Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу n 07АП-6559/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

оценки недвижимости.

В силу положений пункта 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Пунктом 10 Правил установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как указано в пункте 11 Правил методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Так, приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания), а Приказом от 28.06.2007 № 215 -Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее - Административный регламент).

Пунктами 8.1 и 9.5 Административного регламента предусмотрено, что контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации с периодичностью, установленной формами оперативной отчетности о ходе проведения государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации (далее - формы оперативной отчетности).

Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания (далее - предварительная проверка).

Отчеты, составленные по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, проверяются на соответствие его состава условиям технического задания, являющегося неотъемлемой частью конкурсной документации на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, выполняемых за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации».

Пунктами 9.4, 9.8, 9.9 Административного регламента определено, что после получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации Роснедвижимость производит его проверку на соответствие Методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется Актом проверки. В случае принятия решения о соответствии Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации Методическим указаниям, Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления Акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с Актом проверки.

После получения указанных сведений и Акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение в виде проекта Акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.

Руководитель Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации обеспечивает соответствие предоставленных на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель, результатам государственной кадастровой оценки земель, согласованным Роснедвижимостью.

После чего, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации осуществляется утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с требованиями пункте 11.1 Административного регламента сведения о кадастровой стоимости земельных участков вносятся в государственный земельный кадастр Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о несоответствии оспариваемых действий Управления Росреестра по Кемеровской области статьям 6, 66 Земельного кодекса РФ.

Так, судом первой инстанции правильно установлено, что в нарушение пункта 10 ФСО №3 в тексте отчета отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, использованные в отчете, позволяющие установить авторство соответствующей информации и даты ее подготовки, не приложены копии материалов и распечаток.

Отсутствие документального подтверждения в материалах отчета сведений о первичной исходной информации об анализе рыночных цен о земельных участках в размере фактора их стоимости является нарушением пункта 13 Федерального стандарта оценки.

В свою очередь, отраженная в отчете последовательность действий по определению стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю и других участков, не позволяет пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:02001003:97, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента и пункту 15 Федерального стандарта.

Ссылка представителя Управления на Отчет №1/ГКР/140-025д, подготовленный ООО «Группа комплексных решений», и используемый ФГУП «Земля» в качестве информации о рыночной стоимости земельных участков, правомерно не принят во внимание судом первой инстанции, поскольку указанный отчет содержит информацию об оценке рыночной стоимости «гипотетических» земельных участков, расположенных по адресу: РФ, Кемеровской области, г. Кемерово, - а данные о наличии лицензии на право оценочной деятельности у ФГУП «Земля» в материалах дела отсутствуют.

Материалы дела не содержат достаточных сведений об используемых исходных данных, которые бы позволили бы оценить их достоверность и объективность, сделать вывод о наличии оснований для расчета, как удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 4537,17 руб./кв.м., 5057,68 руб./кв.м., 5057,68 руб./кв.м., так и государственной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:8 в размере 25251710,37 руб., 42:24:0201003:12 в размере 16042252,88 руб., 42:24:0201003:189 в размере 162160701,73 руб.

Также в материалах дела не имеется достаточных доказательств, позволяющих сделать вывод, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:8 в размере 25251710,37 руб., 42:24:0201003:12 в размере 16042252,88 руб., 42:24:0201003:189 в размере 162160701,73 руб., внесенная Управлением в Государственный кадастр недвижимости, определена на основе результатов государственной оценки земель, то есть с соблюдением требований пункта 13 Правил.

Из отчета независимого оценщика – ООО «ВЕЛ – Аудит - Консалтинг» следует, что рыночная стоимость принадлежащих Обществу спорных земельных участков составляет 6298313 руб., 3589488 руб., 36283493 руб. соответственно, что меньше размера их кадастровой стоимости, обозначенной Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области в кадастровом плане. При этом, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области не оспорило величину рыночной стоимости.

Как правильно указал суд первой инстанции, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, утверждая об отсутствии в законе запрета, касающегося превышения кадастровой стоимости над рыночной, не обозначило фактические обстоятельства, на основании которых кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в данном случае в размере, намного превышающем их рыночную стоимость.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39.

В соответствии с пунктом 2.2.1 данных Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о том, что указанный в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний порядок построения статистической модели соблюден, в том числе, определен состав факторов стоимости, проведен сбор сведений о значении этих факторов, проведен сбор рыночной информации, а также расчет кадастровой стоимости с учетом перечисленных элементов, материалы дела не содержат.

Также в материалах дела не имеется данных, свидетельствующих о том, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена на основании статистического анализа рыночных цен, как того требует пункт 5 Правил.

Из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, пункта 10 Правил следует, что правомочия по утверждению результатов среднего уровня государственной кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) возложены на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215 (далее по тексту – Административный регламент), в обязанность Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области входит контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации.

В силу пункта 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Формальное соблюдение административной процедуры не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства без определения состава факторов стоимости, проведения сбора сведений о значении этих факторов, проведения сбора рыночной информации, а также расчета кадастровой стоимости без учета перечисленных элементов.

Расчет удельного показателя стоимости земельного участка должен производиться с учетом сведений о рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий, возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Между тем, доказательств того, что кадастровая оценка проведена с учетом статистического анализа рыночных цен, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Управлением не в полном объеме и не с надлежащим качеством осуществлена обязанность по проведению проверки отчета.

Так, пунктом 6 Федерального стандарта оценки «требования к отчету оценки (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли от 20.07.2007г. №254 (далее по тексту «ФСО №3») определено, что отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В соответствии с пунктом 9 ФСО №3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, представленный УФАКОН по КО отчет (приобщен к материалам дела), не содержит даты его подписания оценщиками, которые проводили оценку и дату утверждения соответствующим лицом, не имеется сведений о наличии полномочий на подписание отчета, утвержденного и.о. генерального директора Н.П.Фоминым, в то время как сам государственный контракт и приложения к нему от имени ФГУП «ФКЦ «Земля» подписаны генеральным директором Калининым Ю.П.

Титульный лист отчета в качестве исполнителей содержит указание на следующих лиц: Скуфинский О.А., Кривский С.Б., Кулакова Н.А., Савина Е.В., Бородай Н.Б. и имеются подписи данных лиц, однако стр.3-5 отчета в разделе «Сотрудники,