Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2010 по делу n 07АП-6610/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания).

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.

Пунктом 2.2.7 раздела 2 Методических указаний № 39 предусмотрено, если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

-          определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

-          определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

           При этом согласно пункту 2.2.1 данных Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

            - определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

            - сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

            - группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

            - сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

            - построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

            - расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Указанные положения согласуются с пунктом 5 Правил проведения государственной оценки земель, предусматривающих осуществление государственной оценки на основании статистического анализа, именно рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Таким образом, расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка должен основываться на статистическом анализе рыночных цен земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Согласно пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215, отчет исполнителя работ по  государственной  кадастровой  оценке  земель  должен содержать: использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (далее - значения факторов стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения; описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ; сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007  № 254 (далее по тексту - Федеральный стандарт) установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Однако в представленных Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области документах не содержится достаточных данных об используемых исходных данных, позволяющих оценить их объективность, достоверность.

В апелляционной жалобе Управление Роснедвижимости по Кемеровской области ссылается на необязательность использования в качестве источников информации официальных реестров, содержащих сведения о сделках с объектами недвижимости, находящихся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средств массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчетов об оценке рыночной стоимости, указывает на достаточность использования источников информации, содержащихся в таблице 06. «Сведения об используемых источниках информации» приложение 7 к Отчету (л.д. 22-23 т.2).

Между тем, судом первой инстанции была дана правомерная оценка указанным обстоятельствам, в решении правильно указано, что в качестве источников рыночной информации было использовано только два источника: Электронная доска объявлений www. SibEstate.ru и Отчет №1 ГКР 140-025д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков»; в таблице 07 приложение 7 к Отчету содержатся только окончательные результаты сбора рыночной информации в отсутствие первичных исходных данных, сами же исходные данные об объектах недвижимости, размещенные на Интернет-сайте www. SibEstate.ru, используемые для построения модели, суду не были представлены.

Кроме того суд с учетом требований пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, правомерно указал о необоснованности использования заинтересованными лицами информации о рыночных ценах после даты оценки; отсутствии точного описания объекта оценки, в качестве объектов оценки указаны «гипотетические земельные участки».

Апелляционный суд поддерживает указанные выводы суда первой инстанции, а также учитывая, что приложения (таблицы) к Отчету, а также иные материалы дела не содержат доказательства использования при определении кадастровой стоимости земельного участка конкретных сделок купли-продажи земельных участков, цен сделок аренды, ипотеки, цен предложений по земельным участкам, рыночной информации о конкретных объектах недвижимости, отсутствуют сведения об использовании информации, предоставленной УФРС по Кемеровской области (в настоящее время - Управление Роснедвижимости по Кемеровской области), информации о конкретных сделках, совершенных с муниципальным, региональным, федеральным имуществом, информация из баз данных риэлторских, рекламных организаций, сети Интернет, газет, приходит к выводу, что Отчет не содержит конкретной рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (не приложены копии материалов и распечаток).

В нарушение пункта 10 Федерального стандарта в тексте отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, не приложены копии материалов и распечаток; в нарушение пункта 13 Федерального стандарта, в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не содержится описания последовательности определения стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:223 и других участков, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:223, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007  № 215 и пункту 15 Федерального стандарта.

Апелляционным судом установлено также, что при построении статистической модели расчета кадастровой стоимости ФГУП «ФКЦ «Земля» отобран фактор стоимости - расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений - таблица 18 «Факторы для модели» приложение 7 (л.д. 29-30 т. 2, л.д. 2- 3 т. 2), без указания  на  причину, по  которой  остальные  факторы  во внимание не  приняты.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не представлено достаточных сведений об используемых исходных   данных,    которые   бы    позволяли    как   оценить   их достоверность и объективность, так и сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 5501,93 руб. за 1 кв.м., и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:223 в размере 19 795 944, 14 руб.

Соответственно, Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не доказано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:223 в размере 19 795 944, 14 руб. определена с соблюдением требований пункта 13 Правил проведения государственной оценки земель.

Кроме того, согласно отчёту ООО «Финансы Бизнес Консалтинг» от 27.01.2010 №ЗУ-01/01-2010 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:223 составляет 5 911 327 руб. Не смотря на отсутствие в законе запрета, касающегося превышения кадастровой стоимости над рыночной, ни Управление Роснедвижимости по Кемеровской области, ни  ФГУП «ФКЦ «Земля» не обосновали, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка, определенная  в 2007 году, в несколько раз выше рыночной стоимости, определенной в 2010 году.

Исполнение государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2007 № 215, в соответствии с которым определяется последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Роснедвижимости и территориальных органов Роснедвижимости, Управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктом 8 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215, в обязанность Управления Роснедвижимости по Кемеровской области входит контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации.

В силу пункта 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок проведения проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков регулируется пунктом 9.5 Административного регламента, в соответствии с которым Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ отчета на соответствие его состава условиям технического задания (далее - предварительная проверка) в срок не более трех рабочих дней с даты представления отчета исполнителем работ.

В случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в соответствии с пунктом 9.6 Регламента представляет один экземпляр отчета на бумажном и электронном носителях на проверку в Роснедвижимость в срок не более двух