Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2010 по делу n 07АП-9412/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

субъекта Российской Федерации».

Пунктами 9.4, 9.8, 9.9 Административного регламента определено, что после получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации Роснедвижимость производит его проверку на соответствие Методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется Актом проверки. В случае принятия решения о соответствии Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации Методическим указаниям, Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления Акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с Актом проверки.

После получения указанных сведений и Акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение в виде проекта Акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.

Руководитель Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации обеспечивает соответствие предоставленных на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель, результатам государственной кадастровой оценки земель, согласованным Роснедвижимостью.

После чего, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации осуществляется утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с требованиями пункте 11.1 Административного регламента сведения о кадастровой стоимости земельных участков вносятся в государственный земельный кадастр Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о несоответствии оспариваемых действий Управления Росреестра по Кемеровской области статьям 6, 66 Земельного кодекса РФ.

Так, судом первой инстанции правильно установлено, что в нарушение пункта 10 ФСО №3 в тексте отчета отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, использованные в отчете, позволяющие установить достоверность соответствующей информации.

Отсутствие документального подтверждения в материалах отчета сведений о первичной исходной информации об анализе рыночных цен о земельных участках в размере фактора их стоимости является нарушением пункта 13 Федерального стандарта оценки.

В свою очередь, отраженная в отчете последовательность действий по определению стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю и других участков, не позволяет пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:984, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента и пункту 15 Федерального стандарта.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39.

В соответствии с пунктом 2.2.1 данных Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

Однако, доказательств, свидетельствующих о том, что указанный в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний порядок построения статистической модели соблюден, в том числе, определен состав факторов стоимости, проведен сбор сведений о значении этих факторов, проведен сбор рыночной информации, а также расчет кадастровой стоимости с учетом перечисленных элементов, суду не представлено.

Как следует из пункта 3.2.2. Отчета, в качестве источников информации об объектах аналогах были использованы источники, приведенные в Таблице 2 Приложения № 7 к Отчету.

Исходя из содержания Приложения № 7 (таблица № 7) к Отчету, в качестве источников информации об объектах-аналогах были использованы: сайт www.SibEstate.ru, вторым источником является Отчет об оценке гипотетических участков ООО «Группа комплексных решений» № 1/ГКР/140-025д.

При этом, из текста Отчета и приложений к нему, невозможно установить какие именно земельные участки были использованы в качестве объектов-аналогов, использование в качестве объектов-аналогов гипотетических земельных участков не допустимо, указание источников информации, не позволяет сделать вывод о достоверности и достаточности информации о рынке земельных участков и возможности построения на основе такой информации какой-либо статистической модели, что свидетельствует о несоответствии Отчета требованиям пунктов 2.2.2., 2.2.4., 2.2.5. Методических указаний, а так же требованию пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000).

Также в материалах дела не имеется данных, свидетельствующих о том, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена на основании статистического анализа рыночных цен, как того требует пункт 5 Правил.

Из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, пункта 10 Правил следует, что правомочия по утверждению результатов среднего уровня государственной кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) возложены на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 Административного регламента, в обязанность Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области входит контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации.

В силу пункта 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Формальное соблюдение административной процедуры не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства без определения состава факторов стоимости, проведения сбора сведений о значении этих факторов, проведения сбора рыночной информации, а также расчета кадастровой стоимости без учета перечисленных элементов.

Расчет удельного показателя стоимости земельного участка должен производиться с учетом сведений о рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий, возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Между тем, доказательств того, что кадастровая оценка проведена с учетом статистического анализа рыночных цен, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Управлением не в полном объеме и не с надлежащим качеством осуществлена обязанность по проведению проверки отчета.

Согласно пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215 отчет исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель должен содержать: использованные при определении кадастровой стоимости земельных участков сведения о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого земельного участка (далее - значения факторов стоимости), сведения о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, отраженных в отчете, с указанием источников и способов их получения; описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости земельных участков в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ; сведения о кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254 (далее - Федеральный стандарт) установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Однако, из представленных Управлением документов, не представляется возможным сделать вывод о том, какие показатели рыночной стоимости, каким образом учтены при определении удельного показателя, а соответственно и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015/984.

В нарушение пункта 13 Федерального стандарта, в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не содержится описания последовательности определения стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:984 и других участков, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:984, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215 и пункту 15 Федерального стандарта.

Таким образом, суду не представлено достаточных сведений об используемых исходных данных, которые позволяли бы, как оценить их достоверность и объективность, так и сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости в размере 6093,71 руб., так и государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:984 в размере 98998412,66 руб.

Соответственно, Управлением Росреестра не доказано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:984 в размере 98998412,66 руб. и удельный показатель кадастровой стоимости в сумме 6093,71 руб., внесенные Управлением в государственный кадастр недвижимости, определены на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, то есть с соблюдением требований пункта 5 Правил.

Кроме того, согласно пункту 9.8. Регламента в срок не более одного месяца с даты получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации отчета Роснедвижимость производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки.

В Акте проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №2, в строке сведения о должностных лицах, проводящих проверку отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков» указано, что проверку проводил начальник управления оценки ФГУП ФКЦ «Земля» Д.В. Ковалев.

Таким образом, отчет о кадастровой стоимости проверен лицом его составившим - ФГУП ФКЦ «Земля». Данный акт утвержден должностным лицом Роснедвижимости –Волчковой, однако, доказательств, проведения Роснедвижимостью проверки отчета не представлено.

Как указано выше в отчете об определении кадастровой стоимости отсутствует точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе физические свойства объекта оценки, количественные и качественные характеристики