Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 по делу n А03-433/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                        Дело № А03-433/2013

16 октября 2013 года                               

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Н. Мухиной,                                                                        

судей: М.Ю. Кайгородовой, В.М. Сухотиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Н. Клепиковой,

при участии представителей:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: Буглакова И.В., Веркошанской В.В., Жигулина Ю.А.,

от третьих лиц (по первоначальному иску, ответчиков по второму иску предпринимателя):

ООО «Алтайагропромдорстрой», ООО «Строй-Инвест» - Краснослободцевой Л.В.,

Управление Росреестра по Алтайскому краю – без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы производственного кооператива «Алтайторгтехника» (апелляционное производство № 07АП-8072/13)

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 05 августа 2013 года по делу № А03-433/2013 (судья А.Г. Хлопова)

по иску индивидуального предпринимателя Василия Владимировича Першина

к производственному кооперативу «Алтайторгтехника»,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Алтайагропромдорстрой», общество с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, 

об обязании заключить договор купли-продажи на земельные участки,

иску индивидуального предпринимателя Василия Владимировича Першина

к производственному кооперативу «Алтайторгтехника», обществу с ограниченной ответственностью «Алтайагропромдорстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест»

о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков и применении последствий их недействительности, 

встречному иску производственного кооператива «Алтайторгтехника»

к индивидуальному предпринимателю Василию Владимировичу Першину

о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2012,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Першин Василий Владимирович (далее – предприниматель Першин В.В.) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к производственному кооперативу «Алтайторгтехника» (далее – ПК «Алтайторгтехника») об обязании в течение десяти дней заключить на условиях предварительного договора от 20.09.2012 договоры купли-продажи объектов недвижимости, а именно: земельного участка площадью 245 кв.м. и расположенного на нем нежилого здания проходной (Литер А) общей площадью 155,6 кв.м., находящихся по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Космонавтов, д. 15в; земельного участка площадью 125 кв.м. и расположенного на нем нежилого здания гаража (Литер А) общей площадью 93,8 кв.м., находящихся по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Космонавтов, д. 15г; земельного участка площадью 96 кв.м. и расположенного на нем нежилого здания гаража (Литер А) общей площадью 79,2 кв.м., находящихся по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Космонавтов, д. 15д; земельного участка площадью 3 123 кв.м. и расположенного на нем производственного здания, находящихся по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Космонавтов, д. 15б. Кроме того, истец просил обязать ответчика совершить государственную регистрацию указанных договоров купли-продажи недвижимого имущества (т. 2, л.д. 66-70).

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика от заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с условиями, указанными в предварительном договоре купли-продажи от 20.09.2012.

ПК «Алтайторгтехника» предъявил в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск к предпринимателю Першину В.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2012 (т. 2, л.д. 44-46).

Встречный иск обоснован статьями 450, 309, 328, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован существенным нарушением предпринимателем Першиным В.В. условий предварительного договора от 20.09.2012, а именно невнесением им оплаты за недвижимое имущество в установленный договором срок.

Кроме того, предприниматель Першин В.В. обратился в Арбитражный суд Алтайского края с самостоятельным иском к ПК «Алтайторгтехника», обществу с ограниченной ответственностью «Алтайагропромдорстрой» (далее – ООО «Алтайагропромдорстрой»), обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» (далее – ООО «Строй-Инвест») о признании недействительными договоров купли продажи от 10.01.2013, заключенных кооперативом с обществами, и применении последствий их недействительности в виде обязания сторон возвратить все полученное по сделкам.

Данный иск обоснован статьями 10, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что при заключении договоров купли продажи в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом предварительного договора от 20.09.2012, ПК «Алтайторгтехника» злоупотребил своим правом, преследовал цель уклониться от заключения договора купли-продажи с истцом.

Определением арбитражного суда от 11.06.2013 рассмотрение данного иска объединено с рассмотрением иска предпринимателя об обязании заключить договор купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра по Алтайскому краю).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 05 августа 2013 года исковые требования предпринимателя Першина В.В. удовлетворены, признаны недействительными договоры купли-продажи земельных участков и объектов недвижимости от 10.01.2013, заключенные ПК «Алтайторгтехника» с ООО «Алтайагропромдорстрой», и договор купли-продажи от 10.01.2013 по продаже доли в праве собственности на земельный участок площадью 3 123 кв.м. и доли в праве собственности на здание производственного корпуса, заключенный ПК «Алтайторгтехника» с ООО «Строй-Инвест». На ПК «Алтайторгтехника» возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда заключить с предпринимателем Першиным В.В. договор купли-продажи на спорные земельные участки и нежилые здания и выполнить действия по передаче указанного договора на государственную регистрацию. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ПК «Алтайторгтехника» обратился с апелляционными жалобами, в которых просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя и об удовлетворении встречного иска.

По мнению заявителя апелляционных жалоб, судом не дана надлежащая оценка доводам ответчика о неисполнении предпринимателем условий предварительного договора об оплате стоимости спорных земельных участков и нежилых помещений. Ответчик полагает, что до заключения основного договора истец обязан был уплатить покупную цену, в связи с неисполнением данной обязанности предпринимателем ответчик приостановил исполнение встречного обязательства по заключению основного договора купли-продажи. Поскольку поведение истца свидетельствовало об отсутствии у него денежных средств для оплаты объектов недвижимости, ответчик вправе был отказаться от дальнейшего исполнения предварительного договора. В материалах дела отсутствует проект договора, в связи с чем условия заключения договора судом не исследовались. Предварительный договор от 20.09.2012 не предусматривает права покупателя отказаться от приобретения части объектов недвижимости (указанных в подпунктах 4-7, 9, 10 пункта 1 договора) и требовать передачи в собственность другой части объектов; таким образом, истец в одностороннем порядке изменил существенные условия предварительного договора. Ответчик полагает, что предварительный договор от 20.09.2012 прекращен в связи с тем, что истец уклонился от заключения основного договора купли-продажи в установленный срок (до 01.12.2010).

Заявитель апелляционных жалоб также полагает, что суд неправомерно отказал в принятии уточнения встречного иска. У суда не имелось оснований для признания недействительными договоров купли-продажи от 10.01.2013, заключенных ответчиком с ООО «Алтайагропромдорстрой» и ООО «Строй-Инвест». Истцом не доказано совершение данных сделок сторонами с целью причинения вреда истцу. Кроме того, приняв уточнение истцом его исковых требований в части состава имущества, в отношении которого должен быть заключен основной договор купли-продажи, суд не выяснил, отказывается ли истец от ранее заявленных требований.

ООО «Строй-Инвест» в отзыве на апелляционную жалобу поддержало последнюю, по существу повторив доводы кооператива. Кроме того, по мнению данного общества, предварительный договор не содержит такие существенные условия, как сроки и порядок передачи объектов недвижимости покупателю, передачи документов на регистрацию перехода права собственности, порядок заключения основного договора. Предприниматель не представил доказательства наличия у него денежных средств для оплаты предмета купли-продажи; отсутствие денег у покупателя дает продавцу право на расторжение предварительного договора в одностороннем порядке. ООО «Алтайагропромдорстрой» и ООО «Строй-Инвест» являются добросовестными покупателями.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали апелляционные жалобы по изложенным в них основаниям.

Представитель ООО «Алтайагропромдорстрой» и ООО «Строй-Инвест» поддержал апелляционный жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва на жалобы, выслушав представителей ответчиков, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований предпринимателя Першина В.В.    

Как следует из материалов дела, между ПК «Алтайторгтехника» (продавцом) и предпринимателем Першиным В.В. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2012, согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

1. Земельный    участок с кадастровым номером: 22:63:020311:32, площадью 245,00 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов - под существующий ремонтно-монтажный комбинат, и расположенный на нем гараж, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15в;

2. Земельный    участок с кадастровым номером: 22:63:020311:33, площадью 125,00 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов - под существующий ремонтно-монтажный комбинат, и расположенный на нем гараж, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15г;

3. Земельный    участок с кадастровым номером: 22:63:020311:34, площадью 96     кв.м.,  категории земель:  земли населенных пунктов  -  под  существующий ремонтномонтажный комбинат, и расположенный на нем гараж, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15д;

4. Земельный    участок с кадастровым номером: 22:63:020311:35, площадью 81,00 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов под существующий ремонтно -монтажный комбинат, и расположенный на нем гараж, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15е;

5. Земельный участок с кадастровым номером: 22:63:020311:36, площадью 225.0 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов под существующий ремонтно­монтажный комбинат, и расположенный на нем гараж, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15ж;

6. Земельный участок с кадастровым номером: 22:63:02031 1:37, площадью 192.0   кв.м., категории земель: земли населенных пунктов под существующий ремонтно­монтажный комбинат, и расположенный на нем гараж, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15и;

7. Земельный участок с кадастровым номером: 22:63:020311:38. площадью 125.0 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов - под существующий ремонтно-монтажный комбинат, и расположенное на нем административное здание, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15;

8. Земельный участок с кадастровым номером: 22:63:02031 1:39, площадью 3123.0 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов - под существующий ремонтно-монтажный комбинат, и расположенное на нем производственное здание, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15б;

9. Земельный участок с кадастровым номером: 22:63:020311:40, площадью 1137 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов - многофункциональные деловые и обслуживающие здания, и расположенное на нем здание склада, конторы, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15к;

10. Земельный участок с кадастровым номером: 22:63:020311:41, площадью 1076 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов - объекты инженерной инфраструктуры, и расположенный на нем проезд, по адресу: г. Барнаул, пр-кт Космонавтов, д. 15/1 (т. 1, л.д. 10-13).

В соответствии с пунктом 8 предварительного договора от 20.09.2012 основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в установленном законом порядке в учреждении государственной регистрации, на покупку объектов, описанных в подпунктах 4, 5, 6, 7, 9, 10 пункта 1 настоящего договора, до 01.12.2012, а на покупку объектов, описанных в подпунктах 1, 2, 3, 8 пункта 1 настоящего договора – до 01.02.2013.

Согласно пункту 2 предварительного договора от 20.09.2012 цена объектов недвижимости по соглашению сторон составляет 55 000 000 рублей, из них: 25 000 000 рублей – цена объектов, описанных в подпунктах 1, 2, 3, 8 пункта 1 настоящего договора, 30 000 000 рублей – цена объектов, описанных в подпунктах 4, 5, 6, 7, 9, 10 пункта 1 настоящего договора. Оплата будет произведена путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца за счет собственных средств, а также за счет кредитных средств. Собственные денежные средства будут перечислены до подписания основного договора купли-продажи, а кредитные денежные средства – после регистрации основного договора Управлением Росреестра по Алтайскому краю. Порядок расчетов: денежные средства в размере 500 000 рублей покупатель перечисляет продавцу в день подписания предварительного договора; денежные средства в размере