49 от 10.03.2010 г. в счет погашения долга за 2008 год.

           Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

           В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца возражал по апелляционной жалобе по основаниям, указанным в отзыве, просил оставить обжалуемое решение суда без изменения.

  Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, настаивал на отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в иске.

  Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, отзыв по апелляционной жалобе, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Томской области от 18.06.2010 г., суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

            Из материалов дела следует, 01.01.2009 г. между Муниципальным унитарным жилищно-эксплуатационным предприятием №30 (арендодателем) и ООО «УК «Жилищно-эксплуатационный комбинат №30» (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений № 1.

Согласно условиям договора арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатора нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Иркутский тракт, 188А (п. 1.1. договора). Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 270,34 кв.м. (приложение № 1 к договору).

На момент заключения договора помещение, сдаваемое а аренду, принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, не заложено, не арестовано, не является предметом иска третьих лиц (п. 1.3. договора).

Согласно п. 3.7. договора арендатор обязуется в течение всего срока аренды нежилых помещений оплачивать потребленные услуги местных коммунальных служб, расчет причитающихся платежей осуществляется сторонами пропорционально площади арендуемых нежилых помещений по отношению ко всей площади нежилого помещения.

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно в фиксированной сумме платежа – 39 200 рублей в месяц, в срок до 5 числа каждого календарного месяца, следующего за истекшим.

Договор вступает в силу со дня его подписания, действует в течение одиннадцати месяцев, прекращает действие 30.11.2009 г. (п.п. 10.1, 10.2 договора). Пунктом 8.2 договора предусмотрено, если за 45 дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать договор или заключить новый договор аренды на иных условиях использования нежилого помещения, договор автоматически продлевается на следующий год.

Поскольку ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить аренду нежилых помещений, договор аренды №1 от 01.01.2009 г. продлен на новый срок с 01.12.2009 г. по 30.10.2010 г.

            Полагая, что общество (арендатор) ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору №1 от 01.01.2009 г., предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 154 271 рублей, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 83 787, 80 рублей.

            Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в части. Решением от 18.06.2010 г. Арбитражный суд Томской области исковые требования удовлетворил частично, взыскал с ООО «УК «Жилищно-эксплуатационный комбинат №30» в пользу истца 220 987, 80 рублей, из них 137 200 рублей задолженность по арендной плате, 83 787,80 рублей задолженность по оплате коммунальных услуг.

           Апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела документы в установленном ст. 71 АПК РФ порядке, считает, что судом первой инстанции сделаны верные выводы по существу иска.

  В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

  Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

  Задолженность подтверждается представленными в материалы дела счетами-фактурами, ведомостями электропотребления, платежными поручениями о частичной оплате арендных платежей.

  Доказательств уплаты арендных платежей в спорный период в полном объеме ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено, в том числе и в апелляционную инстанцию.

           За период с 01.01.2009 г. по 31.03.2010 г. предприятие выставило обществу счета-фактуры за аренду нежилого помещения на сумму 548 800 рублей. Ответчик оплатил арендную плату истцу частично в сумме 352 800 рублей. Задолженность ответчика перед истцом составила 196 000 рублей (548 800 рублей - 352 800 рублей).

            За период с 01.01.2009 г. по 01.03.2010 г. ответчику начислены коммунальные услуги за арендованные нежилые помещения в сумме 84 605,18 рублей, в том числе 8 479,20 рублей – за услуги водоснабжения, 76 125,98 рублей – за услуги по теплоснабжению. Ответчик оплатил оказанные коммунальные услуги частично в сумме 817,38 рублей, задолженность ответчика перед истцом составила 83 787,80 рублей.

  Принимая во внимание положения приведенных норм материального и процессуального права, имеющиеся в материалах дела документы, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении иска.

           Ссылка апеллянта на то, что истец неправомерно привел зачет оплаты по платежным поручениям №81 от 06.02.2009 г., №49 от 10.03.2010 г. в счет погашения долга за 2008 год является необоснованной и подлежит отклонению.

Так, в платежном поручении № 49 от 10.03.2010 г. на сумму 50 000 рублей в назначении платежа указано: «Оплата за коммунальные услуги, в т. ч. НДС 7 627,12 рублей».

Истец произведенную ответчиком оплату по указанному платежному поручению отнес в оплату за коммунальные услуги по ранее заключенному договору аренды № 1 от 01.01.2008 г. согласно календарной очередности.

По расчету истца задолженность ответчика за коммунальные услуги по договору аренды нежилого помещения № 1 от 01.01.2008 г. по состоянию на 09.03.2010 г. составляла 54 683,97 рублей, а с учетом отнесенного платежа в сумме 50 000 рублей – 4 683 руб. 97 коп. (54 683,97 рублей – 50 000 рублей) (расчет по состоянию на 11.03.2010 г.). Поскольку ответчик в платежном поручении № 49 от 10.03.2010 г. в назначении платежа не указал договор, по которому производит оплату, а также период, истец вправе был зачесть уплаченную сумму в размере 50 000 рублей в счет имеющейся задолженности за коммунальные услуги по ранее заключенному договору аренды №1 от 01.01.2008 г.

Довод ответчика о том, что истцом не учтена оплата в размере 39 200 рублей, перечисленная по платежному поручению № 81 от 06.02.2009 г., также не принимается судом, исходя из следующего.

В назначении платежа в платежном поручении № 81 от 06.02.2009 г. на сумму 78 400 рублей ответчиком указано: «Оплата по счету № 6 от 02.02.2009 г., в т. ч. НДС 11 959,32 рублей».

Счет № 6 от 02.02.2009 г. предусматривает арендную плату по двум договорам: по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2008 г. за декабрь 2008 г. в сумме 33 220,34 рублей и по договору аренды нежилых помещений № 1 от 01.01.2009 г. в сумме 33 220,34 рублей, НДС 11 959,32 рублей, а всего 78 400 рублей с НДС (с учетом НДС - 39 200 рублей за декабрь 2008 г. и 39 200 рублей за январь 2009 г.).

В акте № 00000006 от 02.02.2009 г., как и в счете № 6 от 02.02.2009 г., указано о начислении арендной платы именно по двум договорам аренды. Наличие задолженности ответчика перед истцом по договору аренды нежилых помещений № 1 от 01.01.2009 г. подтверждается представленным истцом расчетом и приложенными к нему первичными документами (актами, счетами-фактурами).

При таких обстоятельствах истец с учетом назначения платежа правомерно в счет оплаты долга по арендной плате по договору аренды № 1 от 01.01.2009 г. отнес лишь сумму 39 200 рублей, а сумму 39 200 рублей – по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2008 г.

Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, опровергающих факт наличия задолженности по оплате арендной платы и коммунальных услуг по договору аренды нежилых помещений № 1 от 01.01.2008 г. перед истцом.

           Довод ответчика о том, что арендатор коммунальными услугами в период с 30.11.2009 г. по 06.05.2010 г.  не пользовался, требование об их оплате в размере 83 787,80 рублей не обоснованно, не основан на материалах дела.                                                                                                      

           Как следует из материалов дела, акта отключения ОАО «Территориальная генерирующая компания №11» от 30.11.2009 г. в зданиях МУЖЭП №30 по адресу ул. Иркутский тракт 188/1 отключено отопление и ГВС в связи с наличием задолженности за потребляемую тепловую энергию.                                                                                                  

           15.12.2009 г. и 16.03.2010 г. ОАО «Территориальная генерирующая компания №11» были составлены аналогичные акты, что свидетельствует о том, что фактически по адресу ул. Иркутский тракт 188/1 услуги по отоплению и ГВС в спорный период потреблялись.

           Данное обстоятельство подтверждается актом нарушения от 04.02.2010 г., в соответствии с которым ОАО «Территориальная генерирующая компания №11» при осмотре и проверке работы тепловых сетей, систем теплопотребления и теплопотребляющего оборудования обнаружило следующие нарушения: самовольное включение отопления и ГВС в здании по ул. Иркутский тракт 188/1, установленные на запорной арматуре пломбы сорваны. Включение считать с начала отопительного сезона.

           При этом акты об использовании для обогрева арендуемого помещения газовых горелок от 01.12.2009 г. и от 05.02.2010 г. при наличии указанных выше доказательств, не могут однозначно подтверждать факт не пользования арендатором коммунальными услугами, учитывая, что данные акты составлены в отсутствие арендодателя и не подкреплены иными доказательствами.

           Следовательно, судом обоснованно взыскана с ответчика задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 83 787, 80 рублей, за указанный истцом период.

           При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу в части уменьшения арендной платы на 50% за период с 01.12.2009 г. по 28.02.2010 г.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственно уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за