Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 по делу n А67-3965/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                       Дело №А67-3965/2013

«29» января 2014г.

Резолютивная часть постановления объявлена 22.01.2014

Полный текст постановления изготовлен 29.01.2014

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего И.И. Терехиной,

судей  Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.И. Кардополовой,

при участии:

от истца:           Е.Г. Синицкой по дов. от 11.06.2013,

от ответчика:    Т.В. Даутия по дов. от 31.12.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Девелопмент» (№07АП-11004/13)  на решение Арбитражного суда  Томской области от 07.11.2013 по делу №А67-3965/2013 (судья Е.А. Токарев) по иску  ООО «Девелопмент» (ИНН 7017270865, ОГРН 1107017017733) к Негосударственному аккредитованному частному образовательному учреждению высшего профессионального образования Современная гуманитарная академия (ИНН 7701023168, ОГРН 1037739146048), при участии третьего лица - Земан Людмилы Петровны, о взыскании 50 000 руб.,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Томской области с  иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о взыскании с Негосударственного аккредитованного частного образовательного учреждения высшего профессионального образования Современная гуманитарная академия (далее - НАЧОУ ВПО СГА)  задолженности по арендной плате за период с 18.05.2011  по 24.01.2012 в сумме 869 811,24 руб.  и пени за за этот же период  в сумме 25 858,38 руб.

Определением суда от 08.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Земан Людмила Петровна.

Решением арбитражного суда от 07.11.2013 (резолютивная часть объявлена 31.10.2013) исковые требования удовлетворены частично: с НАЧОУ ВПО СГА взысканы пени в размере 312,13 руб.,  в остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «Девелопмент»  в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме,  ссылаясь на то, что:

- копия акта  приема – передачи от 20.07.2011 к договору аренды №1/1-08 от 27.03.2008, не может служить доказательством  фактической  приемки –передачи  нежилых помещений арендатором арендодателю;

- договор аренды №1/1-08 от 27.03.2008 заключен на срок более года и зарегистрирован  в установленном порядке, следовательно, и вносимые в него изменения, в том числе и соглашение о прекращении  (расторжении) подлежат регистрации;

- досрочное расторжение с 20.07.2011 договора аренды в одностороннем порядке, по инициативе ответчика (арендатора), не может быть признано состоявшимся, поскольку  противоречит  положениям договора и действующему законодательству;

- фактически нежилые помещения, арендуемые ответчиком, находились во владении и пользовании ответчика до 24.01.2012 и он был вправе выезжать из указанных помещений и возвращаться в них;

- разделом 2 договора не предусмотрено дополнительных обязательств арендатора об исчислении и удержании  НДФЛ в отношении Земан Л.П.  

В судебном заседании  представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.

НАЧОУ ВПО СГА в отзыве на апелляционную жалобу, ее представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения жалобы, указывая на то, что при вынесении решения суд исследовал и оценивал представленные  ответчиком по делу письменные доказательства препятствования со стороны собственника помещений пользованием объекта аренды и уклонения  арендодателя от исполнения своих обязанностей от приемки помещений при их освобождении арендатором, как это предусмотрено п.4.1.5 договора. Судом установлено, что с 07.07.2011 был прекращен доступ в арендованные помещения; факт пользования ответчиком нежилым помещением в период с 21.07.2011 по 24.01.2012 истцом не подтвержден. В случае одностороннего отказа стороны от договора заключение соглашения по смыслу ст.ст.450, 620 ГК РФ не требуется. Оплата арендных платежей до расторжения договора  произведена  НАЧОУ ВПО СГА в полном объеме, включая платежи НДФЛ, которые арендатор, как налоговый агент, перечислял в отношении физического лица Земан Л.П. 

Земан Л.П. отзыва на апелляционную жалобу не представило.

В соответствии с ч.3 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено без участия третьего лица, извещенного  надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 07.11.2013 в порядке ст.268 АПК РФ, апелляционный суд считает, что оснований для его  отмены или изменения не имеется.

Из материалов дела судом первой инстанции установлено, что 27.03.2008 между ООО «Томская Пресс Служба» (арендодатель) и НАЧОУ ВПО СГА (арендатор) был заключен договор аренды №1/1-08 (т.1, л.д.13-16, 120-123), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения, обозначенные на плане этажа под  №№8-22, 25-31, 33, общей площадью 476,7 кв. м, находящееся по адресу: г. Томск, ул. Енисейская, д. 37 на 1 этаже. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности. Срок аренды устанавливается с 27.03.2008, договор заключается на 5 (пять) лет.

Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 27.03.2008 (т. 1, л.д. 17).

Дополнительным соглашением №13/10 от 01.01.2011 (т. 1, л.д. 23) п.1.1 договора аренды N 1/1-08 был изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения, обозначенные на плане под  №№8-20, 25, 27, 28, 33, общей площадью 346,4 кв. м, находящиеся по адресу: г. Томск, ул. Енисейская, д. 37, на 1 этаже.

Исходя из п.2 дополнительного соглашения №13/10 от 01.01.2013 арендатор освобождает ранее арендуемые помещения №№21, 22, 26, 29-31 площадью 130,8 кв. м, расположенные на 1 этаже по адресу: г. Томск, ул. Енисейская, д. 37, и передает по акту приема-передачи. Указанные помещения были переданы арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 01.01.2011 (т. 1, л.д. 24).

