Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 по делу n А27-353/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

его действия в установленном законом порядке всеми сторонами договора считается действующим в отношении тех сторон, которые не выразили согласия на его прекращение.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что договор аренды № 01-289 от 22.11.2000 прекратил свое действие, а также сведения о дате прекращения действия договора аренды. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ООО «Техномет» в спорный период осуществляло пользование земельным участком на основании договора аренды земельного участка № 01-289 от 22.11.2000 и обязано было уплачивать арендную плату по правилам, установленным для договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендатора; выводы суда первой инстанции об использовании ответчиком земельного участка без правовых оснований и о неосновательном обогащении ответчика следует признать ошибочными, не соответствующими обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 2665/12 и от 24.07.2012 № 5761/12).

Материально-правовой интерес истца в данном случае заключался в получении от ответчика платы за землю за период фактического использования земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости. Ошибочная квалификация вида платы за землю (неосновательное обогащение вместо арендной платы) не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска в полном объеме.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер обязательств ответчика определяется исходя из размера площади объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, пропорционально к площади всех объектов, имеющихся на земельном участке с кадастровым номером 42:30:01 04 055:0035.

Согласно представленному кадастровому паспорту от 13.04.2009 на земельный участок с кадастровым номером 42:30:01 04 055:0035 общая площадь, занимаемая непосредственно объектами недвижимости, составляет 96 019 кв.м. Иных сведений об общей площади объектов недвижимости сторонами, не смотря на требования апелляционного суда, не представлено.

Площадь принадлежащих ответчику объектов недвижимости (отдельно стоящего промышленно-складского здания и сооружения внутризаводских железнодорожных путей) согласно кадастровому паспорту от 13.04.2009 составляет 2 723 кв.м. (учетные номера 77 и 69 соответственно). О наличии у ответчика иных объектов недвижимости на арендованном земельном участке истец в ходе рассмотрения дела не заявлял, доказательств этого не представлял.

Следовательно, площадь зданий (сооружений), занимаемых ООО «Техномет» в спорный период, в общем объеме помещений, размещенных на спорном земельном участке, составляет 2,84 %.

   Размер арендной платы за занимаемые ответчиком земли в спорный период определялся в соответствии Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кемеровской области», исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с кадастровым паспортом от 13.04.2009 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:0035 составляла 1 432 297 652,80 рублей и рассчитана исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 4 110,4 руб./кв.м.

Истец осуществлял расчет размера неосновательного обогащения по данным о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:398, которая определена также исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 4 110,4 руб./кв.м.

Размер арендной платы за арендованный земельный участок в 2011 году составляет:

1 432 297 652,80 x 0,02 х 1,1715 = 33 558 734,01 рублей.

С учетом долевого характера обязательств соарендаторов ООО «Техномет» обязано было уплатить в 2011 году арендную плату в размере 953 068,05 рублей (33 558 734,01 х 2,84 %).

Размер арендной платы за арендованный земельный участок за период с 01.01.2012 по 01.07.2012 (183 дня) составляет:

1 432 297 652,80 x 0,02 х 1,24179 х 0,5 = 17 786 129,02 рублей.

С учетом долевого характера обязательств соарендаторов ООО «Техномет» обязано было уплатить в период с 01.01.2012 по 01.07.2012 арендную плату в размере 505 126,06 рублей (17 786 129,02 х 2,84 %).

Общая задолженность ответчика по арендной плате за спорный период составляет 1 458 194,11 рублей.

Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств уплаты арендной платы в указанном размере, в связи с чем исковые требования Администрации города Новокузнецка подлежат удовлетворению в части взыскания с ООО «Техномет» 1 458 194,11 рублей задолженности.

Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы ООО «Техномет» о том, что плата за земельный участок может взиматься лишь с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 42:30:0104055:398, специально сформированном для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, поскольку данные суждения ответчика противоречат вышеприведенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим приобретение ответчиком одновременно со зданиями (сооружениями) также прав на землю, принадлежавших предыдущему собственнику (в настоящем случае – права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора).

Кроме того, в силу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

В силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет является подтверждением существования земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

По смыслу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации платным является фактическое использование земли как соответствующего природного ресурса, в частности, для размещения объектов недвижимости. При этом обязанность лица вносить плату за землю не зависит от того, был ли произведен кадастровый учет соответствующего земельного участка, то есть индивидуализация части поверхности земли.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2001 № 5991/01, от 22.04.2008 № 16975/07, от 29.06.2010 № 241/10.

При этом необходимо принимать во внимание также и то, что в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Согласно частям 4, 5 статьи 24 Закона № 221-ФЗ внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Учитывая статус сведений об образованных земельных участках, отсутствие в материалах дела доказательств регистрации каких-либо прав на них (в том числе прав на сформированный земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:398), суд апелляционной инстанции исходит из того, что данные сведения не могут учитываться также и при определении размера задолженности по действующему договору аренды сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:398.

Довод апелляционной жалобы ООО «Техномет» о том, что плата за землю должна исчисляться до даты фактической передачи объектов недвижимости во владение нового собственника – общества с ограниченной ответственностью «Титан», а не до даты государственной регистрации перехода права собственности, основаны на неправильном толковании ответчиком норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшим на дату продажи объектов недвижимости, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из содержания пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что переход прав на земельный участок осуществляется одновременно с переходом прав на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, то есть с государственной регистрации права собственности нового собственника.

В этой связи, ООО «Техномет» обязано было уплачивать арендную плату до 01.07.2012, так как переход права собственности к новому собственнику осуществлен 02.07.2012.

В силу пунктов 1, 3, 4 части 1, пунктов 1, 2 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, а именно неприменение судом норм материального права, подлежащих применению (статей 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса),  и применение норм, не подлежащих применению (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации), являются основаниями