Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 по делу n А45-20941/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Из указанных норм права следует, что основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащего исполнение должником обеспеченного залогом обязательства.

Факт ненадлежащего исполнения основным должником подтвержден материалами дела. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" (далее - Информационное письмо от 15.01.1998 N 26), если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Как следует из материалов дела, Банком в качестве начальной продажной стоимости имущества, на которое заявлено требование об обращении взыскания, предлагалось на спорное имущество установить данную стоимость в размере залоговой стоимости этого имущества определенной в договоре ипотеки.

Ответчиком каких-либо возражений или доказательств, опровергающих заявленную стоимость залогового имущества его реальной рыночной стоимости в суде первой инстанции, также как в суде апелляционной инстанции в порядке статьи 65 АПК РФ не приведено.

Ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости залогового имущества сторонами не заявлялось.

Принимая во внимание указанные правовые нормы, суд первой инстанции правомерно обратил взыскание на спорное недвижимое имущество, являющееся предметом залога, установив его начальную продажную цену, исходя из его залоговой стоимости, определенной сторонами в договорах об ипотеке (залоге) земельных участков от 23.11.2009 года №№ 092500/0074-7.10/1, 092500/0074-7.10/2, 092500/0074-7.10/3, 092500/0074-7.10/4 от 23.11.2009 № 092500/0074-7.2/3.

Рассматривая требования об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены предметов залога в размере залоговой стоимости, с реализацией на публичных торгах суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Как следует из материалов дела спорный договор об ипотеке содержит все существенные условия.

В соответствии со статьей 28.1 Федерального закона "О залоге" реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

Предусмотренный статьей 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве" порядок продажи с публичных торгов требует установления начальной продажной цены на основании решения суда.

Стороны установили залоговую стоимость заложенного имущества в договорах об ипотеке (залоге) земельных участков от 23.11.2009 года №№ 092500/0074-7.10/1, 092500/0074-7.10/2, 092500/0074-7.10/3, 092500/0074-7.10/4 от 23.11.2009 № 092500/0074-7.2/3, таким образом, сочли эту стоимость справедливой и соответствующей рыночной.

Доказательств иного в материалы дела не представлено.

При определении начальной продажной цены имущества суд определяет указанную цену имущества по его оценочной рыночной стоимости, что не противоречит условиям договоров и "Положению о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и иной приравненной к ней задолженности", утвержденному Центробанком РФ от 26.03.2004 N 254-П. Понятие справедливой стоимости залога, определено как цена, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно установленный срок.

Довод апеллянта о не исследованности судом первой инстанции вопроса о заключенности договоров от 23.11.2009 года №№ 092500/0074-7.10/1, 092500/0074-7.10/2, 092500/0074-7.10/3, 092500/0074-7.10/4 об ипотеке (залоге недвижимости), по причине того, что в нем не согласованы существенные условия, предусмотренные законодательством,  подлежит отклонению апелляционным судом как необоснованный.

Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 данной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с общими положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что  договоры ипотеке (залоге) земельных участков от 23.11.2009 №№ 092500/0074-7.10/1, 092500/0074-7.10/2, 092500/0074-7.10/3, 092500/0074-7.10/4 от 23.11.2009 № 092500/0074-7.2/3, содержат все существенные условия, признаются заключенными.

Кроме того, стороны в договоре залога установили залоговую стоимость заложенного имущества.

Как верно установлено судом первой инстанции, применение залоговой стоимости к определению начальной продажной цены заложенного имущества соответствует также «Положению о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам., ссудной и иной приравненной к ней задолженности», утвержденному Центробанком РФ от 26.03.2004 № 254-П, где дано понятие справедливой стоимости залога, т.е. такой его цены, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180-ти дней.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том,  что обращая взыскание на имущество находящееся на территории Алтайского края, суд первой инстанции нарушил нормы о подсудности, отклоняется апелляционным судом ка несостоятельный, основанный на неверном толковании норм материального права.

Статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено общее правило о предъявлении иска в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика, положениями частей 4, 7 статьи 36 АПК РФ истцу предоставлено право на предъявление иска, вытекающего из договора, в котором указано место его исполнения.

Специальные нормы о подсудности, не допускающие ее изменения сторонами спора и подлежащие применению только в установленных случаях, содержатся в статье 38 АПК РФ, частью 1 которой определено, что иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Абзацем третьим пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22) установлено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, данное положение Постановления от 29.04.2010 № 10/22 устанавливает неисчерпывающий перечень исков, относящихся к категории исков о правах на недвижимое имущество.

Однако, несмотря на неисчерпывающий характер этого положения, оно не предусматривает отнесения исков, предметом которых являются требования не вещного, а обязательственного характера, к искам, к которым применяются правила об исключительной подсудности.

При этом с учетом закрепленных в законодательстве положений о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество и правовой позиции, сформулированной в пункте 52 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, в случае принятия судом решения об удовлетворении предъявленного продавцом недвижимой вещи иска об обязании покупателя исполнить договор купли-продажи в части ее оплаты, такое решение ни прямо, ни косвенно не может рассматриваться как предусматривающее, что при его исполнении (принудительном или добровольном) должна быть осуществлена государственная регистрации перехода права на недвижимое имущество или внесение иной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней (далее – ЕГРП).

Исходя из вышеуказанных разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество не направлены на установление судом каких-либо прав истца на заложенное имущество, а направлены на исполнение залогодателем своих обязательств по договору о залоге недвижимости.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество это не повлечет за собой необходимости в дальнейшем осуществления государственной регистрации перехода права собственности на заложенное имущество с залогодателя на залогодержателя, поскольку предметом исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество является требование обязательственного характера, а именно: требование, направленное на исполнение залогодателем обязательств заемщика по погашению задолженности за счет заложенного имущества, то есть за счет денежных средств, вырученных от продажи на торгах заложенного имущества.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что,  исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество не относятся к категории исков о правах на недвижимое имущество, на предъявление которых распространяется исключительная подсудность, установленная в части 1 статьи 38 АПК РФ.

Апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции, полагает, что поскольку в рассматриваемом случае положения части 1 статьи 38 АПК РФ применению не подлежат, иск обоснованно предъявлен истцом в Арбитражный суд по правилам общей подсудности.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворении исковых требований и обращении взыскания на заложенное имущество по договорам об ипотеке (залоге) земельных участков от 23.11.2009 №№ 092500/0074-7.10/1, 092500/0074-7.10/2, 092500/0074-7.10/3, 092500/0074-7.10/4 от 23.11.2009 № 092500/0074-7.2/3, заключенных в обеспечение обязательства по договору кредитной линии от 23.11.2009 № 092500/0074 между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "ТД САХО Химпром".

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу – не подлежащей