Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2010 по делу n 07АП-8422/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

частью 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения имущества, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В подпункте 4 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 №134 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при применении положений статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 данного информационного письма преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

По смыслу Закона об особенностях отчуждения имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении нежилых помещений  не допускается, за исключением случаев, когда на основе каких-либо из  частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.11.2005г.  серии 70 АА 076059 , выписке из реестра муниципальной собственности нежилые помещения, общей площадью 544, 7 кв.м., расположенные по адресу: город Томск, ул. Ивана Черных , 109/4, являются муниципальной собственностью; правообладатель  Муниципальное образование город Томск,  балансодержатель МУ «Томское городское имущественное казначейство» (л.д.24, 25, 26 т. 1).

Судом установлено, что на момент обращения ООО «Стомсервис» в Администрацию и Департамент с заявлением по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в собственность оспариваемая часть нежилого помещения как обособленный объект недвижимости, включающий   разнородные движимые и недвижимые вещи, в порядке кадастрового учета не сформирована. Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела отсутствуют.

Факт включения спорных нежилых помещений в состав имущественного комплекса и заключения с заявителем  именно  договора аренды, а не договора аренды нежилого помещения, подтвержден материалами дела: самим договором №Б-1-45 от 23.12.2005г., исходя из его предмета- совокупность основных средств (здания, сооружения, а также движимое имущество), используемых в едином хозяйственно-технологическом процессе; актом  от 15.07.2010г. , составленным комиссией в составе  начальника МУ «Томское городское имущественное казначейство» и специалистов Департамента, по результатам которого комиссией сделан вывод о невозможности функционирования  имущественного комплекса с целевым назначением - оказание  стоматологических услуг в случае исключения из состава имущественного комплекса нежилых помещений, площадью 544, 7 кв.м, расположенных по адресу: г.Томск, ул.И. Черных, 109/4.

В связи  с чем, вывод суда о том, что анализ положений договора аренды муниципального имущественного комплекса от 23.12.2005 №Б-1-45 не позволяет отнести заявителя к лицам, имеющим преимущественное право в силу ст.3 Закона №159-ФЗ  покупки испрашиваемых им нежилых помещений, поскольку не является арендатором недвижимого имущества, а арендует имущественный комплекс соответствует  фактическим обстоятельствам дела и не опровергнут заявителем.

Доводы заявителя о подмене арбитражным судом понятий целевого назначения передаваемого в аренду имущества, установленного в рамках обязательственных отношений и понятия назначения вещи, определяемого самой природой вещи  и не зависящего от того, предметом какого обязательства оно является, отклоняется за необоснованностью.

По условиям заключенного между Департаментом, МУ «Томской городское имущественное казначейство» и ООО «Стомсервис» (арендатор) договора аренды муниципального имущественного комплекса во временное владение и пользование арендатора предоставлено не недвижимое имущество как отдельный объект, а именно совокупность основных средств (здания, сооружения, а также движимое имущество), используемые арендатором в едином хозяйственно-технологическом процессе, перечень которых указан в Приложении №1 к настоящему договору, при этом, указано целевое назначение имущественного комплекса, переданного по настоящему договору - стоматологические услуги (пункт 3.3 настоящего договора).

Согласно Приложению №1 к настоящему договору (с учетом соглашения об изменении договора муниципального имущественного комплекса №Б-1-45 от 23.12.2005 от 30.04.2010) и актам приема-передачи имущества во временное пользование передан имущественный комплекс, включающий в себя нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Томск, ул. И.Черных, 109/4 (на первом этаже и в подвале 10-ти этажного кирпичного жилого дома), г.Томск, ул. Иркутский тракт, 122/3 (гараж), движимое имущество в количестве 29 единиц.

Таким образом, из содержания условий договора аренды перечисленного имущества как совокупности основных средств следует, что при передаче в аренду были согласован предмет договора не просто как передача во владение и пользование указанного количества различных вещей, а именно передача их во владение и пользование в качестве определенной совокупности муниципального имущества, используемой в едином хозяйственно-технологическом процессе, представляющей собой комплекс имущества, сформированный собственником для использования по единому целевому назначению вещей, входящих в этот комплекс, - для оказания стоматологических услуг; доказательств того, что каждое из основных средств может быть использовано по целевому назначению - оказание стоматологических услуг, заявителем в материалы дела не представлено. 

С учетом того, что предметом договора аренды является имущественный комплекс в целом как совокупность объектов, а не собственно отдельные объекты движимого или недвижимого имущества, вывод суда первой инстанции на не применение  положений Федерального Закона 159-ФЗ к спорному  арендуемому имуществу (имущественному комплексу), в связи с чем, арендуемое имущество может быть приобретено Обществом только в общем порядке, предусмотренном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», признается судом апелляционной инстанции обоснованным.

И в этой части суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда, по аналогичным основаниям, приведенным в дополнениях к апелляционной жалобе. 

Судом также отмечено, что при передаче имущественного комплекса по договору аренды имущественного комплекса от 23.12.2005 стороны договора определили размер арендной платы именно исходя из того, что в аренду передается имущественный комплекс.

Законодательством предусмотрен различный порядок исчисления и уплаты арендной платы, которые зависят, в том числе от вида объекта арендуемого имущества.

Данный вывод суда соответствует  проанализированным Положениям в части  размера арендной платы «О порядке предоставления в аренду муниципальных имущественных комплексов города Томска, утвержденного Томской городской Думой от 28.09.2000г. №249, «О порядке предоставления в аренду муниципального движимого имущества г.Томска», утвержденного Томской городской Думой 18.06.2003г. №410; решению «О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда», утвержденным Томской городской Думой 24.12.2004 № 815 в части того, что  порядок уплаты арендной платы за арендованное имущество определен в договоре и уплачивался заявителем именно как за имущественный комплекс в целом, а не отдельно за арендованное движимое и недвижимое имущество, что также подтверждает факт нахождения в аренде имущественного комплекса в целом, то есть единой совокупности движимого и недвижимого имущества, представленного ООО «Стомсервис» по договору аренды от 23.12.2005, а не отдельно движимым и недвижимым имуществом как самостоятельными объектами.

И в этой части доводы заявителя  на то факт, что муниципальное образование  в рамках обязательства именует  переданные разнородные  объекты  имущественным комплексом и определяет порядок  определения арендной платы со ссылкой на Положение о порядке предоставления в аренду муниципальных имущественных комплексов города Томска (утверждено Решением Томской городской Думы от 28.09.2000 №249), никак не определяет природу переданных по договору  аренды объектов отклоняются, порядок  уплаты арендной платы  за арендованное имущество согласован сторонами в договоре как за имущественный комплекс, а не отдельно арендованное движимое и недвижимое имущество.  

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о том, что арендатор не может претендовать на преимущественное право приобретения части арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом №159-ФЗ,  поскольку не является арендатором недвижимого имущества соответствуют фактическим обстоятельствам дела, не опровергнуты заявителем; оснований для их переоценки, а равно отмены или изменения  судебного акта, апелляционная инстанция в силу статьи 270 АПК РФ не имеет.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Томской области  от 28 июля 2010г. по делу №А67-3376/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано  в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                Н.А.Усанина

Судьи                                                                                              И.И.Бородулина                                                                                                          

                                                                                                                     Л.А.Колупаева