Арендная плата в связи с изменением площади с 01.01.2011 установлена  в размере 401,34 руб.  за 1 кв. м и составляет 139 024,17 руб. (в том числе НДС 18%) ежемесячно. Платежи вносятся предоплатой не позднее 15-го числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов (п.п.2.1, 2.2).

С 17.05.2011 собственником спорных нежилых помещений, является Земан Л.П., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2011 N 70-АВ 141221 (т. 1, л.д. 26).

20.02.2013 собственником нежилых помещений - Земан Л.П. в адрес ответчика была направлена претензия (т. 1, л.д. 27) с требованием об оплате задолженности по арендной плате за период с 18.05.2011 года по 24.01.2012 в общей сумме 869 811,24 руб. и пени за просрочку платежей в размере 25 858,38 руб.

25.03.2013 года между Земан Л.П. (цедент) и ООО «Девелопмент» (цессионарий) заключен договор цессии № Ц/1-2013 (т. 1, л.д. 32-33), согласно которому право требования указанной выше задолженности и пени к должнику - НАЧОУ ВПО СГА передано истцу.

Уведомление о состоявшейся уступке права требования было получено ответчиком и по  результатам его рассмотрения в адрес Земан Л.П.  направлен ответ о том, что договор аренды N 1/1-08 от 27.03.2008 расторгнут с 20.07.2011, помещения освобождены, в связи с чем требования по оплате задолженности по арендной плате безосновательно (т. 1, л.д. 31, 95).

Полагая, что НАЧОУ ВПО СГА ненадлежащим образом исполнила обязательства по внесению арендной платы ООО «Девелопмент» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком представлены доказательства препятствования со стороны собственника помещений (арендодателя) в пользовании объектом аренды, и, следовательно, односторонний отказ от исполнения договора аренды, оформленный уведомлением от 24.05.11 и претензией от 08.07.2011, соответствует с нормам ГК РФ и условиям договора аренды №1/1-08 от 27.03.2008  об одностороннем расторжении договора по требованию арендатора.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений ст.450 ГК РФ  в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктами 6.2, 4.1.4 договора аренды  №1/1-08 от 27.03.2008 предусмотрено, что арендатор имеет право расторгнуть договор при нарушении арендодателем обязанности не препятствовать пользованию нежилым помещением, а также гарантировать, что иные лица, имеющие права и притязания на нежилое помещение, не будут препятствовать пользованию нежилым помещением в течение срока действия настоящего договора. При этом в силу п. 4.2.6 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения, как в связи с истечением срока договора, так и при досрочном расторжении договора, и сдать нежилое помещение и имущество по акту приема-передачи с учетом естественного износа.

В качестве основания досрочного расторжения договора аренды со стороны ответчика явились действия арендодателей (как ООО «Томская Пресс Служба», так и Земан Л.П.), препятствующие пользованию объектом аренды, выразившиеся,  в том числе, и в прекращении с 07.07.2011 доступа сотрудников и студентов академии в арендованные помещения, а также в своевременном и точном выполнению арендатором обязательств по оплате арендной платы.

Частью 1 ст.622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.2 ст. 355 ГК РФ).

По смыслу вышеназванных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма. Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.

Вместе с тем, согласно п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №66  от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований расторжения договора аренды в одностороннем порядке, и доказательств, подтверждающих уклонение арендодателя от приемки данных помещений, в связи с чем  помещения возвращены арендатором 20.07.2011 по акту, подписанному НАЧОУ ВПО СГА, поскольку представитель арендодателя, извещенного о времени и месте передачи помещений, на осуществление приемки-передачи не явился.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются уведомлением от 24.05.2011 и претензией  от 08.07.2011, направленных в адрес Земан Л.П.  о досрочном расторжении договора аренды  №1/1-08 от 27.03.2008 с 20.07.2011 и необходимости направить уполномоченного представителя для подписания акта приема-передачи  (т.1, л.д. 96-99),  письмом Контрольного комитета Администрации Томской области от 22.07.2011 (т. 1, л.д. 104), из которого следует, что  обращение о незаконных действиях арендодателя Земан Л.П. рассмотрено с выездом на место, 20.07.2011 была проведена беседа с представителем собственника здания по ул. Енисейская, д. 37, которому разъяснены правовые последствия незаконных действий, получены гарантии не препятствовать перевозу имущества, с выездом на место 20.07.2011 установлено, что имущество Томского филиала Современной гуманитарной академии перевезено работниками филиала на другие арендуемые площади.

Кроме того, и.о.  председателя Комитета по высшему и среднему образованию  Администрации Томской области  Веснина Л.В. подтвердила факт передачи  помещений, о чем имеется отметка на  Акте приема – передачи от 20.07.2011 (т.1 л.д.62). Это же обстоятельство подтверждается Актом от 20.07.2011, составленными сотрудниками ответчика (т. 2, л.д. 13).

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной за период 18.05.2011 по 24.01.2012, в сумме 869 811,24 руб., т.к. до 20.07.2011 арендная плата была внесена, а после указанной даты  ответчик арендованными помещениями не пользовался.

По указанным выше основаниям нельзя признать обоснованным и утверждение  ООО «Девелопмент» о том, что  досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, по инициативе ответчика (арендатора), не может быть признано состоявшимся, в том числе и со ссылкой на  отсутствие у арендатора права на досрочное расторжение договора и о сохранении арендных отношений до подписания сторонами соглашения