Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу n 07АП-7984/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                      Дело № 07АП-7984/2010

28 сентября 2010 года                                                                              (№А27-3481/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2010г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2010г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Усенко Н.А.,

судей: Логачева К.Д., Фроловой Н.Н., 

при ведении протокола судебного заседания судьей Фроловой Н.Н.,     

при участии:

от истца: Бабиновой Л.А. по доверенности от 21.09.2010г. №3,

от ответчика: Романовой Е.С. по доверенности от 27.02.2010г. №82-10,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Яблочко» на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 05 июля 2010 года (судья О.М. Засухин) по делу №А27-3481/2010

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Яблочко», г. Кемерово

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово

о взыскании 1 900 150,16 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Яблочко» (далее – ООО «Яблочко») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее – КУМИ г. Кемерово) с иском о взыскании денежных средств в сумме 1 900 150,16 рублей, израсходованных с согласия арендодателя на неотделимые улучшения арендованного нежилого помещения, впоследствии выкупленного по договору купли-продажи муниципального имущества от 03.04.2009г. №1005, и зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого по указанному договору нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Шахтёров, 49.

Исковые требования обоснованы статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) и мотивированы тем, что по договорам аренды от 29.12.1995г.№2348, от 22.10.1999г. №4932 и от 03.07.2007г. КУМИ г. Кемерово передал в пользование истца нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Шахтеров, 49. На основании договора №1005 купли-продажи муниципального имущества от 03.04.2009г. и дополнительного соглашения от 08.05.2009г. к нему арендуемое помещение передано истцу в собственность.

В период аренды указанного помещения истцом с согласия ответчика были выполнены работы, повлекшие неотделимые улучшения выкупаемого имущества в виде   устройства входа в помещение по пр. Шахтёров, 49 через окно,  устройства дверного проема между кухней и залом, реконструкции и капитального ремонта основного помещения, теплового узла, установки приборов учета, выноса электрощитовой, монтажа шкафа ШР с установкой автоматов и УЗО; устройства отдельного входа со стороны главного фасада в соответствии с паспортом внешней отделки, изготовленного по указанию арендодателя.

Затраты на производство работ составили 1 811 457,16 руб., на изготовление паспорта  внешней отделки - 58 195 руб., на изготовление дефектной ведомости на выполненные работы - 30 496 руб., а всего 1 900 150,16 руб., однако КУМИ г. Кемерово отказался зачесть стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого муниципального имущества (нежилого помещения).

 Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05 июля 2010 года в удовлетворении иска отказано полностью.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.07.2010г., ООО «Яблочко» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в части зачета стоимости выполненных работ в сумме 1 812 461 руб. в счет оплаты стоимости нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального имущества от 03.04.2009г. №1005.

Заявитель апелляционной жалобы, ссылаясь на п. 1.1 дополнительного соглашения от 19.08.2002г., считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что КУМИ г. Кемерово согласовал с истцом только устройство дверного проема между кухней и залом и устройство отдельного входа с главного фасада, поскольку в названном пункте соглашения арендодателем разрешено арендатору провести в помещении реконструкцию и перепланировку без указания конкретного вида строительных работ. Факт проведения истцом в период с 2002 по 2007гг. реконструкции и перепланировки нежилого помещения и расчет стоимости произведенных истцом затрат ответчиком в суде первой инстанции не оспорены.

Кроме того, в связи с большим объёмом строительных работ, проведенных истцом в период с 2002г. по 2007г., в суд первой инстанции была представлена дефектная ведомость фактически выполненных строительно-монтажных работ и сметная документация от 21.04.2009г. №342Ц, составленная ГУ «Региональный центр по ценообразованию в строительстве Кемеровской области», которые суд не оценивал при принятии решения.

КУМИ г. Кемерово представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции от 05.07.2010г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения; считает дополнительное соглашение от 19.08.2002г. к договору аренды ненадлежащим доказательством согласования Комитетом проведения всех иных ремонтных работ в нежилом помещении по пр. Шахтёров, 49, так как названное соглашение не содержит прямых указаний на тот или иной вид строительных работ; полагает, что отсутствуют основания для компенсации затрат, понесенных ООО «Яблочко» при реконструкции и перепланировке нежилого помещения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям и настаивал на её удовлетворении.

Представитель ответчика с апелляционной жалобой не согласился по приведенным в отзыве основаниям.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 05.07.2010г., арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, 03.04.2009г. между КУМИ г. Кемерово (продавцом) и ООО «Яблочко» (покупателем) заключен договор купли-продажи муниципального имущества №1005 (в редакции дополнительного соглашения от 08.05.2009г.), в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 310,3 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: г. Кемерово, просп. Шахтёров, 49, обозначенное в техническом паспорте под литерой А, А1 (комнаты первого этажа под номерами: 22-37) с кадастровым номером 42:24:0401055:0:132/1, помещение №65 (т. 1, л.д. 32-35).

Стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами в пункте 2.1 договора №1005 от 03.04.2009г. в сумме 11 740 000 рублей.

Указанное нежилое помещение передано ООО «Яблочко» по акту приема-передачи от 08.05.2009г. (т. 1, л.д. 36).

16.06.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №42-42-01/142/2009-255 права собственности ООО «Яблочко» на вышеуказанный объект недвижимости и выдано свидетельство о государственной регистрации права Серии 42АГ №012956 (т. 1, л.д. 39).

ООО «Яблочко», ссылаясь на то, что в период аренды нежилого помещения в 2002-2007гг., являющегося предметом договора купли-продажи №1005 от 03.04.2009г., обществом были произведены неотделимые улучшения, обратилось к КУМИ г. Кемерово с требованием о зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт оплаты приобретаемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

КУМИ г. Кемерово отказался произвести зачёт стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения в счет оплаты стоимости выкупаемого имущества, о чём сообщил заявителю в письмах от 10.06.2009г. №2835, от 04.02.2010 г. №321 (т. 1, л.д. 12-13, т. 2, л.д. 90-91).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что арендодателем было дано согласие только на устройство дверного проёма в перегородке между кухней и залом, отдельного входа с главного фасада (пункт 1 дополнительного соглашения от 03.11.1999г. к договору аренды №4932); истцом не представлены сведения о стоимости выполненных неотделимых улучшений, на которые было получено согласие арендодателя. Все иные улучшения, произведенные арендатором, суд признал муниципальной собственностью, а понесенные арендатором расходы - неподлежащими возмещению.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют нормам материального права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с процессуальными правилами доказывания (статьи 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать допустимыми доказательствами обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В обоснование объема и стоимости произведенного ремонта арендованного нежилого помещения ООО «Яблочко» представило светокопии дефектной ведомости (т. 1, л.д. 40-49), локальных смет №1-11 (т. 1, л.д. 50-150; т. 2, л.д. 1-20), акт №223п от 22.04.2009г. об оказании услуг по составлению ведомости фактически выполненных строительно-монтажных работ в магазине ООО «Яблочко» и составлению смет, подписанный между истцом и ГУ «Региональный центр по ценообразованию в строительстве Кемеровской области» (т. 3, л.д. 8), справки о стоимости выполненных работ и затрат №№ 1-12 (формы КС-3), подписанные ООО «Яблочко» (заказчиком) и ООО «Кузнецкстрой Альянс» (подрядчиком) (т. 2, л.д. 21-32), расходные кассовые ордера о получении физическими и юридическими лицами денежных средств за выполненные работы, квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения (т. 2, л.д. 35-64, 139), переписку с арендодателем (т. 1, л.д. 12-13, 30-31, т. 2, л.д. 90-91), договоры аренды, дополнительные соглашения к договорам аренды, акты сдачи-приемки помещения, подтверждающие пользование спорными помещениями с 1995г. (т. 1, л.д. 15-25, т. 2, л.д. 130, 135-138).

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для возмещения расходов арендодателя на неотделимые улучшения арендованного имущества в связи с неподтверждением истцом документально факта получения согласия собственника на проведение улучшений помещений по объему и их стоимости (утвержденные собственником перечень предстоящих работ и смета расходов в материалы дела не представлены).

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельной ссылку заявителя апелляционной жалобы на дополнительное соглашение от 19.08.2002г. к договору аренды №4932 от 22.10.1999г. (о реконструкции и перепланировке), как на доказательство согласования с арендодателем осуществления арендатором любых строительных работ независимо от их видов. Данное суждение заявителя апелляционной жалобы основано на расширительном толковании условий  дополнительного соглашения.

Так, в пункте 1 дополнительного соглашения от 19.08.2002г. стороны определили, что арендодатель разрешает арендатору произвести реконструкцию и перепланировку объекта в соответствии со схемой, приложенной к настоящему соглашению и являющейся его неотъемлемой частью. При этом арендатор обязан произвести реконструкцию и перепланировку в строгом соответствии с Временным положением «О порядке изменения назначения зданий и помещений, их реконструкции, переоборудования и перепланировки», утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 29.01.1999г. от 29.01.1999г., распоряжением Главы города Кемерово от 27.06.2000 №1540 «Об усилении контроля при реконструкции, перепланировке и переоборудования жилых и нежилых зданий и помещений», произвести текущий ремонт объекта.

В пунктах 2, 3 этого же дополнительного соглашения стороны установили, что произведенные арендатором улучшения будут являться муниципальной собственностью города Кемерово. Стоимость улучшений, а также затраты, связанные с выполнением условий настоящего соглашения, возмещению не подлежат.

Согласно акту (А-1) от 15.08.2002г. обследования объекта по адресу: пр. Шахтеров, 49, составленному с участием представителей КУМИ г. Кемерово и арендатора – ООО «Яблочко», на момент обследования реконструкции и перепланировки выявлено не было; установлено, что требуется