Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 по делу n А45-18720/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

положения пункта 1 статьи 62.1 Закона об ипотеки № 102-ФЗ в данном случае не применимы. Арендатор по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не лишен возможности заложить право аренды, согласие иных соарендаторов земельного участка не требуется. Считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, поскольку процессуальные основания для привлечения указанных лиц отсутствовали.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии  указанных лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области  от 19 августа 2013 года по делу                   № А45-18720/2011, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 22 февраля 2007 года между Межрегиональным коммерческим банком развития связи и информатики (ОАО) и ОАО «Новые технологии защиты растений» заключен договор о кредитной линии № 052/2007 с учетом дополнительных соглашений, по условиям которого заемщику был предоставлен кредит в размере 66000000 руб. на срок до 20.01.2011 г. и уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 19% годовых (по 17.12.2008 – 14%, по 06.03.2009 – 17% годовых).

По договору уступки права (требований) №Д-10-2934/250003 от 17 декабря 2010 года ОАО АКБ «Связь –Банк» уступило свои права требования к  ОАО «Новые технологии защиты растений» по договору о кредитной линии от 22 февраля 2007 года Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» в объеме, существующем на дату перехода прав ( требований).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 20 декабря 2011 года по делу № А40-52498/11 удовлетворены исковые требования  Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» о взыскании с ООО «Новые технологии зашиты растений»  66000000 руб.  долга по кредиту по договору о кредитной линии № 052/2007 от 22 февраля 2007 года, 10404493 руб. 13 коп. долга по процентам за пользование кредитом и 1400000 руб. неустойки. Также судом обращено взыскание в пределах суммы удовлетворенных требований в пользу Государственной корпорации «Банк развития и внешне-экономической деятельности (Внешэкономбанк)» на находящееся по адресу Новосибирская область, г. Куйбышев, ул. Садовое кольцо, д. 1, имущество, заложенное ООО «Новые технологи зашиты растений» по договору о залоге товаров в обороте № 112 от 22.02.2007 согласно перечню Приложения № 1, с установлением начальной стоимости реализации в размере 49779297 руб. 46 коп.

Указанные обстоятельства являются преюдициальными для рассмотрения настоящего дела.

В обеспечение исполнения обязательств ООО «Новые технологии зашиты растений» по договору о кредитной линии № 052/2007 от 22 февраля 2007 года между ОАО АКБ «Связь – Банк» (в настоящее время – истец) и   ООО «Искитимрезерв» (залогодатель, правопредшественник ответчика)  заключен  договор залога  недвижимого имущества (ипотеки) № 113 от 22 февраля 2007 года. Наименование имущества  и имущественные права согласованы сторонами в пунктах 1,2 и 1, 3 договора.

Договор залога № 113 от 22 февраля 2007 года был зарегистрирован в установленном порядке.

В обеспечение исполнения обязательств ООО «Новые технологии зашиты растений» по договору о кредитной линии № 052/2007 от 22 февраля 2007 года  между ОАО АКБ «Связь – Банк» (в настоящее время – истец) и   ООО «Искитим ресурс» был заключен договор залога  № 114 от 26 февраля 2007 года. Предмет залога согласован сторонами в пункте 1.2 договора.

Договор залога № 114 от 26 февраля 2007 года был зарегистрирован в установленном порядке.

Указывая на ненадлежащее исполнение кредитором обязательств по кредитному договору, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Новые технологии защиты растений», ООО «Искитимрезерв», ООО «Искитимресурс» о взыскании в солидарном порядке с ответчиков 84 234 272, 93 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с договором о залоге товаров в обороте от 22 февраля 2007 года № 112, договорами залога недвижимого имущества (ипотеки) № 113 от 22 февраля              2007 года, № 114 от 26 февраля 2007 года (дело № А40-52498/2011).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2011 г. в отдельное производство выделены требования об обращении взыскания на недвижимое имущество и переданы по подсудности в Арбитражный суд Новосибирской области. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

По правилам статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченного залогом недвижимости, установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 20 декабря 2011 года по делу №  А40-52498/11.

Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Суд первой инстанции, оценив с учетом положений статей 65, 71  АПК РФ представленные в дело доказательства, с учетом соглашения сторон, достигнутого при заключении договоров, определил начальную продажную цену заложенного имущества по залоговой стоимости и  правомерно удовлетворил исковые требования.

Доводы ответчика о том, что требование об обращении взыскания на права аренды  земельных участков в отдельное производство из основного дела не выделялось, является дополнительным требованием, и не могло быть рассмотрено в суде первой инстанции, подлежит отклонению.

 Из резолютивной части определения Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2011 года по делу № А 40-52498/11-98-438 следует, что в отдельное производство с присвоением отдельного (нового) порядкового номера выделены требования истца об обращении взыскания на недвижимое имущество. Арбитражным судом г. Москвы рассматривались требования о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное движимое имущество по договору о кредитной линии № 052/2007 от 22 февраля 2007 года и договору о залоге товаров в обороте № 112 от 22 февраля 2007 года,  заключенным с ООО «Новые технологии защиты растений». Все требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество были выделены в отдельное производство и направлены на рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Соответственно, все требования об обращении взыскания на недвижимое имущество, перечисленные в двух договорах залога имущества (ипотеки) № 113 от 22 февраля 2007 года, № 114 от 26 февраля 2007 года были выделены в отдельное производство. Указанные требования не подлежали рассмотрению в рамках основного иска в Арбитражном суде г. Москвы. В ходе рассмотрения дела в Арбитражном суде Новосибирской области истец реализовал свое право предоставленное ему на основании статьи 49 АПК РФ и уточнил исковые требования, том числе просил обратить взыскание на права аренды, вытекающие их договоров залога. Предмет иска  не был изменен, а был  лишь конкретизирован. Уточнения судом первой инстанции обоснованно приняты.

Ссылка подателя жалобы на положения пункта 1 статьи 62.1 Закона об ипотеки № 102-ФЗ и доводы о том, что земельные участки, являющихся предметом залога, не могли быть переданы в ипотеку, поскольку не предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства, подлежит отклонению.

В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Из пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» следует, что право аренды может являться предметом залога.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 1 статьи 63 Федерального закона № 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Федерального закона № 102-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 62.1 Федерального закона № 102-ФЗ определено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, Федеральный закон № 102-ФЗ по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2013 по делу N А46-31891/2012).

Установленные в пункте 1 ст. 62.1, и ст. 63 Закона об ипотеке ограничения распространяются на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (позиция изложена в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

В данном случае права по договорам аренды земельных участков были ответчиком  заложены одновременно с ипотекой принадлежащих ему на праве собственности зданий и сооружений, находящийся на этом участке, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. И поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.

Довод ответчика о том, что ООО «Искитимрезерв» по договору залога   № 113 от 22 февраля 2007 года, а ООО «Искитимресурс» по договору залога              № 114 от 26 февраля 2007 года, в момент их заключения, не вправе были передавать в залог права аренды на соответствующие земельные участки, поскольку ими не было получено согласие на такую передачу от остальных соарендаторов, является несостоятельным.

В соответствии с пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные