Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу n А27-19624/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (пункт 3 указанной статьи).

Согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.  При этом статья 36 ЗК РФ исходя из ее содержания также не предполагает права предоставления уполномоченным лицом в собственность нескольких земельных участков, расположенных под одним объектом недвижимости.

Исходя из анализа положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники здания обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельного участка, предусмотренное данной статьей, если этот участок им не разделен или неделим. Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении одного земельного участка.

При этом у собственника здания имеется право на приобретение в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В целях упорядочения отношений в области землеустройства и градостроительства на территории города Кемерово, руководствуясь Градостроительным и Земельным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом города Кемерово, с учетом результатов публичных слушаний Кемеровский городской Совет народных депутатов утвердить Правила землепользования и застройки в городе Кемерово постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75 (далее - Правила № 75).

В соответствии со статей 3 указанных Правил № 75 они применяются к отношениям, возникающим в связи с регулированием землепользования и застройки органами местного самоуправления, действуют на всей территории города и обязательны для исполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

Согласно подпункту 4 пункта 6 статьи 10 Правил № 75 при установлении границ земельных участков соблюдается требование о размещении одного объекта капитального строительства в границах одного земельного участка, за исключением случаев, когда территория, необходимая для эксплуатации (использования) объекта капитального строительства, разделена красной линией или исходя из градостроительной ситуации территориально отделена от местоположения объекта капитального строительства, размещения линейных объектов, а также в случае, когда изменение ранее установленных границ земельных участков, расположенных под объектом капитального строительства, не представляется возможным.

С учетом этого, у собственников здания по адресу: пр. Ленина, 88а  имеется право на приобретение в собственность одного земельного участка, занятого принадлежащим им объектом недвижимости и необходимого для его использования, поскольку условий, позволяющих размещение одного объекта капитального строительства в границах более чем одного земельного участка, указанных в подпункте 4 пункта 6 статьи 10 Правил № 75, в данном случае не имеется (иное из материалов дела не следует).

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 03.04.2012 № 12955/11, судами при рассмотрении дел о приобретении прав на земельный участок исследуется вопрос о площади испрашиваемого земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Из материалов дела следует, что распоряжением № 4393 от 04.10.2005 собственникам недвижимости предоставлен в аренду для реконструкции нежилого помещения (кафе) под магазин земельный участок по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, д. 88а площадью 912,46 кв.м, занятый под нежилым помещением и земельный участок площадью 640,61 кв.м, занятый под проездом и стоянкой автотранспорта. На основании пункта 5.2 указанного распоряжения земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Согласно сведениям кадастрового паспорта разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 42:04:0501014:340 - «занятый под нежилым помещением», площадь участка 912,53+/-10,60 кв.м.

Между тем объект недвижимости заявителя и третьих лиц, расположенный по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, д. 88а, выходит за границы сформированного земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501014:340, площадью 912,53+/-10,60 кв.м, поставленного на кадастровый учет 26.11.2005, то есть только частично расположен на испрашиваемом по заявлению земельном участке.

Участвующими в деле лицами указанные обстоятельства не оспариваются.

То есть в нарушение требований земельного и градостроительного законодательства объект недвижимости его собственниками реконструирован, в том числе и на земельном участке, который для этих целей им предоставлен не был.

При этом, как следует из заявления собственников, поданного в уполномоченный орган, указанные лица просили предоставить в собственность именно земельный участок с кадастровым номером 42:04:0501014:340, площадью 912,53+/-10,60 кв.м, ссылаясь на  нахождение принадлежащего им недвижимого имущества только на этом земельном участке.

Иной площади земельного участка или земельного участка без конкретных ориентиров, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, собственники недвижимости у комитета не испрашивали.

На это обстоятельство представители заявителя и третьего лица неоднократно указывали в ходе судебного заседания апелляционного суда, ссылаясь на отсутствие препятствий для предоставления земельного участка под частью недвижимости.

Между тем недвижимое имущество заявителя и третьих лиц находится, в том числе и на ином не испрашиваемом по заявлению земельном участке.

Таким образом, принимая во внимание, что в силу приведенных положений ГК РФ и ЗК РФ у собственников данного здания имеется право на одновременное приобретение в собственность земельного участка, занятого не только объектом недвижимости, но и необходимого для его использования, предоставление земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501014:340 площадью 912,53+/-10,60 кв.м для эксплуатации объекта недвижимости заявителя и третьих лиц, расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, д. 88а, не представляется возможным, поскольку объект недвижимости выходит за границы этого земельного участка.

Одновременно, судебная коллегия также учитывает, что в соответствии со статьями 130, 261 ГК РФ, статьей 11.1 ЗК РФ объектом права собственности может быть земельный участок, то есть часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законодательством. Таким образом, объектом приватизации, в том числе объектом права общей долевой собственности является не часть земельного участка, необходимого для использования расположенной на нем недвижимости, а весь земельный участок в утвержденных для этого в установленном законом порядке границах.

Иной подход к порядку предоставления земельного участка под объектом недвижимости не способствует стабильности гражданского оборота. Приведенный же подход, в свою очередь, прямо  следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника конкретного земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не учел зависимость способа и пределов защиты по такого рода спорам от объема прав, предоставленных собственникам объекта недвижимости при приватизации земельного участка, а также от правовых и физических характеристик спорного земельного участка.

Ссылка на пункт 7 статьи 36 ЗК РФ в данном случае неправомерна, поскольку он применяется в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка.

В данном случае, принимая во внимание, что обращаясь в комитет собственники просили предоставить определенный земельный участок, а именно земельный участок с кадастровым номером 42:04:0501014:340, площадью 912,53+/-10,60 кв.м и с заявлением был представлен кадастровый паспорт на него, оснований для предложения заявителям земельного участка иного размера и применения комитетам самостоятельно положений пункта 7 статьи 36 ЗК РФ в данном конкретном случае у заинтересованного лица не имелось.

Кроме того комитет в силу части 5 статьи 36 ЗК РФ не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов. Оснований для применения положений пунктов 2.5, 2.6 Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории административного центра Кемеровской области - города Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 16.12.2009 № 496, у комитета не возникло, поскольку противоречий в представленных к заявлению документах не содержалось, в уточнении границ испрашиваемого земельного участка не было необходимости, так как испрашивался конкретный земельный участок с кадастровым номером 42:04:0501014:340, площадью 912,53+/-10,60 кв.м, иных причин, указанных в данном пункте, также не возникло, в связи с чем оснований для оставления заявления без рассмотрения не имелось. Пункты 5.4, 5.5, 5.6 Порядка, на которые ссылаются заявитель и третье лицо, также не подлежат применению в настоящем случае, поскольку в силу пункта 5.3 Порядка предоставление земельного участка осуществляется в соответствии с пунктами 5.4 - 5.6 Порядка только в случае, если к заявлению приложен ответ уполномоченного органа об отсутствии сведений о земельном участке или кадастровый паспорт формы В.1, в котором указано, что границы земельного участка не установлены в соответствии с земельным законодательством, что в данном случае отсутствует.

Таким образом, основания для отказа в выборе земельного участка, содержащиеся в ответе комитета от 03.08.2012 № 10-6-08/385, являются достаточными в соответствии с действующим законодательством. Следовательно, действия комитета по рассмотрению заявления собственников объекта недвижимости в порядке статьи 36 ЗК РФ и отказу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 42:04:0501014:340, площадью 912,53+/-10,60 кв.м не могут быть расценены как не соответствующие закону.

Ссылка заявителя и третьего лица на наличие иной судебной практики разрешения данной категории споров, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данные судебные акты не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Кроме того из норм статьи 201 АПК РФ следует, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

Вместе с тем в подтверждение нарушения прав и интересов заявителя судом могут быть приняты только такие последствия издания акта, совершения действий (бездействия), которые в результате издания акта или совершения действий (бездействия) в определенный период времени фактически повлекли возникновение либо прекращение юридических прав или обязанностей в отношении заявителя.

Само по себе издания акта или совершение действий (бездействия) не может свидетельствовать о нарушении прав и интересов заявителя, при отсутствии доказательств обратного. Данное обстоятельство исключает возможность защиты прав, ограничение и нарушение которых не наступило в результате принятия оспариваемого акта, совершения действия (бездействия).

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что именно собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Доказательств того, что оспариваемым отказом созданы необоснованные и непреодолимые препятствия в реализации заявителем права на предоставление земельного