Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2008 по делу n 07АП-6564/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

временных площадок для отстоя строительного транспорта, обустройство временных тротуаров, проездов);

подготовительный период (организация строительной площадки, капитально-восстановителъный ремонт по выносу инженерных сетей в территории строительной площадки, снос строений, испытание несущих способностей свай);

устройство нулевого цикла;

возведение наземной части здания;

завершение строительства.

Разрешение на строительство и отдельные этапы строительства выдается мэрией. Разрешение на отдельный этап строительства не является основанием для начала работ последующих этапов строительства.

Как следует из текста оспариваемого разрешения, разрешение выдано третьему лицу на подготовительный этап строительства (реконструкции), а именно, как было указано выше, разрешен снос двухэтажной кирпичной пристройки к зданию с организацией стройплощадки для реконструкции двухэтажной пристройки под административные помещения с магазином непродовольственных товаров и надстройкой третьего этажа

Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство в соответствии с 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.  Указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1)      правоустанавливающие документы на земельный участок;

2)      градостроительный план земельного участка;

3)      материалы, содержащиеся в проектной документации:

а)   пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно- технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства, объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью б статьи 49 настоящего Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Материалами дела установлено, что оспариваемое разрешение было выдано Мэрией города Новосибирска на основании представленных ООО «НТПД» документов, а именно: свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещения пристройки от 27.09.2003 года № 54-01/00-14/2003-924 (т. 1 л.д. 77-79); согласования реконструкции пристройки с заявителем (письмо от 27.02.2004 года № 31, т. 1 л.д.73); соглашения об установлении частного сервитута от 23.01.2006 года № 1 чс (т. 1 л.д. 75, 76), согласованного с заявителем (письмо от 16.11.2005 года № 137, т. 1 л.д.72); согласованных технических условий для технологического присоединения инженерных систем (т. 2 л.д. 27-37), выданных в числе прочих организаций, заявителем; отчета и заключения (2004 год) ООО «Оргстройпрогресс» о техническом состоянии строительных конструкций двухэтажной пристройки к корпусу СИОТ РАО расположенной по адресу: ул. Приморская, 22 Советского района г. Новосибирска (т.1 л.д. 80-95).

Кроме вышеуказанных документов ООО «НТПД» для получения оспариваемого разрешения Мэрии города Новосибирска были направлены: заявление о выдаче оспариваемого разрешения от 20.06.2007 года № 20 (т. 2 л.д. 6); выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.07.2007 года на земельный участок с кадастровым номером 54:35:091720:0003, где указан правообладатель земельного участка - Государственное научное учреждение «Институт электронных программно-методических средств обучения Российский академии образования», с указанием ограничений (обременении) права - сервитут, дата регистрации 13.04.2006 года, срок действия с 13.04.2006 года - бессрочно (т. 2 л.д. 11); кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 54:35:091720:0003 (т. 2 л.д. 12-14); договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2000 года (нежилые помещения в двухэтажном кирпичном пристрою к основному корпусу общей полезной площадью 612,2 кв.м., по адресу: г. Новосибирск, ул. Приморская, 22) (т. 2 л.д. 16-18); разбивочный план «Пристройка к зданию по ул. Приморская, 22», согласованный Главным Управлением архитектуры и градостроительства Мэрии города Новосибирска 24.05.2007 года, Архитектором Советского района города Новосибирска 22.05.2007 года (т.2 л.д. 19, 20); план благоустройства территории «Пристройка к зданию по ул. Приморская, 22», согласованный Главным Управлением архитектуры и градостроительства Мэрии города Новосибирска 24.05.2007 года, Архитектором Советского района города Новосибирска 22.05.2007 года (т.2 л.д,21); стройгенплан «Пристройка к зданию по ул. Приморская, 22», согласованный Главным Управлением, архитектуры и градостроительства Мэрии города Новосибирска 21.05.2007 года, Архитектором Советского района города Новосибирска 25.05.2007 года (т.2 л.д. 19,20); проект, организации дорожного движения на период реконструкции и эксплуатации двухэтажной пристройки, согласованный с Управлением Государственной инспекции безопасности дорожного движения (т.2 л.д.23-24); проект производства работ краном на разборке здания «Двухэтажная пристройка к зданию по ул. Приморская, 22 в Советском районе г. Новосибирска» (т.2 л.д.44-61).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что состав документации для получения разрешения на строительство на отдельный этап строительства может не предусматривать всей совокупности документации необходимой для получения разрешения на строительство в целом на все этапы. Однако судом первой инстанции не было принято во внимание следующее.

В соответствии с актом закрепления государственного имущества от 12 декабря 1999 года, являющему приложением к распоряжению КУГУ НСО от 05.01.2000 г. №13-р, за государственным научным учреждением Сибирский институт образовательных технологий Российской академии образования (переименован в Государственное наученное учреждение «Институт педагогических исследований одаренных детей Российской академии образования» - л.д. 9,11,17-24, т.1) на праве оперативного управления закреплено государственное имущество - административное здание с теплым переходом, столовой и пристроенным спортзалом площадью 5 411 кв.м. (т.1 л.д.60,61), адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Притомская, 22 (т.1 л.д. 43); в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 20.06.2002 г. заявитель имеет земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования площадью 22 832 кв.м., адрес: г. Новосибирск, Советский район, ул. Притомская, 22 (т.1 л.д.8).

Материалами дела, а именно: выписка из кадастра недвижимости т.1 л.д.43, предварительное заключение по проведению технического состояния здания по ул. Притомская, 22 от 10.07.2008 г. (т.3 л.д. 9-12); отчета и заключения (2004 год) ООО «Оргстройпрогресс» о техническом состоянии строительных конструкций двухэтажной пристройки к корпусу СИОТ РАО расположенной по адресу: ул. Приморская, 22 Советского района г. Новосибирска (т. 2 л.д. 65-87) следует, что административное здание (с теплым переходом, столовой) и пристроенным спортзалом  - это  здание с общим ленточным фундаментом, общей кирпичной стеной и является единым целым. В связи с чем, в  отчете и заключении ООО «Оргстройпрогресс» указаны выводы и рекомендации по проведению разборки спорной двухэтажной пристройки.

Так, разборку конструкций пристройки рекомендуется выполнять с особой осторожностью по разработанному проекту производства работ; опорную часть плит покрытия, заделанных в кирпичную стену, обрезать без применения ударного инструмента, круглые пустоты забетонировать или демонтировать с устройством штрабы выше плит на 300 мм участками по длине не более трех метров с заделкой кладкой до устройства штраб на очередной захватке; при разработке стен, начиная сверху, одновременно проводить ремонт разрушений стены 3-х этажной части здания в месте примыкания к пристройке с установкой анкеров диаметром 10 АП с шагом 400 мм по вертикали и 300 мм по горизонтали в просверленные отверстия меньшего диаметра, ремонт выполнить кирпичом М75 на растворе М75; обеспечить водоотвод с кровли, не допуская замачивания стен.

Мэрией города Новосибирска выдано разрешение третьему лицу на проведение подготовительного периода реконструкции 2-х этажной кирпичной пристройки, который включает в себя снос пристройки, являющейся частью единого здания.

Таким образом, исходя из требований ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, одним из обязательных документов, необходимым для получения разрешения на проведение подготовительного периода реконструкции, является проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей, разработанный с учетом приведенных выше выводов и рекомендаций ООО «Оргстройпрогресс».

Мэрия города Новосибирска в нарушение 65, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ  не представила доказательств того, что  «НТПД» данный проект приложен к документации, направленной в Мэрию  для получения оспариваемого разрешения, при этом представленный стройгенплан относиться к следующему этапу, а именно строительству нового объекта после сноса существующего; не представлен указанный проект и в суд первой инстанции.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 49 ГсК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных в пунктах 2,3 настоящей статьи. Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительном заключении) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технической регламентации и результатам инженерных изысканий (пункт 9 статьи 49 ГсК  РФ).

В силу пункта 3 статьи 49 ГсК РФ государственная экспертиза проектной документации не проводится, в том числе, в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно, или модификации такой проектной документации, затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности капитального строительства.

Таким образом, на снос двухэтажной кирпичной пристройки к зданию с организацией стройплощадки для реконструкции двухэтажной пристройки под административные помещения с магазином непродовольственных товаров и надстройкой третьего этажа требуется разрешение на строительство; проектная документация на проведение таких работ применяется впервые; в деле отсутствуют доказательства, что модификация такой проектной документации не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства при проведении работ по сносу части здания (пристройки).

Исходя из изложенного, на проектную документацию, относящуюся к подготовительному периоду (который включает в себя и снос пристройки) необходимо заключение государственной экспертизы.

Представленное в суд первой инстанции экспертное заключение № 54-1-2-0018-08/ГУ (т.1 л.д. 65-68)  от 5 марта 2008 года содержит выводы о пристройке к трехэтажному корпусу СИОТ РАО как о здании  - «двухэтажное, прямоугольное» (п. 8.3.1). Из описательной части заключения не усматривается, что эксперт оценивал проектные решения, касающиеся реконструкции пристройки, с учетом того факта, что данная пристройка – это часть  единого здания; в заключение не имеется  выводов о последствиях сноса пристройки в части надежности и безопасности объекта капительного строительства – здания в целом, и соответствия проектной документации, относящейся к подготовительному периоду, требованиям действующих нормативных техническим документам и результатам инженерных изысканий, при не предоставлении такой документации эксперту (что следует из текста заключения).

Следовательно, выводы эксперта о  том, что принятыми проектными решениями с учетом внесенных в проект дополнений и изменений по замечаниям экспертов, обеспечиваются конструктивная надежность и эксплуатационная безопасность здания, касаются только вновь возводимой пристройки.

В пунктах 10 и 13 ГсК РФ установлено, что объектом незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек; строительства – воздание зданий, строений,  сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Исходя из упомянутых норм, отдельные помещения не являются объектами капитального строительства, потому разрешение может быть выдано на все здание.

Как было указано выше и следует из материалов выше, все нежилое здание площадью 5411 кв.м. по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Притомская, 22, передано в оперативное управление заявителю.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2000 года (нежилые помещения в двухэтажном кирпичном пристрое к основному корпусу общей полезной площадью 612,2 кв.м, по адресу: г. Новосибирск, ул. Приморская, 22), ООО «НТПД» является собственником вышеуказанных нежилых помещений, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 79).

В силу пункта 7 статьи 51 ГсК РФ в случае реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство, приложив к нему согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.

Однако,