Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу n 07АП-1617/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

в составе земель населенных пунктов;

            - группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

            - сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

            - построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

            - расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Указанные положения согласуются с пунктом 5 Правил проведения государственной оценки земель, предусматривающих осуществление государственной оценки на основании статистического анализа, именно рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Таким образом, расчёт удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка должен основываться на статистическом анализе рыночных цен земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Согласно пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 года № 215, отчет исполнителя работ по  государственной  кадастровой  оценке  земель  должен содержать: использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (далее - значения факторов стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения; описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ; сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007  № 254 (далее по тексту - Федеральный стандарт) установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

   Однако в представленных Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области документов не содержится достаточных данных об используемых исходных данных, позволяющих оценить их объективность, достоверность.

   Так, суд проанализировав отчет  пришел к выводу о соответствии его  Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель,  при этом, не мотивировав, наличие либо отсутствие доказательства использования при определении кадастровой стоимости земельного участка конкретных сделок купли-продажи земельных участков, цен сделок аренды, ипотеки, цен предложений по земельным участкам, рыночной информации о конкретных объектах недвижимости, отсутствуют сведения об использовании информации, предоставленной УФРС по Кемеровской области, информации о конкретных сделках, совершенных с муниципальным, региональным, федеральным имуществом, информация из баз данных риэлторских, рекламных организаций, сети Интернет, газет, т. е. не имеется конкретной рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (не приложены копии материалов и распечаток).

В нарушение пункта 10 Федерального стандарта в тексте отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, не приложены копии материалов и распечаток; в нарушение пункта 13 Федерального стандарта, в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не содержится описания последовательности определения стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:9 и других участков, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:26:0201001:1524, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007  № 215 и пункту 15 Федерального стандарта; кроме того, отчет №1/ГКР/140-025д , подготовленный ООО «Группа комплексных решений» и используемый ФГУП ФКЦ «Земля» в качестве информации о рыночной стоимости земельных  участков , не может быть принят во внимание, поскольку указанный отчет содержит информацию об оценке рыночной стоимости «гипотетических» земельных участков, расположенных по адресу: Кемеровская область, г.Кемерово.     

 Таким образом, отсутствуют достаточные  сведения об используемых исходных данных, которые позволили бы оценить их достоверность и объективность, сделать вывод  о наличии оснований для расчета, как удельного показателя кадастровой стоимости земли  в размере 1970, 99 руб. за квадратный метр, так и государственной кадастровой  стоимости земельных участков с кадастровым номером 42:26:0201001:1524 в размере 18 2224 167, 73 руб.

Соответственно, Управлением Росреестра по Кемеровской области не доказано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:26:0201001:1524  определена с соблюдением требований пункта 13 Правил проведения государственной оценки земель.

Исполнение государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2007 № 215, в соответствии с которым определяется последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость) и территориальных органов Роснедвижимости, Управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктом 8 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215, в обязанность Управления Роснедвижимости по Кемеровской области входит контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации.

В силу пункта 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

   Порядок проведения проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков регулируется пунктом 9.5 Административного регламента, в соответствии с которым Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ отчета на соответствие его состава условиям технического задания (далее - предварительная проверка) в срок не более трех рабочих дней с даты представления отчета исполнителем работ.

            В случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в соответствии с пунктом 9.6 Регламента представляет один экземпляр отчета на бумажном и электронном носителях на проверку в Роснедвижимость в срок не более двух рабочих дней с даты окончания его предварительной проверки.

            В срок не более одного месяца с даты получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации отчета Роснедвижимость согласно пункту 9.8 Регламента производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки: о соответствии отчета методическим указаниям; о выявлении нарушений методических указаний при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.

            Как следует из Приложения № 7 Административного регламента, в пункте 5 акта проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков указываются должности сотрудника (ов) Роснедвижимости, его (их) фамилия, имя и отчество.  

            Таким образом, одной из обязательных процедур обеспечивающих гарантии соблюдения прав землевладельцев и землепользователей при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель является полная проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости, осуществление которой отнесено пунктом 9.8 и приложением № Административного регламента к исключительной компетенции федерального органа исполнительной власти – Роснедвижимости.

            Из представленного в материалы дела акта проверки № 2 от 24.11.2008 следует, что проводившим проверку лицом является начальник управления оценки ФГУП «ФКЦ «Земля» Д.В. Ковалев.

            Однако данное лицо не входит в число должностных лиц Управления, что свидетельствует о проведении проверки отчета на соответствие Методическим указаниям не уполномоченным лицом.

            При этом, вывод суда первой инстанции о том, что результаты  проверки отчета  проверены ФГУП ФКЦ «Земля» и Роснедвижимостью , что подтверждается письмом от 24.11.2008г., несостоятелен, так как наличие государственного контракта не исключает обязанность, предусмотренную Административным регламентом, о проверке отчета именно должностными лицами Роснедвижимости.

            С учетом изложенного, Седьмой арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о нарушении процедуры кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:26:0201001:1524 площадью 9246,2  кв.м., что свидетельствует об отсутствии оснований для формирования в государственном земельном кадастре сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:26:0201001:1524 площадью 9246,2 кв.м. в размере 18 224 167, 73  руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в сумме 1970, 99  руб. за квадратный метр.

Ссылка суда на преюдициальность состоявшихся судебных актов, а равно доводы Управления, изложенные в отзыве о  том, что требования  о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки спорного земельного участка  является самостоятельным требованием, ранее не заявленным, а соответственно не подлежащим удовлетворению, признаются судом апелляционной инстанции  необоснованными, в рамках предмета заявленных требований, оценке и проверки подлежали действия Управления на предмет достоверности результатов государственной кадастровой оценки, проведенной Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля» по заказу и под контролем Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области;  по делу №3-196/09 ООО «Юрком» заявлялся иной предмет о признании Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008г. №520 частично недействующим, иной состав лиц, участвующих в деле; в части доводов Управления указанное требование заявлялось Обществом в порядке уточнения заявленных требований (л.д. 42-49, т.2) , принятых арбитражным судом и спор рассмотрен судом с учетом уточненных требований заявителя, в связи с чем, не является новым требованием, кроме того, не привлечение к участию в деле ФГУП ФКЦ «Земля» не влияет на предмет оценки именно действий Управления по проверки  достоверности результатов государственной кадастровой оценки, поскольку  проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение в силу Административного регламента возложена на Управление.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе