Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2010 по делу n 07АП-8753/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

анализа рыночных цен, как того требует пункт 5 Правил.

Согласно пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 №215, отчет исполнителя работ по  государственной  кадастровой  оценке  земель  должен содержать: использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (далее - значения факторов стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения; описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ; сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №254 (далее по тексту - Федеральный стандарт) предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Однако в представленных Управлением Росреестра по Кемеровской области документах не содержится достаточных данных об используемых исходных данных, позволяющих оценить их объективность, достоверность.

В апелляционной жалобе заинтересованные лица ссылаются на достаточность использования тех факторов стоимости, которые указаны в приложении к отчету и отобраны исполнителем работ – ФГУП «ФКЦ «Земля» с помощью специального программного обеспечения для расчета кадастровой стоимости земли на всей территории Кемеровской области, а не конкретно для земельных участков, отнесенных к 5 группе 9 ВРИ.

Между тем, судом первой инстанции правомерно указано, что из Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не следует, что проводился анализ рынка недвижимости Кемеровской области по 9-му виду разрешенного использования, к которому принадлежит земельный участок заявителя.. В Отчете содержится указание на недостаточность имеющейся информации об объектах-аналогах, не прослеживается однородная динамика цен по сегментам рынка. В связи с этим, в целях обеспечения построения статистической значимости моделей осуществлена дополнительная оценка объектов путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости (страница 71, том № 1 Отчета). В доказательство Управлением Росреестра представлен отчет ООО «Группа комплексных решений» №1/ГКР/140-025д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенных по адресу: РФ, Кемеровская область, г. Кемерово».

В отчете ООО «Группа комплексных решений» №1/ГКР/140-025д отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объекты-аналоги, отсутствуют характеристики объектов-аналогов, позволяющие сопоставить их с земельным участком заявителя.

Учитывая, что приложения (таблицы) к Отчету, а также иные материалы дела не содержат доказательства использования при определении кадастровой стоимости земельного участка конкретных сделок купли-продажи земельных участков, цен сделок аренды, ипотеки, цен предложений по земельным участкам, рыночной информации о конкретных объектах недвижимости, отсутствуют сведения об использовании информации, предоставленной УФРС по Кемеровской области (в настоящее время - Управление Росреестра по Кемеровской области), информации о конкретных сделках, совершенных с муниципальным, региональным, федеральным имуществом, информация из баз данных риэлторских, рекламных организаций, сети Интернет, газет, апелляционный суд приходит к выводу, что Отчет не содержит конкретной рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (не приложены копии материалов и распечаток).

В нарушение пункта 10 Федерального стандарта в тексте отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, не приложены копии материалов и распечаток; в нарушение пункта 13 Федерального стандарта, в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не содержится описания последовательности определения стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:263 и других участков, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:263, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007  № 215 и пункту 15 Федерального стандарта.

Судом первой инстанции установлено, что при построении статистической модели расчета кадастровой стоимости ФГУП «ФКЦ «Земля» отобран фактор стоимости - расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений, без указания  на  причину, по  которой  остальные  факторы  во внимание не  приняты.

Управлением Росреестра по Кемеровской области не представлено достаточных сведений об используемых исходных   данных,    которые   бы    позволяли   оценить   их достоверность и объективность, сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 5912,41 рублей за 1 кв.м., и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:263 в размере 66587276, 01 рублей.

Соответственно, Управлением не доказано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:263  в размере 66587276, 01 рублей определена с соблюдением требований пункта 13 Правил проведения государственной оценки земель.

Кроме того, согласно отчёту ООО «Бизнес» от 05.05.2010 № 01-05-10 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:263   составляет 23143000 рублей, несмотря на отсутствие в законе запрета, касающегося превышения кадастровой стоимости над рыночной, заинтересованные лица не обосновали, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка, определенная  в 2007 году, в несколько раз выше рыночной стоимости, определенной в 2010 году.

Анализ абзаца 2 пункта 2 статьи 66 ЗК РФ, пункта 10 Правил позволяет сделать вывод, что правомочия по утверждению результатов среднего уровня государственной кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) возложены на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Исполнение государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2007 № 215, в соответствии с которым определяется последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Роснедвижимости и территориальных органов Роснедвижимости, Управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.

В силу пункта 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 8.1 Административного регламента, контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации с периодичностью, установленной формами оперативной отчетности о ходе проведения государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен пунктом 9.5 Административного регламента, согласно которому в случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление представляет один экземпляр отчета на проверку в Федеральную службу.

В случае несоответствия состава отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет исполнителю работ извещение о несоответствии состава отчета условиям технического задания, в котором предписывает исполнителю работ произвести доработку отчета и представить доработанный отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в установленные сроки на предварительную проверку (пункт 9.7 Административного регламента).

Федеральная служба производит проверку отчета на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8).

После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение в виде проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель (пункт 9.9 Административного регламента).

Утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель осуществляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (пункт 10 Административного регламента).

Сведения об экономических характеристиках земельных участков (сведения о кадастровой стоимости земельных участков) вносятся в государственный земельный кадастр Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации после проверки соответствия утвержденных органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель результатам государственной кадастровой оценки земель, представленным ему на утверждение Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации (пункты 11.1-11.2 Административного регламента).

Изложенное свидетельствует о том, что процедура государственной кадастровой оценки земель состоит из обязательных последовательных этапов, на каждом из которых должно быть обеспечено соответствие результатов государственной кадастровой оценки земель требованиям Методических указаний № 39, а проверка результатов государственной кадастровой оценки земель должна быть проведена Роснедвижимостью и Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в соответствии с их компетенцией.

Совокупностью указанных процедур должна обеспечиваться достоверность результатов государственной кадастровой оценки земель.

Формальное соблюдение административной процедуры не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства без определения состава факторов стоимости, проведения сбора сведений о значении этих факторов, проведения сбора рыночной информации, а также расчёта кадастровой стоимости без учёта перечисленных элементов.

Расчет удельного показателя стоимости земельного участка должен производиться с учетом сведений о рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий, возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что ФГУП «ФКЦ «Земля», Росреестром, Управлением