Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 по делу n А45-16453/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

допущенных арендатором, признается судом апелляционной инстанции необоснованной; суд первой инстанции анализировал основания расторжения договора с учетом положений ст. 450, ст. 619 ГК РФ именно  в совокупности с толкованием условий договора между сторонами с анализом фактических обстоятельств по делу.

Кроме того, из письма арендатора № 80 от 24.07.2013 г., следует, что им были направлены на согласование проектная документация на устройство трапов в помещениях овощного и мясо-рыбного цехов, при этом из соответствующих положений договора аренды следует, что данные работы, до начала их выполнения арендатором, должны быть согласованы с арендодателем. 20.08.2013 г. арендодатель направил повторное письмо с аналогичной просьбой. Из письма № 51 от 16.04.2013 г. следует, что арендатор предоставил арендодателю список ответственных лиц. Из повторного письма № 66 от 16.05.2013 г. следует, что арендатор предоставил арендодателю копии доверенностей уполномоченных лиц в получении корреспонденции и представления интересов арендатора в отношениях с арендодателем.

Также из последнего акта проверки от 02.08.2013 г. следует, что нарушений, на которые ссылается ответчик в своем уведомлении об отказе исполнения договора аренды, не установлено.

Ссылка апеллянта на акт от 02.08.2013 г., в котором не отражены повторно выявленные арендодателем нарушения, так как ответчик при проведении более ранней проверки 30.07.2013 г. уже зафиксировал факт их не устранения в 30-дневный срок с момента получения уведомления (28.06.2013 г.), не принимается во внимание судом; из содержания акта не следует, что имеются иные нарушения.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается имеющееся в материалах дела заключение ООО «Эксперт 01» от 22.12.2013, согласно которого на момент осмотра на арендуемых у ООО «КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК» нарушения, отраженные в пп. 5-9 Уведомления, устранены.

Кроме того, в соответствии с п. 13.1 договора аренды, стороны установили, что все споры и разногласия, возникающие в связи с исполнением обязательств по договору аренды стороны будут стремиться урегулировать путем переговоров. Разрешая вопрос об обоснованности принятия арендодателем решения о расторжении договора, суд принимает во внимание, что по смыслу положений статей 450, 452, 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестной стороне, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Стороны договора, действуя добросовестно и разумно при исполнении принятых на себя обязательств должны способствовать сохранению договорных отношений, что в свою очередь ведет к стабильности предпринимательской деятельности для каждой из сторон.

В качестве оснований расторжения договора аренды по п. 7.3.2 послужило несоответствие выполненного в осях «22-24/Б-В» подвесного потолка типа «армстронг», хотя согласно проекту 45-08/10-АР подвесной потолок должен быть типа «Грильято GL 15». Сторонами указанное обстоятельство не отрицалось. В качестве обоснования отказа от исполнения договора, ответчик ссылался на нарушение арендатором п. 3.2 договора аренды, предусматривающего выполнение перепланировки, переустройства, реконструкции, ремонта помещения в соответствии с проектной документацией, согласованной с арендодателем.

До заключения основного договора аренды (10.02.2010 г.), 13.05.2009 г. между арендодателем и арендатором был заключен предварительный договор аренды, согласно которому (п. 2.6 приложение 6 к предварительному договору) обязанность по монтажу потолков (за исключением монтажа несущей конструкции крепления подшивного потолка из ГКЛ в кинозалах) возложена на арендатора.

Из монтажной схемы потолков (рабочая документация от 2010 года с шифром 45-08/10-АР) следует, что в арендуемых помещениях потолок типа «Грильято GL 15» был запроектирован в площади 581 кв.м., а в оставшейся площади 1033,4 кв.м. были запроектированы иные потолки («армстронг», и другое).

При этом из указанного документа следует, что в осях «22-24/Б-В» площадь запроектированного потолка «Грильято GL 15» составляет 37,8 кв.м. ((9м+9м) х 2,1м).

Из акта от 11.08.2010 г. следует, что представители сторон констатировали факт выполнения рамы подвесного потолка и возможность приступить к производству работ по устройству подвесного потолка, при этом согласно исходящего письма № 242 от 01.03.2011 г. арендодатель указывает о том, что арендатором не устранены недоделки, в частности не представлены акты на скрытые работы на устройство подвесных потолков, из чего следует, что потолки на указанную дату были выполнены. Далее, сторонами составлен акт от 25.08.2011 г., согласно которого представители сторон констатировали факт устранения всех строительных недоделок согласно письму № 242 от 01.03.2011 г.

После этого, согласно акту от 30.07.2013 г. стороны установили (п.4), что в осях «22-24/Б-В» в коридоре, подвесной потолок типа «армстронг» частично заменен на подвесной потолок типа «грильято», что указывает о начале работ арендодателя по устранению нарушений запроектированных решений по устройству подвесного потолка.

При этом, судом правомерно учтено то обстоятельство, что после возведения потолка с нарушением проектных работ Арендодатель в 2011 г. не высказывал замечаний в этой части, из всего объема выполненного потолка Арендодатель  указывает о необходимости в замене только 2,3 % (и менее) от всего объема смонтированного в нарушение проекта потолка, который к тому же до отказа Арендодателя от исполнения договора был частично заменен Арендатором на требуемый потолок типа «Грильято GL 15», в связи с чем правомерно не усмотрел, что действиями Арендатора Арендодателю причинен какой - либо ущерб либо нарушены права Арендодателя настолько, насколько это позволяло бы ему отказаться от исполнения договора аренды.

Применительно к доводам ответчика о допущенных нарушениях норм противопожарной безопасности суд первой инстанции правомерно указал, что, исходя из положений ст. 619, п.2 ст. 450 ГК РФ, в этом случае Арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности его расторжения в одностороннем бессудебном порядке по основанию нарушения Арендатором обязательств по п. 2.3.12.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В связи с правилами указанной статьи уведомление ответчиком истца о расторжении договора является односторонней сделкой.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент получения арендатором уведомления о расторжении договора 06.09.2013 г.) требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании изложенных норм, суд первой инстанции правомерно признал односторонний отказ ответчика от исполнения основного долгосрочного договора аренды №ОДДА/02-03 от 10.02.2010 г., выраженный в уведомлении № 796/1 от 30.08.2013, недействительной сделкой.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции           

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 октября 2013 года по делу № А45-16453/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.

  Председательствующий                                                 Л.Е. Ходырева

               Судьи                                                                   В.А. Журавлева

                                                                                             Н.В. Марченко