Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 по делу n А27-5073/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью, во встречном иске отказать

ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из заявленных исковых требований в предмет доказывания по настоящему делу входит выяснение следующих обстоятельств, имеющих существенное значение:

- право истца на обращение в суд с данным иском;

- возведение самовольной постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей,

- на создание постройки не была получена необходимая разрешительная документация;

- самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В силу пункта  1 статьи  130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Статья 8 Градостроительного кодекса относит к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, и капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

Таким образом, Администрация города  Юрги наделена полномочиями по выдаче разрешений на строительство капитальных объектов законом и вправе предъявлять иски о сносе самовольной постройки, возведенной без разрешения на строительство.

Как разъяснено в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу; исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество.

Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что крыльца и отмостки возводимого жилого дома выходят за пределы земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:1148, принадлежащего ООО «Домстрой» на праве собственности. Данное обстоятельство не отрицается и ООО «Домстрой», вместе с тем, ответчик полагает, что это не является основанием для отказа во встречном иске.

Согласно абзацу 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

 Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка.

Согласно статье 8 названного Кодекса данные полномочия находятся в компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении сельскохозяйственных земель и органов местного самоуправления в отношении других категорий земель.

Кроме того, в силу пункта 22 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка.

 Ответчиком по такому иску является застройщик.

 В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

В границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:27339, который примыкает  к земельному участку с кадастровым номером  42:36:0102001:1148, и на который выходят отмостки и крыльца спорного дома, относится к категории земель с неразграниченным правом собственности, и находится в границах Юргинского городского округа и в кадастровом квартале № 42:36:0102001.

Данный земельный участок сформирован  в размере площади 2338 кв.м. для  размещения многоэтажного жилого дома, сформирован и в дальнейшем будет выставлен на аукцион.

Жилой дом , построенный ответчиком выходит за граница и на территорию вновь сформированного земельного участка, доказательств каких –либо прав на вновь сформированный земельный участок ответчик не представил.

Доводы ООО «Домстрой» о том, что данное обстоятельство не влияет на право собственности ответчика на спорный жилой дом, отклоняются апелляционным судом как не соответствующие правовым нормам.

Ссылки  ООО «Домстрой» , изложенные им в апелляционной жалобе, о том, что данный  земельный участок сформирован дополнительно  к  земельному участку Общества надуманны, опровергаются  представленными в материалы дела копией кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:27339, а также  схемой расположения земельного участка.

Для того, чтобы приобрести данный земельный участок  площадью 2338 кв.м. необходимо соблюсти процедуру участия в аукционе.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с иском о сносе самовольной постройки могут обращаться собственники земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки; с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

К таковым уполномоченным органам следует отнести органы местного самоуправления.

ООО «Домстрой» обращалось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании незаконным решения КУМИ г. Юрги в виде письма от 22.11.2011 исх. № 01-12/9780; обязании КУМИ г. Юрги предоставить в аренду на срок строительства незавершенного строительством жилого дома по ул. Фестивальная, 10, г. Юрги земельный участок для строительства площадью 4798 кв.м., с кадастровым номером № 42:36:0102001:24698, по ул. Фестивальная, строительный номер 2/4 без проведения аукциона.

11.09.2012 года Арбитражным судом Кемеровской области вынесено решение по делу № А27-7812/2012, вступившее в законную силу, об отказе в удовлетворении требований ООО «Домстрой» о признании незаконным решения КУМИ г. Юрги, оформленного письмом от 22.11.2011 года № 01-12/9730, в той части, которая касается предоставления испрашиваемого земельного участка на праве аренды в порядке ст. 30.1. Земельного кодекса РФ, а именно, в рамках процедуры аукциона.

Администрацией в отзыве на апелляционную жалобу указано, что в настоящее время проведение аукциона невозможно, поскольку  на земельном участке находятся самовольно выстроенные ООО «Домстрой» объекты.

Из материалов дела так же усматривается, что Постановлением Администрации г. Юрги от 17.09.2013 года № 1513, сведения о земельном участке с кадастровым номером №42:36:0102001:24698 аннулированы, а сформирован новый земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:27339.

Согласно письму Минэкономразвития РФ от 31 августа 2011 года № ОГ-Д23-1168,  один объект недвижимости (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что возведенный объект трех-этажный трех-подъездный тридцати-шести-квартирный дом, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Фестивальная, 10, создан с нарушением градостроительных норм и правил, без разрешения на строительство, а также  выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:1148, в связи с чем,  обладает признаками самовольной постройки.

Признавая спорный объект самовольной постройкой,  суд апелляционной инстанции признает за Администрацией города Юрги заинтересованность  в предъявлении  данного требования, и нарушенное право, подлежащее восстановлению и защите.

Восстановление нарушенного права возведением самовольной постройки осуществляется путем ее сноса.

  При таких обстоятельствах, требование Администрации города Юрги о сносе самовольной постройки подлежит удовлетворению.

Последствия признания объекта самовольной постройкой установлены п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Из содержания п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сохранение самовольной постройки возможно при условии наличия у лица вещного права на земельный участок и, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку лицом, заинтересованным в сохранении самовольной постройки является лицо, осуществившее строительство с нарушением установленного порядка, постольку данное лицо не может при решении вопроса о сохранении самовольной постройки быть освобождено от бремени доказывания наличия указанных условий, в том числе безопасности постройки.

Между тем, ООО «Домстрой»  не представлено доказательств соответствия постройки строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам. Не представлено также доказательств наличия проектной документации и ее соответствия указанным требованиям.

Так, в материалах дела не имеется экологической экспертизы, экспертно-эпидемиологическое заключение представлено на  земельный участок, а не на возведенный жилой дом.

Также, из материалов дела видно, что спорная самовольная постройка частично возведена за пределами земельного участка, находящегося в собственности ООО «Домстрой», без получения соответствующих разрешений, таким образом, отсутствуют основания для признания за ООО «Домстрой» права собственности на спорную самовольную постройку и удовлетворения встречного иска.

Кроме того, апелляционным судом отмечается, что Обществом допущено злоупотребление правом.

Так, в отсутствие разрешения на строительство, ООО «Домстрой» были размещены объявления о продаже недвижимого имущества в строящемся доме, с целью привлечения инвестиций в строительство.

Кроме того, у Общества не имелось правоустанавливающих документов на возводимый объект недвижимости.

Несмотря на эти обстоятельства, Общество заключало с инвесторами  - физическими лицами договоры на строительство жилых квартир в спорном доме, не регистрируя их в установленном порядке,  не предоставляя инвесторам объективную информацию.

Кроме того, следуя материалам дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:1148 сформирован под 5-ти этажный 121-квартирный жилой дом, и расчет дополнительного земельного участка проводился проектной организацией ООО «Юргапроект» исходя из:   количества квартир 121 (общая площадь квартир – 6157,3 кв.м.) и  количества жителей 342 человека (6157,3/18, где 18 кв.м. – социальная норма площади на 1 человека).

В возведенном  ООО «Домстрой» жилом доме – 36 квартир, 3 этажа, 3 подъезда.

Таким образом, данными  действиями, в целях привлечения денежных средств,