Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 по делу n А67-2109/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                            Дело № А67-2109/2013                                                                                                                                   

06.02.2014г. текст постановления изготовлен в полном объеме

30.01.2014г. объявлена резолютивная часть постановления суда

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

судей: В.М. Сухотиной, М.Ю. Кайгородовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Н. Клепиковой

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: без участия (извещен)

от третьих лиц: без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «ПКФ «Мария-РА» (номер апелляционного производства 07АП-11118/13) на решение Арбитражного суда Томской области от 05.11.2013г. по делу № А67-2109/2013 (судья Т.Ю. Якимович)

по иску ООО «Производственно-коммерческая фирма «Мария-РА» (ИНН 2225021331, ОГРН 1022201763517)

к ООО «Фактор» (ИНН 7017274933, ОГРН 1107017021759)

третьи лица: ООО «Энергокомфорт». Единая Томская сбытовая компания», ООО «Томскводоканал», ОАО «ТГК-11» в лице Томского филиала и Корепанов Олег Рудольфович

о взыскании 2 491 997, 51 руб.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Мария-РА» (далее по тексту ООО «ПКФ «Мария-РА», истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Фактор» (далее ООО «Фактор», ответчик) о взыскании 1 479 839,08 руб. неосновательного сбережения по оплате текущего содержания нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 122 общей площадью 1004,90 кв.м., начисленного за период с 29.12.2011г. по 24.01.2013г. и 185 929,05 руб. задолженности за содержание имущества по договору аренды нежилых помещений от 25.01.2013г. за период с 25.01.2013г. по 28.02.2013г. (л.д. 40-41, т.3).

Определением суда от 04.06.2013г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено ООО «Энергокомфорт». Единая Томская сбытовая компания» (л.д. 23-24 т.3).

Кроме того, ООО «ПКФ «Мария-РА» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к ООО «Фактор» о взыскании задолженности по арендной плате за март 2013 года по договору аренды нежилых помещений от 25.01.2013г. в размере 350 000 руб.

Исковое заявление было принято к производству суда, делу присвоен  номер А67-4333/2013.

Определением суда от 16.08.2013г. дела № А67-2109/2013 и № А67-4333/2013 были объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А67- 2109/2013 (л.д. 133-134, т. 3).

Определениями суда от 16.08.2013г. и от 03.10.2013г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ООО «Томскводоканал», ОАО «ТГК-11» в лице Томского филиала и индивидуальный предприниматель Корепанов Олег Рудольфович (л.д. 135-136, т. 3; л.д. 65-67, т. 5).

До разрешения спора по существу истец вновь в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил свои исковые требования и просил взыскать с ООО «Фактор» 2 491 997,51 руб., в том числе:

1) 1 479 839,08 руб. неосновательного обогащения за период с 29.12.2011г. по 24.01.2013г.;

2) 185 929,05 руб. задолженности за содержание имущества по договору аренды от 25.01.2013г. за период с 25.01.2013г. по 28.02.2013г.;

3) 826 229,38 руб.  задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.01.2013г. за февраль 2013г., март 2013г. (л.д. 91-92, т. 4).

Решением суда от 05.11.2013г. (резолютивная часть объявлена 28.10.2013г.) в удовлетворении заявленных истцом требований было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «ПКФ «Мария-РА» подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и иск удовлетворить.

В обоснование своей жалобы ее податель указал, что истец правомерно изменил размер арендной платы, поскольку условие о размере арендной платы было определено судом, распространяется на отношения сторон, сложившиеся до подписания договора, оставалось неизменным 14 месяцев и может изменять арендодателем в одностороннем порядке. Суд необоснованно отклонил довод истца о необходимости исключения из сумм, уплаченных ответчиком, суммы арендной платы, уплаченной ответчиком ИП Корепанову О.Р. за январь 2012г., поскольку истцу вступившим в законную силу решением суда по делу № А67-1059/2012 отказано во взыскании данной суммы с ИП Корепанова О.Р. Ответчик уплатил 1 137 000 руб. ненадлежащему кредитору за электроснабжение, в связи с чем суд необоснованно принял указанную сумму.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, письменных отзывов на апелляционную жалобу не поступило в суд апелляционной инстанции.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие их представителей, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 05.11.2013г., суд апелляционной инстанции установил следующее.

Решением Арбитражного суда Томской области от 10.08.2012г. по делу № А67-3276/2012 установлены следующие обстоятельства (л.д. 28-41, т. 1).

01.04.2011г. между ООО «Томские товары» (арендодатель) и ИП Корепановым О.Р. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2, согласно которому арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение, общей площадью 1 062,1 кв.м., принадлежащее арендодателю на праве собственности, включающее в себя подвал площадью 556,6 кв.м. и цоколь площадью 505,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 122, план объекта прилагается к договору (приложение № 1), характеристика объекта приведена в копии экспликации (приложение № 2).

Срок действия договора установлен в течение 5 (пяти) лет со дня его государственной регистрации (пункт 6.1).

Указанные помещения по акту сдачи-приемки от 01.04.2011г. переданы арендатору.

26.05.2011г. Управлением Росреестра по Томской области данный договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

09.05.2011г. между ИП Корепановым О.Р. (субарендодатель) и ООО «Фактор» (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения № 02/05-11, предметом которого является передача за плату во временное владение и пользование субарендатора нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 505,5 кв. м, этаж цоколь, номера на поэтажном плане 6, 60, 61, 62, по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, д. 122 (кадастровый (или условный) номер: 70-70-01/052/2010-815), и нежилые помещения общей площадью 499,4 кв.м., находящиеся в составе нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 556,6 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 26, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 213, 214, 246, 265, 266, 267, адрес объекта: г. Томск, ул. Красноармейская, 122, кадастровый (или условный) номер: 70-70-01/052/2010-816. Общая площадь арендуемых помещений составляет 1 004,9 кв.м. Арендуемые площади показаны в приложении № 2 к договору (п. 1.1 и п. 1.7 договора).

Срок действия договора составляет с 10.05.2011г. по 01.10.2013г. (п. 1.8 договора).

Имущество, арендованное по договору субаренды № 02/05-11 от 10.05.2011г. передано ООО «Фактор» по акту приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Красноармейская, 122.

02.09.2011г. Управлением Росреестра по Томской области данный договор субаренды зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Данным решением так же установлено, что помещения 31 и 32 в подвале в предмет договора не входят, поскольку они не указаны как арендуемые площади в приложении № 2 к договору субаренды (л.д. 33), при этом площадь остальных помещений, указанных в договоре субаренды (6, 60, 61, 62 в цоколе и 26, 27, 29, 30, 33, 35, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 213, 214, 246, 265, 266, 267 в подвале), соответствует общей площади помещения, арендуемого ООО «Фактор» (1 004,9 кв.м.).

29.12.2011г. ООО «ПКФ «Мария-РА» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2011г. № 7т приобрело в собственность нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 122, общей площадью 556,6 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 26, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 213, 214, 246, 265, 266, 267, кадастровый (или условный) номер: 70-70-01/052/2010-816, нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 122, общей площадью 517,2 кв.м., этаж цоколь, номера на поэтажном плане 6, 60, 61, 62, кадастровый (или условный) номер: 70-70-01/052/2010-815), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 70-АВ № 225576, серии 70-АВ № 225998.

16.01.2012г. ООО «ПКФ «Мария-РА» вручило ООО «Фактор» письмо, в котором уведомило ответчика о том, что 29.12.2011г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области зарегистрировано право собственности ООО «ПКФ «Мария-РА» на нежилое помещение общей площадью 556,6 кв.м., подвал и на нежилое помещение общей площадью 517,2 кв.м., цоколь, расположенные по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 122.

В связи с возникшим спором о правах ООО «Фактор» на пользование указанными помещениями ООО «ПКФ «Мария-РА» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО «Фактор» об обязании освободить указанные нежилые помещения и передать их ООО «ПКФ «Мария-РА», а также о взыскании 350 000 руб. неосновательного обогащения за пользование помещениями за период с 29.12.2011г. ООО «Фактор» обратилось с встречным иском к ООО «Мария-РА» о понуждении заключить договор аренды спорных нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Томской области от 10.08.2012г. по делу № А67-3276/2012 в удовлетворении исковых требований ООО «ПКФ «Мария-РА» было отказано, требования ООО «Фактор» были удовлетворены.

Согласно указанному решению, на ООО «ПКФ «Мария-РА» возложена обязанность в семидневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с ООО «Фактор» договор аренды нежилых помещений, общей площадью 1 004,9 кв.м., в том числе нежилых помещений, расположенных в подвале площадью 499,4 кв.м., номера на поэтажном плане 26, 27, 29, 30, 33, 35, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 213, 214, 246, 265, 266, 267, нежилые помещения, расположенные в цоколе площадью 505,5 кв.м., номера на поэтажном плане 6, 60, 61, 62, по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, д. 122, на условиях, указанных в резолютивной части.

Во исполнение указанного решения 25.01.2013г. стороны заключили договор аренды нежилых помещений от 25.01.2013г. (л.д. 49-53, т. 1).

Согласно разделу 3 договора аренды от 25.01.2013г. размер арендной платы определен в твердой денежной сумме в размере 94 614,44 руб. без учета НДС. Арендатор обязуется вносить арендную плату не позднее 5-го числа месяца, за который осуществляется оплата. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ арендодатель и арендатор настоящим договором предусматривают, что арендодатель имеет право изменять размер арендной платы, установленный п. 3.1 настоящего договора самостоятельно, без согласования с арендатором. При изменении арендной платы арендодатель обязан уведомить арендатора о предстоящем изменении размера арендной платы не позднее, чем за 20 дней до даты изменения размера арендной платы.

Полагая, что положения п. 3 ст. 614 ГК РФ и п. 3.4 договора аренды от 25.01.2013г. распространяются на все время фактического пользования ответчиком арендованными нежилыми помещениями, 30.01.2013г. истец направил ответчику письма исх. №1533 от 30.01.2013г. и № 1534 от 30.01.2013г., в которых уведомил ответчика о том, что с 25.02.2013г. размер арендной платы составляет 826 000 руб. (в т.ч. НДС – 126 000 руб.) (л.д. 21, т. 1а).

Ответчик, в письме исх. №77 от 22.02.2013г. выразил несогласие с изменением арендной платы, указав, что договор аренды от 25.01.2013г. заключен на срок менее одного года, следовательно, в течение всего срока его действия размер арендной платы должен оставаться неизменным(л.д. 22, т. 1а). Указанным письмом ответчик предложил расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 01.03.2013г., обеспечить присутствие представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями 01.03.2013г. к 14 час. 00 мин. для передачи имущества.

Истец не согласился на расторжение договора (письмо от 28.02.2013г.) (л.д.23, т.1а), потребовал исполнения договора и в срок до 10.03.2013г. просил оплатить задолженность за пользование помещением и его текущее содержание.

При этом, как пояснили представители истца суду первой инстанции, размер арендной платы был увеличен до величины рыночной стоимости за пользование объектом недвижимости согласно Отчету № 973-А/2013 от 28.08.2013г., выполненному ООО «Бюро оценки «ТОККО» (л.д. 11-88, т. 5).

Полагая, что ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за текущего содержание нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 122 общей площадью 1004,90 кв.м., за период с 29.12.2011г. по 24.01.2013г. (коммунальные платежи), а также имеет задолженность за содержание имущества (коммунальные платежи) по договору аренды нежилых помещений от 25.01.2013г. за период с 25.01.2013г. по 28.02.2013г. и имеет задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 25.01.2013г. за февраль - март 2013г., истец обратился с исками в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции исходил из того, что повышение арендной платы истцом неправомерно; произведенных ответчиком оплат достаточно, в том числе и для возмещения истцу понесенных расходов на оплату коммунальных услуг.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции и при этом, исходит из следующего.

Всего за период с 29.12.2011г. по март 2013г. за пользование спорными помещениями ответчиком должно было быть уплачено 1 573 834,92 руб., исходя из стоимости аренды 94 614,44 руб. (без учета НДС), и 111 645,04 руб. (с учетом НДС).

Повышение арендной платы в феврале 2013г. судом первой инстанции обоснованно признано неправомерным, исходя из п. 3 ст. 614 ГК РФ, условий договора аренды нежилых