Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n А45-2735/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

земельного участка комиссия пришла к выводу, что размещение автомобильной стоянки недопустимо с точки зрения пожарной безопасности и антитеррористической защищенности, так как расстояние от наземных вентиляционных киосков установок тоннельной вентиляции до открытых и закрытых стоянок автомобильного автотранспорта должно быть не менее 25 метров (т. 1, л.д. 50).

Впоследствии истцом неоднократно проводились осмотры арендованного земельного участка, в результате которых вновь выявлено размещение автотранспорта на расстоянии менее 25 м от вентиляционного киоска метрополитена, самовольное занятие арендатором земель за пределами предоставленного земельного участка. Данное обстоятельство подтверждается актами от 31.01.2013, от 20.02.2013, от 10.04.2013, от 20.08.2013, фототаблицами и фрагментами топографического плана (т. 1, л.д. 17-27, 28-29, 52-58; т. 2, л.д. 1-11).

Кроме того, арендатором допущено нарушение сроков внесения арендной платы за июнь и июль 2013 года.

Уведомлением от 07.02.2013 № 31/23/586 мэрия города Новосибирска, ссылаясь на пункт 6.7 договора от 21.06.2012 № 111898а и несоблюдение арендатором СНиП в части обеспечения расстояния от автостоянки до вентиляционного киоска, предложила ответчику в срок до 20.02.2013 расторгнуть договор и освободить арендованный земельный участок (т. 1, л.д. 14-15).

Уведомлением от 27.08.2013 № 31/23-4872 мэрия города Новосибирска, ссылаясь на самовольное занятие ответчиком земли за пределами арендованного участка и невнесение арендной платы в течение двух месяцев подряд, предложило в срок до 16.09.2013 оплатить задолженность и неустойку, а в противном случае – расторгнуть договор аренды (т. 3, л.д. 19-20).

Ссылаясь на уклонение арендатора от расторжения договора аренды по соглашению сторон, мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования мэрии, исходил из того, что ответчиком допущено нарушение федерального законодательства, а именно пункта 5.8.8 СНиП 32-02-2003 «Метрополитены», и нарушение условий договора (пунктов 1.1, 7.4) в части определения площади и границ земельного участка, в связи с чем истец на основании пункта 6.7 договора аренды вправе требовать его расторжения. Кроме того, суд посчитал возможным расторгнуть договор также в связи с нарушением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за июнь-июль 2013 года. Расторгнув договор, суд обязал ответчика возвратить земельный участок, фактически занимаемый им для размещения автостоянки.

Удовлетворив исковые требования, суд принял по существу правильный судебный акт.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду и использование земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Такие основания установлены разделом 6 договора от 21.06.2012 № 111898а.

В соответствии с пунктом 6.7 договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в установленном порядке в случае нарушений арендатором федерального законодательства, законодательства Новосибирской области, муниципальных правовых актов города Новосибирска.

Статьей 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» установлено, что организации обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» к нормативным правовым актам Российской Федерации по пожарной безопасности относятся технические регламенты, принятые в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, устанавливающие обязательные для исполнения требования пожарной безопасности. К нормативным документам по пожарной безопасности относятся национальные стандарты, своды правил, содержащие требования пожарной безопасности, а также иные документы, содержащие требования пожарной безопасности, применение которых на добровольной основе обеспечивает соблюдение требований означенного Федерального закона.

Согласно пункту 7.7 Правил пожарной безопасности на метрополитенах (утв. МПС СССР 14.04.1988 № ЦУО/4583) размещение сгораемых строений, автостоянок, гаражей, складирование горючих материалов и мусора, а также разведение костров, проведение работ с большим выделением дыма или горючих газов ближе 25 м от вентиляционных киосков метрополитена запрещается.

Противопожарные требования, подлежащие обязательному соблюдению, содержатся также в СНиП 32-02-2003 «Метрополитены».

Так, в пункте 5.8.8 СНиП 32-02-2003 «Метрополитены» в редакции, введенной с 01.01.2004 Постановлением Госстроя России от 27.06.2003 № 120 и действовавшей на дату заключения договора аренды, установлено, что расстояние от наземных вентиляционных киосков установок тоннельной вентиляции до магистральных улиц и дорог, открытых и закрытых стоянок автотранспорта, торговых мест и окон зданий и сооружений должно быть не менее 25 м.

Аналогичные правила содержатся в пункте 5.8.1.14 СНиП 32-02-2003 «Метрополитены», введенных в действие с 01.01.2013 Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 264.

Из материалов дела следует, что в 2012-2013 годах мэрией города Новосибирска, МУП «Новосибирский метрополитен», должностными лицами ГУ МЧС по Новосибирской области неоднократно выявлялись факты нарушения ответчиком названных правил пожарной охраны, а именно размещение транспортных средств на расстоянии менее 25 м от вентиляционного киоска метрополитена. Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто.

Следовательно, ответчик неоднократно и существенным образом нарушал федеральное законодательство, а именно статью 37 ФЗ «О пожарной безопасности» и Правила пожарной безопасности на метрополитенах. Не смотря на наличие у него сведений об имеющихся нарушениях требований пожарной безопасности, ответчик считал возможным продолжать осуществлять деятельность по эксплуатации автостоянки, не приняв надлежащих мер к устранению выявленных нарушений.

При таких обстоятельствах мэрия города Новосибирска правомерно обратилась с иском о расторжении договора аренды от 21.06.2012 № 111898а на основании пункта 2 статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.7 договора, данные требования обоснованно удовлетворены судом.

Доводы апелляционной жалобы арендатора о том, что требования СНиП 32-02-2003 «Метрополитены» не являются для него обязательными, противоречат статьям 2, 37 ФЗ «О пожарной безопасности», статье 4 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», так как указанные СНиП содержат в том числе обязательные требования к пожарной безопасности, и положения СНиП в данной части соответствуют Правилам пожарной безопасности на метрополитенах. Поскольку ответчику передан в аренду земельный участок, на котором находится объект инженерной инфраструктуры метрополитена (вентиляционный киоск), ответчик обязан был соблюдать соответствующие правила пожарной безопасности.

Ссылка ответчика на то, что вентиляционный киоск уже находился на земельном участке на дату заключения договора аренды от 21.06.2012 № 111898а, несостоятельна, поскольку об этом обстоятельстве и связанными с этим ограничениями ответчику было известно при заключении договора, и он должен был соблюдать требования законодательства при использовании участка. В материалах дела имеется письмо МУП «Новосибирский метрополитен» от 27.08.2009 № 01-448/12, согласно которому предприятие согласовало размещение ответчиком автостоянки на пересечении улиц Октябрьская магистраль и Каменская магистраль при условии учета Правил пожарной безопасности в части, касающейся обеспечения противопожарных расстояний от открытых площадок хранения автомобилей до вентиляционного киоска (т. 1, л.д. 63). С учетом этого, ответчик обязан был при осуществлении деятельности на предоставленном в аренду земельном участке соблюдать установленные законом ограничения.

Суждение ответчика о том, что договор аренды был заключен до даты введения СНиП 32-02-2003 «Метрополитены» в действующей в настоящее время редакции, не имеет правового значения, поскольку СНиП 32-02-2003 в ранее действовавшей редакции содержали аналогичные требования к пожарной безопасности системы вентиляции метрополитена; действовали также Правила пожарной безопасности на метрополитенах.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Вступившим в законную силу постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 по делу № А45-6888/2013, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что Прокуратурой города Новосибирска проведена проверка соблюдения мэрией города Новосибирска требований закона при представлении в аренду Организации «Солнечный Свет» земельного участка с кадастровым номером 54:35:0:540, по результатам которой установлено нарушение действующего законодательства при использовании земельного участка для целей размещения автостоянки и вынесено представление от 06.02.2013 № 2-18936в-2012 об устранений нарушений законодательства о транспортной безопасности, противодействии терроризму, градостроительного и земельного законодательства.

Таким образом, мэрия города Новосибирска обязана устранить выявленные нарушения законодательства о транспортной безопасности, противодействии терроризму, градостроительного и земельного законодательства. Поскольку арендатор земельного участка уклоняется от устранения этих нарушений, то нарушение им договорных обязательств является существенным, лишает арендодателя того, на что он вправе был  рассчитывать при заключении договора (использование земельного участка с учетом его целевого назначения, с соблюдением транспортной безопасности, градостроительного и земельного законодательства), а устранение выявленных нарушений возможно только в случае расторжения договора аренды и освобождения земельного участка.

Следует признать ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что самовольное занятие ответчиком земель, не предоставленных ему в аренду, является нарушением пунктов 1.1, 7.4 договора аренды от 21.06.2012 № 111898а. Данные действия ответчика могут свидетельствовать о неправомерности его поведения, использовании земли без законных оснований, а не о нарушении существующего договора аренды, предметом которого является предоставление во временное владение и пользование конкретного участка, а не регулирование действий сторон по предоставлению или занятию земель. Защита прав собственника земли в таком случае должна осуществляться иными предусмотренными законом способами, отличными от расторжения договора аренды.

Не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права также выводы суда о возможности расторжения договора аренды в связи с неуплатой ответчиком арендной платы за июнь и июль 2013 года.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу данной нормы право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В уведомлении от 27.08.2013 № 31/23-4872 мэрия города Новосибирска сообщила ответчику о наличии задолженности по арендной плате за июнь-июль 2013 года и потребовало в срок до 16.09.2013 погасить задолженность, в противном случае – расторгнуть договор.

В суде первой инстанции Организация «Солнечный Свет» указывала, что арендная плата за июнь 2013 год внесена ею до получения названного уведомления, а именно 27.08.2013; арендная плата за июль уплачена 29.08.2013. Данные утверждения ответчика не были оспорены истцом.

Следовательно, ответчик погасил задолженность за июнь-июль 2013 года в срок, установленный истцом в уведомлении о расторжении договора (до 16.09.2013), и у истца не имелось оснований для иска о расторжении договора по данному основанию.

Ссылка суда первой инстанции на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в настоящем случае ошибочна, так как данные разъяснения должны применяться с учетом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке расторжения договора по инициативе арендодателя, в том числе о возможности арендатора погасить задолженность в разумный срок после получения письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства.

Вместе с тем, ошибочные выводы суда в указанной части не привели к принятию неправильного по существу судебного акта.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 21.06.2012 № 111898а расторгнут, суд первой инстанции правомерно обязал ответчика возвратить истцу арендованный ответчиком земельный участок площадью 0,2280 га.

Однако расторжение договора аренды не может являться надлежащим основанием для возложения на ответчика обязанности по возврату земель, которые были заняты ответчиком самовольно, поскольку данные земли не являлись предметом прекращенного договора, а использование их ответчиком осуществлялось в отсутствие законных оснований.

Как разъяснено в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях,