Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу n А67-2501/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

законами.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из пункта 3 статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вышеизложенные правила ЗК РФ и ГК РФ применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В пункте 14 Постановления № 11  разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как следует из материалов дела, объект незавершенного строительства расположенный по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 58, стр. 64 получен заявителем в собственность от Алексеенко С.В. на основании заключенного договора об учреждении, который, в свою очередь, приобрел данный объект у ООО «ПИК «Успех». Земельный участок под данным объектом, принадлежавшим ранее ООО «ПИК «Успех», был предоставлен последнему в аренду на основании постановления мэра г. Томска от 09.07.2007 № 1759з (с изменениями от 14.11.2008 № 2037з) и договора аренды от 13.07.2007 № ТО-21-17098.

Таким образом, исходя из принципа единства правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, изложенного в разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства от ООО «ПИК «Успех» к Алексеенко С.В., а затем от Алексеенко С.В. к ООО «Парма», к последнему с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (27.11.2012) в силу закона перешло право аренды соответствующей части земельного участка, занятого этим объектом, и необходимой для завершения строительства объекта, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а также право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок.

Право собственности ООО «Парма» на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 27.11.2012, что подтверждается копией свидетельства о праве собственности 70-АВ № 355626.

Из представленной заявителем выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 02.04.2013 следует, что собственниками объекта незавершенного строительства по адресу: г. Томск, пр. Кирова, д. 58, стр. 64 до ООО «Парма» являлись: открытое акционерное общество «Сибэлектромотор» (далее – ОАО «Сибэлектромотор») (до 06.06.2002), общество с ограниченной ответственностью «Системы контроля» (до 06.02.2004), ООО «ПИК «Успех» (до 15.02.2011), Алексеенко С.В. (до 27.11.2012).

Также из материалов дела следует, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200018:0360 площадью 4981,9 кв. м (адрес: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6), в отношении которого между муниципальным образованием «город Томск» и ООО «ПИК «Успех» заключен договор аренды от 13.07.2007 № ТО-21-17098 (с учетом дополнительных соглашений) для строительства гаража-стоянки, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 10.08.2007 № 70-70-01/141/2007-127.

Разрешенное использование земельного участка в соответствии с его кадастровым паспортом - для завершения строительства административного здания и гаражей.

14.08.2007 ООО «ПИК «Успех» получено разрешение на строительство гаража-стоянки. В соответствии с проектом объекта «Гараж-стоянка по пр. Комсомольскому, д. 68/6 в г. Томске» ООО «ПИК «Успех» на спорном земельном участке, помимо объекта незавершенного строительства по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 58, стр. 64, запланировало возвести гараж-стоянку по пр. Комсомольскому, 68/6.

Согласно сведениям из ЕГРП 02.12.2008 зарегистрирована ипотека права аренды ООО «ПИК «Успех» на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200018:0360 в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве гаражных боксов в гараже-стоянке по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6 от 08.07.2008.

Как следует из выписки ЕГРП от 04.09.2013 на объект незавершенного строительства по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6 в 2012-2013 г.г. зарегистрировано право долевой собственности 72-х физических лиц – участников долевого строительства.

Таким образом, из материалов дела достоверно следует и не оспаривается по существу заявителем, что на испрашиваемом им земельном участке по адресу: г. Томск, пр. Комсомольский, д. 68/6 (кадастровый номер 70:21:0200018:0360, площадь 4981,9 кв.м) расположены 2 объекта незавершенного строительства: один – принадлежащий в настоящее время ООО «Парма» (свайное поле), и второй объект, не принадлежащий заявителю и на который зарегистрировано право долевой собственности 72 граждан.

Указанное также подтверждается актом обследования земельного участка от 25.04.2013 с приложенными к нему фотографиями.

Позиция департамента о том, что для внесения изменений в договорные отношения по аренде земельного участка необходимо представить согласие залогодержателей на переход права аренды, изложенная в письме от 13.03.2013 № 1910, была предметом оценки суда первой инстанции, признана неправомерной, в отзыве на апелляционную жалобу заинтересованное лицо выводы суда в данной части не оспаривает.

Так, из пункта 2 статьи 346 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Поскольку в данном случае имело место отчуждение не предмета залога (права аренды ООО «ПИК «Успех» земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200018:0360), а отчуждение объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке и не находившегося в залоге, принимая во внимание разъяснения в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что взаимоотношения между ООО «ПИК «Успех» и участниками долевого строительства иного объекта (гаража-стоянки), расположенного на этом же земельном участке, не могут служить препятствием для оформления права аренды ООО «Парма» на соответствующую часть земельного участка, учитывая также то, что сделки по переходу права собственности на объект незавершенного строительства от ООО «ПИК «Успех» к Алексеенко С.В. и затем к ООО «Парма», а также государственная регистрация права собственности ООО «Парма» на данный объект недвижимости не оспорены и не признаны недействительными.

При этом суд первой инстанции верно указал, что переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, в связи с чем пришел к выводу о том, что общество не лишено возможности оформить свое право на часть земельного участка и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном законом порядке.

С учетом этого, выводы суда первой инстанции о том, что в данном случае ООО «Парма» обращалось к департаменту не как к органу местного самоуправления, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком в рамках предоставленных полномочий, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № ТО-21-17098, апелляционный суд считает обоснованными и не противоречащими действующему законодательству.

При этом довод апеллянта о том, что поскольку департамент выступает арендодателем и субъектом уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком, он обязан определить подлежащий переоформлению размер земельного участка, не может быть принят апелляционным судом, поскольку не мотивирован в жалобе нормативно применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта также не смог объяснить, какими нормами действующего законодательства именно на департамент возложена такая обязанность.

Кроме этого ООО «Парма» ни в департамент, ни в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не представлен расчет действительно необходимой площади земельного участка, определенной по существующим нормативам отвода земель согласно положениям земельного и градостроительного законодательства. Соответствующие доказательства им так же не представлены. Также не представлены заявителем документы, подтверждающие, на каких условиях и в каком объеме имелись права на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства, у его прежнего собственника – Алексеенко С.В., невзирая на то, что в определениях от 28.05.2013, от 13.06.2013, от 25.07.2013, от 14.08.2013 суд первой инстанции предлагал заявителю представить такие доказательства.

Предоставление ранее ООО «ПИК «Успех» в аренду всего земельного участка площадью 4981,9 кв.м не может являться доказательством, подтверждающим необходимость предоставления ООО «Парма» земельного участка именно этого размера с учетом фактического расположения на этом земельном участке еще одного объекта недвижимости.

Поскольку на спорном земельном участке находится не только объект недвижимости, принадлежащий ООО «Парма», но и имеются другие собственники недвижимости, также расположенной на этом же земельном участке, а заявителем не представлено соглашение (договор) о порядке пользования земельного