Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 по делу n А45-16453/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                               Дело № А45-16453/2013

26 декабря 2013 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ходыревой Л.Е.,

судей:  Журавлевой В.А., Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания     помощником судьи Романовой Ю.А. с применением средств аудиозаписи

при участии в заседании:

от истца Алексеева Ю.А. по доверенности от 16.12.2013 (на 3 года)

от ответчика Целицкий Д.Н. по доверенности от 11.02.2013 (на 3 года), Калыгина Е.В. по доверенности от 01.11.2013 (на 3 года)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал-Новосибирск»

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 29 октября 2013 года по делу № А45-16453/2013 (судья Остроумов Б.Б.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК», г. Санкт-Петербург, (ОГРН 1077847626284, ИНН 7804373118) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал-Новосибирск», г. Новосибирск, (ОГРН 1025401906639, ИНН 5405230467) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды №ОДДА/02-03 от 10.02.2010г., выраженного в уведомлении № 796/1 от 30.08.2013 г.,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК» (далее - истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал-Новосибирск» (далее - ответчик, арендодатель) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды № ОДДА/02-03 от 10.02.2010 г., выраженного в уведомлении № 796/1 от 30.08.2013 г.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29 октября 2013 года иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, ООО «Торговый квартал-Новосибирск» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:

-  суд при рассмотрении данного дела неправильно применил положения ст. 450 , ст. 619 Гражданского кодекса РФ и не применил ст. 310, ст. 421, п. 3 ст. 450 ГК РФ; суд неправомерно исследовал существенность нарушений, допущенных арендатором;

- суд неправомерно оценил допущенные арендатором нарушения как несущественные, кроме того, ООО «КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК» нарушило требования к коммерческой деятельности согласно подп. 7.3..3 договора; суд не вправе был дополнительно оценивать существенность нарушений со стороны арендатора, уже установленную сторонами в договоре;

- в акте от 02.08.2013 г. не отражены повторно выявленные арендодателем нарушения, так как ответчик при проведении более ранней проверки 30.07.2013 г. уже зафиксировал факт их не устранения в 30-дневный срок с момента получения уведомления (28.06.2013 г.).

Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе. В судебном заседании представители апеллянта поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении.

ООО «КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК» в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Кроме того, представила для приобщения к материалам дела заключение ООО «Эксперт 01» от 22.12.2013 №286/12-13 по результатам обследования помещений, арендуемых ООО «КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК», опровергающее, по мнению  истца, позицию апеллянта о не устранении истцом пп. 5-9 Уведомления .

В силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу. На основании указанной нормы суд апелляционной инстанции в целях более полного и всестороннего рассмотрения дела и даче оценки всем доводам апеллянта приобщил указанный документ к материалам дела.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон,  суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен основной долгосрочный договор аренды № ОДДА/02-03 от 10.02.2010 г., по условиям которого ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 5 176 кв.м., в составе здания торгового и культурно-развлекательного центра «Сибирский Молл», расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 238 (п. 1.1 договора аренды). Срок действия договора определен сторонами в п. 7.1 и составляет 20 лет.

Договор аренды зарегистрирован 28.06.2012 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

06.09.2013 г. арендодатель представил арендатору уведомление № 796/1 от 30.08.2013 г., в котором, перечислив нарушения, выявленные в ходе проверок, указал, что арендатором не устранены в полном объеме все нарушения, в связи с чем на основании п.п. 7.3.2,7.3.3,7.4 договора уведомил об одностороннем расторжении договора аренды с момента получения уведомления. В качестве нарушений арендодатель указал, что арендатором установлен подвесной потолок «армстронг», в то время как необходимо было установить потолок «грильято», данным потолком перекрыты и уменьшены зона действия оросительной системы пожаротушения, а также арендатором были нарушены правила товарного соседства продовольственных продуктов, в производственных цехах кафе отсутствуют сливные трапы с уклоном пола к ним, посетители употребляют пиво в помещениях КИНО СИТИ, в коридоре в осях 24-25/с-т загроможден эвакуационный путь, в кинопроекционной на пожарном кране расположены посторонние предметы, не назначены два уполномоченных сотрудника, имеющих доверенность на получение корреспонденции и представление интересов арендатора, ООО «КиноСИТИ» установлен запрет посещать кино со своими продуктами питания, в коридорах служебных помещений в осях 22-23/ж-к двери служебных помещений имеют ширину дверного полотна 0,9 м. и открываются наружу, при этом ширина горизонтального участка пути эвакуации из служебных помещений составляет 0,4 метров.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК» в арбитражный суд с соответствующим иском.

Принимая судебный акт об удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из недействительности сделки - одностороннего отказа ответчика от исполнения основного долгосрочного договора аренды № ОДДА/02-03 от 10.02.2010 г., выраженного в уведомлении № 796/1 от 30.08.2013 г., поскольку она не соответствует положениям ст. 450 , ст. 619 ГК Гражданского кодекса РФ и не согласуется с условиями договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.

В соответствии с положениями  статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Как следует из материалов дела и установлено судом, пункты 7.3, 7.4 договора аренды предусматривают, что арендодатель вправе в одностороннем, внесудебном порядке отказаться от исполнения основного долгосрочного договора в целом или в части в случае осуществления арендатором перепланировки, переустройства, реконструкции, ремонта арендуемого помещения с нарушением положений подраздела 3.2 договора аренды (п. 7.3.2), а также в случае нарушения арендатором требований к коммерческой деятельности арендатора и не устранения данного нарушения в течении 30 дней после письменного уведомления арендодателя (п. 7.3.3 договора).

В случаях, предусмотренных п. 7.4 договора аренды, обязательства арендодателя считаются прекратившимися в целом или в соответствующей части с даты получения арендатором письменного уведомления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Согласно приложению № 2 к договору аренды, стороны договора специально закрепили следующие требования к коммерческой деятельности арендатора: разрешенный вид коммерческой деятельности- кинопрокат, деятельность ресторанов, баров, кафе деятельность боулинга, бильярдов, игровых автоматов без денежного выигрыша, аттракционов, проведение дискотек, презентаций, конкурсов, развлекательных шоу, конференций, массовых показов телепрограмм, другая развлекательная деятельность.

Арендатор вправе использовать в своей  коммерческой деятельности товарный знак КИНО СИТИ.

Ассортиментный перечень товаров и услуг – в ходе осуществления коммерческой деятельности арендатор вправе осуществлять реализацию исключительно тех товаров и услуг, которые указаны в настоящем разделе. Раздел А. Перечень товаров, реализуемых арендатором на условиях исключительно права продажи на территории Центра: воздушная кукуруза (поп-корн) в готовом виде. Раздел Б. Перечень товаров, реализуемых Арендатором без исключительного права продажи на территории Центра: ассортимент продукции баров, кафе, продукция сопутствующая кинопоказу. Раздел В. Перечень услуг, оказываемых арендатором на условиях исключительно права оказания на территории Центра: кинопрокат, боулинг. Раздел Г. Перечень услуг, оказываемых арендатором без исключительного права оказания на территории Центра: услуги по проведению дискотек, презентаций, конкурсов, развлекательных шоу, конференций, массовых показов телепрограмм.

Кроме этого, в разделе договора аренды «применяемая терминология» стороны договора установили, что «коммерческая деятельность» означает согласованную с Арендодателем и указанную в приложении № 2 к настоящему договору деятельность арендатора в соответствии с полученными лицензиями и разрешениями государственных органов, осуществляемую им в арендуемом помещении.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из анализа нарушений, выявленных в ходе проверок и послуживших основанием для одностороннего расторжения арендодателем договора аренды по п. 7.3.3 следует, что все нарушения являются легко устранимыми и прямо не подпадают под понятие «коммерческая деятельность», которую определили для себя стороны договора. Нарушения, связанные с шириной проема в служебных помещениях, так же прямо не подпадают под понятие «коммерческая деятельность» арендатора.

Различие понятий «коммерческая деятельность» и «требования к коммерческой деятельности», на которое ссылается апеллянт, не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, обоснованно указавшего, что  основания для расторжения договора, изложенные в уведомлении № 796/1 от 30.08.2013 г., не являются существенными и не подпадают под условия, предусмотренные ст. 450 , ст. 619 ГК РФ.

Позиция апеллянта о неправомерном исследовании судом первой инстанции факта существенности нарушений,