Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2010 по делу n 07АП-10388/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

«ККИ - Недвижимость» на праве собственности (свидетельство о праве собственности от 03.03.2009 № 42 АВ 939206).

Согласно кадастровым выпискам и кадастровым паспортам кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:196 составляет 202 974 813 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости - 5 057,68 рублей за кв.м.; земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:197 составляет 618 705 599 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости - 5 057,68 рублей; земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:198 составляет 48 174 402 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости - 5 057,68 рублей; земельного участка с кадастровым номером 42:21:0102001:64 составляет 94 367 688 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости - 2 180,31 рублей.

Поскольку в силу статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентом соотношении к его рыночной стоимости, ООО «Система Чибис» заключило договор с оценочной организацией - ООО «Маркетинг» для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64. Согласно отчету названной организации, рыночная стоимость земельных участков составила, соответственно, 18 969 200 рублей, 19 749 700 рублей, 17 430 500 рублей, 13 747 800 рублей.

ООО «Система Чибис» и ООО «ККИ-Недвижимость», считая, что действиями Управления Роснедвижимости по Кемеровской области по формированию в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков и удельном показателе кадастровой стоимости нарушены его права и обязанности по уплате земельного налога, нормы закона, обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении в полном объеме заявленных обществами требований, принял правильное по существу решение.

В силу пункта 5 статьи 65 и пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории всей Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

В соответствии с пунктом 9 Правил проведения государственной оценки земель (в редакции Постановлений Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 № 206, от 14.12.2006 № 767, от 17.09.2007 № 590) кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно пункту 5 Правил, государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Пунктом 11 Правил установлено, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания).

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.

В соответствии с пунктом 2.2.1 данных Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

Однако, доказательств, свидетельствующих о том, что указанный в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний порядок построения статистической модели соблюдён, в том числе, определён состав факторов стоимости, проведён сбор сведений о значении этих факторов, проведён сбор рыночной информации, а также расчёт кадастровой стоимости с учётом перечисленных элементов, в материалы дела не представлено.

Заинтересованными лицами не представлено данных, свидетельствующих о том, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена на основании статистического анализа рыночных цен, как того требует пункт 5 Правил.

   Пункт 2.2.5 Методических указаний в целях определения достоверности собранной рыночной информации предписывает провести ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в качестве исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской области Управлением в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», было привлечено ФГУП «ФКЦ «Земля» на основании государственного контракта от 29.06.2007 года № 140.

ФГУП «ФКЦ «Земля» на основании договора от 25.08.2007 г. № 1/ГКР/140 на проведение работ по оценке привлекло ООО «Группа комплексных решений», которое произвело оценку рыночной стоимости и представило отчет № 1/ГКР/140-025д об оценке рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, а также земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок расположенных по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область, г. Кемерово.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что доказательства, свидетельствующие о том, что указанный в Методических указаниях № 39 порядок построения статистической модели при определении кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов на территории Кемеровской области, к числу которых относился и земельный участок заявителя до уточнения его площади, был соблюден, в том числе, определен состав факторов стоимости, произведен сбор сведений о значении этих факторов, произведен сбор рыночной информации, а также расчет кадастровой стоимости с учетом перечисленных элементов, в представленных в суд материалах отсутствуют.

Из представленных в суд материалов усматривается и не опровергается участвующими в деле лицами, что при построении статистической модели расчета кадастровой стоимости ФГУП «ФКЦ «Земля» использовало только несколько из возможных 56 факторов, влияющих на данную стоимость, без указания на причину, по которой остальные факторы не были приняты во внимание при построении данной модели.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен Административным регламентом, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 28.06.2007 № 215.

В соответствии с пунктом 8.1 Административного регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением.

Порядок проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен пунктом 9.5 Административного регламента, согласно которому в случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление представляет один экземпляр отчета на проверку в Федеральную службу кадастра и картографии.

Федеральная служба кадастра и картографии производит проверку отчета на соответствие методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8).

Согласно материалам дела отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента.

Таким образом, суду не представлено достаточных сведений об используемых исходных данных, которые бы позволили оценить их достоверность и объективность, сделать вывод о наличии оснований для расчета, как удельного показателя кадастровой стоимости, так и государственной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64.

Соответственно, материалами дела не доказано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:196 в размере 202974813 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости – 5057, 68 рублей за кв.м.; земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:197 – 618705599, 4 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости – 5057, 68 рублей; земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:198 - 48174402 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости – 5057, 68 рублей; земельного участка с кадастровым номером 42:21:0102001:64 - 94367615 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости – 2180, 31 рублей, внесенная Управлением в государственный кадастр недвижимости, определена на основе результатов государственной оценки земель, то есть с соблюдением требований пункта 13 Правил.

Между тем, ООО «Система Чибис» и ООО «ККИ-Недвижимость» суду представлены отчет ООО «Маркетинг» № 02-01-10 от 29.03.2010, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64 составила, соответственно,  18 969 200 рублей, 19 749 700 рублей, 17 430 500 рублей, 13 747 800 рублей, то есть государственная кадастровая стоимость перечисленных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

Таким образом, государственная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

Апелляционный суд соглашается с мнением суда первой инстанции, что процедура утверждения кадастровой оценки земельных участков является многоступенчатой и многостадийной, каждый этап и стадия утверждения отчета должен соответствовать действующему законодательству, в противном случае утверждение отчета ведет к нарушению прав и законных интересов владельца земельного участка, в том числе, связанных с исполнением обязанностей налогоплательщика и уплачивать в бюджет только законно установленные налоги и сборы.

            С учетом изложенного, незаконными являются действия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, выразившиеся в осуществлении ненадлежащей проверки Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, в направлении сведений о кадастровой стоимости земельных участков в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области в отношении земельных участков с кадастровым номером 42:24:0201003:196 в размере 202974813 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости – 5057, 68 рублей за кв.м.; земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:197 – 618705599, 4 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости – 5057, 68 рублей; земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:198 - 48174402 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости – 5057, 68 рублей; земельного участка с кадастровым номером 42:21:0102001:64 - 94367615 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости – 2180, 31 рублей.

Росреестр и Управление Росреестра обоснованно указали в апелляционной жалобе о том, что действующим законодательством не устанавливается сопоставимость кадастровой стоимости и рыночной, а также запрет превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью, возможность утверждения органом исполнительной власти рыночной стоимости земель и внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости. Однако, как обоснованно указал суд первой инстанции, Росреестром и Управлением Росреестра не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, на основании которых кадастровая стоимость земельного участка была определена исполнителем работ в размере, превышающем его рыночную стоимость в 2 раза, а также о том, что те или иные критерии, относящиеся к данному земельному участку, позволили определить кадастровую стоимость данного участка с превышением рыночной стоимости именно в указанном соотношении.

Ссылка заявителя жалобы на то, что Управление Росреестра по Кемеровской области передало полномочия органа кадастрового учета, в том числе по исключению сведений из государственного кадастра недвижимости ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области, судом апелляционной инстанции признается несостоятельной. Ссылаясь на данные обстоятельства заявителя жалобы не представили доказательств свидетельствующих о передачи указанных полномочий и не указали каким образом данное обстоятельство повлияло на законность принятого судебного акта.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции; принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным,