Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 по делу n 07АП-7827/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных уча­стков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее по тексту - Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков).

В соответствии с пунктами 1.2, 1.4, 1.5, 2.2 Методических указаний по опре­делению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков данные ме­тодические указания применяются для определения кадастровой стоимости земель­ных участков, в том числе в случае изменения площади земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отража­ются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удо­стоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующе­му субъекту Российской Федерации, уполномоченным на выполнение учетных када­стровых записей.

В случае изменения площади земельного участка при упорядочении его границ кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельно­го участка.

Таким образом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, кадастровая стоимость земельного участка, определенная на 01.01.2007 года, утвержденная в установленном порядке, при изменении площади зе­мельного участка изменяется пропорционального изменению площади земельного участка с учетом утвержденного органом исполнительной власти удельного показа­теля.

Как было указано выше, кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 35 145 969,84 руб. определена Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 6301 руб. за кв.м., утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеров­ской области № 520 от 27.11.2008 года, путем умножения данного показателя на уточнен­ную площадь (5577,84 кв.м.) земельного участка.

Данный расчет отражен в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков от 02.03.2010 года, утвержденном исполняющим обязанности начальника отде­ла кадастровой оценки недвижимости 02.03.2010 года.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 года № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания).

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.

В соответствии с п. 2.2.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

Согласно п. 2.2.1 Методических указаний статистическая модель строится с учетом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков на основе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.

Согласно п. 2.2.2 Методических указаний состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2.2.3 Методических указаний № 39 закреплено, что сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию. При этом, перечень источников получения информации не ограничен. В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках. Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи.

В п. 2.2.5 Методических указаний установлено, что для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В числе других, в качестве рыночной информации используется информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке. В качестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков (п. 2.2.6 Методических указаний №39).

Исполнение государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2007 года № 215 (далее - Административный регламент).

Пунктом 4 Административного регламента предусмотрено, что исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры: подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п. 8.1 Административного регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен п. 9.5 Административного регламента, согласно которому в случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление представляет один экземпляр отчета на проверку в Роснедвижимость.

Роснедвижимость производит проверку отчета на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8).

Таким образом, Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков на территории субъекта Российской Федерации проходит две стадии проверки: предварительную проверку Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации и проверку Роснедвижимостью. При этом, обязательным условием направления Отчета на проверку Роснедвижимости является согласно пункту 9.6 Административного регламента получение заключения Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации о соответствии состава отчета условиям технического задания.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что в качестве исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков б Кемеровской области Управлением в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», привлечено ФГУП «ФКЦ «Земля» на основании государственного контракта от 29.06.2007 года № 140.

Кроме того, в материалы дела представлен протокол предварительной проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области от 11 ноября 2008 года, в котором указано на соответствие отчета условиям технического задания.

Согласно указанному протоколу предварительная проверка отчета проводилась по следующим параметрам: наличие копии государственного контракта (с техническим заданием) в составе отчета, соответствие технического задания документации, утвержденной 12.03.2008 года, соответствие отчета типовой форме отчета, утвержденной Роснедвижимостью, наличие файлов баз - данных специального программного обеспечения, необходимых подписей на титульном листе, информации в тексте отчета об исполнителях работ, перечня и копий документов по организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории субъекта РФ, анализа рынка земельных участков, объектов недвижимости в тексте отчета, необходимых папок и таблиц, заполненность папок и таблиц.

В материалы дела также представлен акт проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков № 2 14.11.2008-24.11.2008 года, в котором содержаться сведения об исполнителе и заказчике работ, о прохождении предварительной проверки, о должностных лицах, проводящих проверку отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.

Вместе с тем, как правомерно отмечено судом первой инстанции, формальное соблюдение административной процедуры не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка, определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства, при отсутствии определения состава факторов стоимости, сбора сведений о значении соответствующих факторов, сбора рыночной информации, осуществления расчета кадастровой стоимости без учета указанных обстоятельств.

Так, в материалы дела не представлено доказательств того, что кадастровая оценка проведена с учетом статистического анализа рыночных цен. Согласно отчету ООО НПФ «Инком Прайс» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:242 составляет на 01.01.2009 года 7302 000 руб., на 01.04.2010 года - 5 835 000 руб.

Между тем, Управление Росреестра по Кемеровской области, указывая на отсутствие в законе запрета превышения кадастровой стоимости над рыночной, отсутствия установления законодателем соотношения указанных величин, вместе с тем не обозначило фактические обстоятельства, на основании которых кадастровая стоимость определена в размере, намного превышающем рыночную.

В нарушении ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих проверку Управлением Роснедвижимости отчета, при проведении предварительной проверки на соответствие его условиям технического задания, осуществления выбора источников информации, порядка сбора рыночной информации, использования рыночной информации с учетом приведения значений факторов стоимости, наличие в отчете первоисточников рыночной информации с указанием на конкретные исходные данные, наличие последних.

Таким образом, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, исходя из отсутствия достаточных доказательств использования при расчете удельного показателя кадастровой стоимости рыночной информации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для признания действий Управление Росреестра по Кемеровской области по формированию в государственном земельном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка несоответствующими требованиям ст. 65, 66 Земельного кодекса РФ, Методическим указаниям, Административному регламенту, нарушающими права Общества, связанные с уплатой установленного законодательством земельного налога.

На основании изложенного Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что  решение суда первой инстанции в обжалуемой части законно и обоснованно, каких-либо нарушений процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено. Решение арбитражного суда первой инстанции по рассматриваемому делу в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16.07.2010 года по делу №А27-6453/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                            Жданова Л. И.

Судьи                                                                                          Кулеш Т. А.

Павлюк Т. В.