Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2010 по делу n 07АП-10447/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее по тексту – Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков).

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.

В соответствии с пунктом 2.2.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

Согласно пункту 2.2.1 Методических указаний статистическая модель строится с учетом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков на основе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.

Согласно пункту 2.2.2 Методических указаний состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2.2.3 Методических указаний № 39 закреплено, что сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию. При этом, перечень источников получения информации не ограничен. В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках. Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи.

В пункте 2.2.5 Методических указаний установлено, что для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

Согласно материалам дела, в качестве исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской области Управлением в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», было привлечено ФГУП «ФКЦ «Земля» на основании государственного контракта от 29.06.2007 № 140.

ФГУП «ФКЦ «Земля» на основании договора от 25.08.2007 г. № 1/ГКР/140 на проведение работ по оценке привлекло ООО «Группа комплексных решений», которое произвело оценку рыночной стоимости и представило отчет № 1/ГКР/140-023д об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенных по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область, г. Кемерово.

В соответствии с пунктами 1.1., 1.2. государственного контракта исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению работ по теме «Выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Кемеровской области» путем сдачи результата выполненных работ, а заказчик обязуется принять работы и оплатить их. Объем работ определяется технически заданием.

Требования к работам и их содержание, являющиеся предметом контракта определяются согласованным сторонами техническим заданием (приложение № 1), которое является неотъемлемой частью контракта (пункт 2.2. государственного контракта).

Проанализировав положения  пункта 2.2.5 Методических указаний, пунктов 9.1, 9.2, 9.4, 9.5, 9.8 Административного регламента, исходя  из пункта 4.2.2 технического задания в содержание  работ, выполняемых ФГУП ФКЦ «Земля», в которые входит сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков по каждому виду разрешенного использования из источников информации, содержащих сведения доказательственного значения; сбор и проверка достаточности рыночной информации осуществляется в соответствии с пунктами 4.2.5, 4.2.6 технического задания, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Управление Роснедвижимости по Кемеровской области проводит проверку отчета на соответствие условиям технического задания, а Роснедвижимость – Методическим указаниям, которые  определяют порядок сбора  рыночной информации.

Из представленных в суд материалов усматривается и не опровергается участвующими в деле лицами, что при построении статистической модели расчета кадастровой стоимости ФГУП «ФКЦ «Земля» использовало только 2 из возможных 56 факторов, влияющих на данную стоимость, без указания на причину, по которой остальные факторы не были приняты во внимание при построении данной модели.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен Административным регламентом, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 28.06.2007 №215.

В соответствии с пунктом 8.1 Административного регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением.

В случае несоответствия состава отчета условиям технического задания Управление представляет исполнителю работ извещение о несоответствии состава отчета условиям технического задания, в котором предписывает исполнителю работ произвести доработку отчета и представить доработанный отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в установленные сроки на предварительную проверку (пункт 9.7 Административного регламента).

Таким образом, предусмотрена прямая обязанность Управления проверить отчет об определении кадастровой оценки земельного участка на соответствие его техническому заданию.

Представленный в материалы дела протокол предварительной оценки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области признан Управлением Роснедвижимости соответствующим  условиям технического задания, вместе с тем, согласно протокола  предварительная проверка отчета проводилась по следующим параметрам: наличие копии государственного контракта (с техническим заданием) в составе отчета, соответствие технического задания  документации, утвержденной 12.03.2008 года, соответствие отчета типовой форме отчета, утвержденной Роснедвижимостью,  наличие файлов баз данных специального программного обеспечения, необходимых подписей на титульном листе, информации в тексте отчета  об исполнителях работ, перечня и копий документов по организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории субъекта РФ, анализа рынка земельных участков, объектов недвижимости в тексте отчета, необходимых папок и таблиц, заполненность папок и таблиц, в то же время на соответствие его составу технического задания, в том числе касающемуся вопросов сбора рыночной информации о земельных участках, Управлением не проверялся.

Акт проверки отчета об определении  кадастровой стоимости земельных участков содержит сведения об исполнителе и заказчике работ, о прохождении предварительной проверки, о должностных лицах, проводящих проверку отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.

При этом,  при отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о соблюдении указанного в подпунктах 1.2.1-1.2.10 Методических указаний порядка построения статистической модели, в том числе определения факторов стоимости, сбора сведений о значении соответствующих факторов, сбора рыночной информации; отсутствии надлежащего контроля за ходом проведения работ и надлежащей  их проверки, при том, что формальное соблюдение административной процедуры не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка, определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства, при отсутствии определения состава факторов стоимости, сбора сведений о значении соответствующих факторов, сбора рыночной информации, осуществления расчета кадастровой стоимости без учета указанных обстоятельств, суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу  о наличии оснований  для признания результата кадастровой оценки недостоверным, а действий Роснедвижимости (г.Москва) и Управления Роснедвижимости по Кемеровской области  по формированию в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений  о кадастровой  стоимости спорного земельного участка незаконными, нарушающими права предпринимателя, связанные с уплатой установленного законодательством земельного налога.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, акт проверки отчета от 24.11.2008 в разделе 6 содержит сведения о должностном лице Роснедвижимости, осуществившего проверку отчета, которым являлся Ковалев Д.В. - начальник управления оценки ФГУП «ФКЦ «Земля», т.е. фактически отчет проверило лицо, которое проводило оценку и утвердило соответствующий отчет. При изложенных обстоятельствах суд принимает как состоятельный довод заявителя о том, что в данном случае имеет место нарушение пункта 9.8 Административного регламента, поскольку проверка результатов отчета была осуществлена неуполномоченным на то лицом.

Исполняющий обязанности директора ФГУП «ФКЦ «Земля» Фомин Н.П. (утвердивший отчет) и начальник оценки ФГУП «ФКЦ «Земля» Ковалев Д.В., должностными лицами Роснедвижимости не являются. Обратного государственными органами, участвующими в деле, в порядке части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не доказано. О невозможности представления соответствующих доказательств по независящим от Управления и Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, причинам не заявлено, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих об обратном.

Согласно определении Верховного Суда Российской Федерации по делу № КАС09-691 от 11.02.2010, в рамках которого оспаривался пункт 5 Приложения № 7 к Административному регламенту, по своему содержанию данный пункт является ясным и определенным, не вызывающим никаких сомнений при его толковании, из его буквального толкования однозначно следует, что проверку отчета должны производить должностные лица Роснедвижимости, а не представители оценщика. Не предусматривает указанный пункт и возможности передачи полномочий по проверке отчета исполнителю работ по государственной кадастровой оценке земли.

Апелляционный суд соглашается с мнением суда первой инстанции, что процедура утверждения кадастровой оценки земельных участков является многоступенчатой и многостадийной, каждый этап и стадия утверждения отчета должен соответствовать действующему законодательству, в противном случае утверждение отчета ведет к нарушению прав и законных интересов владельца земельного участка, в том числе, связанных с исполнением обязанностей налогоплательщика и уплачивать в бюджет только законно установленные налоги и сборы.

С учетом изложенного, незаконными являются действия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, выразившиеся в осуществлении ненадлежащей проверки Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, в направлении сведений о кадастровой стоимости земельных участков в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:0410061:51, площадью 28060 кв.м, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Космическое, 7 в размере 63676838, 60 рублей и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 2269, 31 рублей за кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 42:30:0410061:52, площадью 59679 кв.м, расположенного по адресу: г. Новокузнецк в размере 31249714, 77 рублей и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 523, 63 рубля.

Управление Росреестра по Кемеровской области и Росреестр обоснованно указали в апелляционной жалобе о том, что действующим законодательством не устанавливается сопоставимость кадастровой стоимости и рыночной, а также запрет превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью, возможность утверждения органом исполнительной власти рыночной стоимости земель и внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости. Однако, как обоснованно указал суд первой инстанции, Росреестром и Управлением Росреестра не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, на основании которых кадастровая стоимость земельного участка была определена исполнителем работ в размере, превышающем его рыночную стоимость в 2 раза, а также о том, что те или иные критерии, относящиеся к данному земельному участку, позволили определить кадастровую стоимость данного участка с превышением рыночной стоимости именно в указанном соотношении.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на подтверждение факта проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов  Кемеровской области в соответствии с требованиями  федерального  законодательства, в частности с соблюдением административных процедур, Правил, Методических указаний,  отклоняется судом апелляционной инстанции; указанное из материалов дела не следует.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия),