Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2010 по делу n 07АП-7757/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

законом (далее – Правила проведения государственной оценки земель).

В соответствии с пунктом 9 Правил проведения государственной оценки земель государственная оценка земель проводится с учетом данных земельного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно пункту 5 Правил проведения государственной оценки земель государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В силу пункта 11 Правил проведения государственной оценки земель методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее – Методические указания).

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.

В соответствии с пунктом 2.2.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 – 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

Согласно пункту 2.2.1 Методических указаний статистическая модель строится с учетом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков на основе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации (пункт 2.2.2);   для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости (2.2.5).

В соответствии с пунктом 8.1 Административного регламента Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 г. № 215 (далее – Административный регламент) контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен пунктом 9.5 Административного регламента, согласно которому в случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление представляет один экземпляр отчета на проверку в Роснедвижимость.

Роснедвижимость производит проверку отчета на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8).

Как следует из материалов дела, работы по государственной оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в Кемеровской области  выполнялись на основании государственного контракта № 140 от 29.06.2007 г., заключенного между Управлением  Роснедвижимости по Кемеровской области (заказчик) и Федеральным государственным унитарным предприятием Федеральный кадастровый центр «Земля» (исполнитель).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2  государственного контракта исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению работ по теме «Выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории  Кемеровской области» путем сдачи результата  выполненных работ, а заказчик обязуется принять работы и оплатить их. Объем работ определяется техническим заданием.

Требования к работам и их содержание, являющиеся предметом контракта определяются согласованным сторонами техническим заданием (приложение №1), которое является неотъемлемой частью контракта (пункт 2.2 государственного контракта).

ФГУП «ФКЦ «Земля» проведена группировка земельных участков, по результатам которой населенный пункт город Кемерово отнесен к отдельной 5 группе (таблица 5 «Описание групп разрешенного использования, указанного в пункте 1.2.9 Методических указаний, в составе городских населенных пунктов» приложение 7).

Перечень источников информации о значениях факторов стоимости приведен по форме таблицы 02 приложения 7. Результат выбора факторов стоимости для построения моделей по каждой сформированной группе отражен в таблице 18 приложения 7.

По 9 виду разрешенного использования для группы 5 – г. Кемерово выбран фактор стоимости – расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений.

Для получения рыночной информации использовались официальные источники информации (54 источника), перечень которых содержится в таблице 06 «Сведения об используемых источниках информации» приложение 7 к Отчету.

При анализе рынка на территории Кемеровской области была выявлена недостаточность имеющейся информации об объектах-аналогах, и анализ ценовой ситуации показал, что не прослеживается однородная динамика цен по сегментам рынка. В целях обеспечения построения статистической значимости моделей была осуществлена дополнительная оценка объектов путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

В таблице 07 приложения 7 Отчета приведена исходная рыночная информация с внесенными поправками по виду разрешенного использования, указанного в пункте 1.2.9 Методических указаний в составе городских населенных пунктов (группа 5).

В качестве источников рыночной информации использованы: сведения сайта www.SibEstate.ru и Отчет ООО «Группа комплексных решений» № 1 ГКР 140-025д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков».

В приложении 7 к Отчету (согласно примечанию приводится в электронном виде «Выделение стоимости земельного участка») дано описание объектов-аналогов, использованных с применением сайта www.SibEstate.ru.

Отчет содержит сведения об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2007 г., что соответствует пункту 1.3 Методических указаний.

Однако судом первой инстанции установлено, что ФГУП ФКЦ «Земля» использована информация о рыночных ценах по г. Кемерово из 105 объектов-аналогов по 39 объектам, размещенная на сайте www.SibEstate.ru по состоянию на апрель-июль 2007 года, то есть позднее даты, на которую проводилась оценка.

В связи с чем, судом обоснованно отмечено, что использование информации о рыночных ценах после даты оценки заинтересованными лицами, а также ее неизменность за период, имевший место с даты, на которую проводилась оценка, до дат ее размещения, заинтересованными лицами не обоснованы.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 256, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Отчет № 1/ГКР/140-025д, подготовленный ООО «Группа комплексных решений», и использованный ФГУП «ФКЦ «Земля» в качестве информации о рыночной стоимости земельных участков, содержит информацию об оценке рыночной стоимости «гипотетических» земельных участков, расположенных по адресу: РФ, Кемеровская область, г. Кемерово и предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

При этом содержащиеся в отчете № 1/ГКР/140-025 сведения не позволяют сопоставить данные участки с участком ООО «Сити Торг» по их характеристикам, влияющим на определение рыночной стоимости либо сделать вывод о том, что те или иные конкретные характеристики влияния на данную стоимость не оказывают.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке приводятся иные сведения, которые необходимы для полного недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта отраженных в отчете.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, доказательства, свидетельствующие о том, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена на основании статистического анализа рыночных цен в соответствии с пунктом 5 Правил, в материалы дела не представлены.

Кроме того, в тексте отчета отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, использованные в отчете, позволяющие установить авторство соответствующей информации и даты ее подготовки.

Из таблиц 18, 26 приложения 7 для группы 5 следует, что в качестве фактора стоимости для построения экспоненциальной модели из 56 возможных факторов выбран только фактор «Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений». Фактор «Группировка» в дальнейшем в построениях статистических моделей не участвовал.

Заинтересованными лицами не приведено обоснований, почему остальные факторы не были приняты при построении данной модели.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента.

Заинтересованными лицами в материалы дела не представлено достаточных сведений об используемых исходных данных, позволяющих оценить их достоверность и объективность, а также сделать вывод о наличии оснований для расчета как удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 5 523,94 рублей за кв. м., так и государственной кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

Материалами дела не доказано, что кадастровая стоимость земельных участков, отраженная в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков и внесенная Управлением Роснедвижимости в государственный кадастр недвижимости, определена на основе результатов государственной оценки земель, проведенной с соблюдением требований, предъявляемых к такой оценке.

При этом заявителем в материалы дела представлен отчет ООО «Маркетинг» от 01.12.2009 г. № 03-07-09, согласно которому общая рыночная стоимость 21 земельного участка составляет 298 998 700 рублей, что значительно ниже кадастровой стоимости земельных участков, определенных в Актах Управления Роснедвижимости на основании удельного показателя кадастровой стоимости для данного кадастрового квартала и 9 вида разрешенного использования, отраженной в Отчете ФГУП «ФКЦ «Земля».

В связи с этим суд апелляционной инстанции отмечает, что заинтересованными лицами не представлено доказательств, а также не указано фактических обстоятельств, на основании которых кадастровая стоимость, определяемая с использованием рыночных сведений,  определена в размере, намного превышающем рыночную стоимость с учетом  положений статьи 66 ЗК РФ о том, что кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (редакция, действовавшая на момент определения  кадастровой стоимости).

В части доводов апелляционной жалобы о соблюдении при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области процедуры ее проведения, арбитражный апелляционный суд указывает следующее.

Проанализировав положения  пункта 2.2.5 Методических указаний, пунктов 9.1, 9.2, 9.4, 9.5, 9.8 Административного регламента, исходя  из пункта 4.2.2 технического задания в содержание  работ, выполняемых ФГУП ФКЦ «Земля», в которые входит сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков по каждому виду разрешенного использования из источников информации, содержащих сведения доказательственного значения; сбор и проверка достаточности рыночной информации осуществляется в соответствии с пунктами 4.2.5, 4.2.6 технического задания, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Управление Роснедвижимости проводит проверку отчета на соответствие условиям технического задания, а Роснедвижимость – Методическим указаниям, которые определяют порядок сбора  рыночной информации.

На Управление согласно Административному регламенту возложены следующие административные процедуры: контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации (пункт 8.1 Административного регламента); проверка представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания (пункт 9.5 Административного регламента).

В случае несоответствия состава отчета условиям технического задания Управление представляет исполнителю работ извещение о несоответствии состава отчета условиям технического задания, в котором предписывает исполнителю работ произвести доработку отчета и представить доработанный отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в установленные сроки на предварительную проверку (пункт 9.7 Административного регламента).

Таким образом, предусмотрена прямая обязанность Управления проверить отчет об определении кадастровой оценки земельного участка на соответствие его техническому заданию.

Представленный в материалы дела протокол предварительной оценки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области от 11.11.2008 г. признан Управлением Роснедвижимости соответствующим  условиям технического задания.

Вместе с тем, согласно протоколу  предварительная проверка отчета проводилась по следующим параметрам: наличие копии государственного контракта (с техническим заданием) в составе отчета, соответствие технического задания  документации, соответствие отчета типовой форме отчета, утвержденной Роснедвижимостью,  наличие файлов без данных специального программного обеспечения, необходимых подписей на титульном листе, информации в тексте